Бабушкин развод на квартиру — главная афера осени

Покупатель приобретает у продавца жилье, обычно по цене существенно ниже рыночной. После оформления акта купли-продажи продавец отправляет иск в суд и просит признать сделку недействительной, потому что расстался с квартирой под давлением мошенников.

Стандартный сценарий развития действий:

1. Продавец, обычно пожилого возраста, отказывается выписываться из проданной квартиры.
2. Суд замораживает сделку до выяснения обстоятельств.
3. Сделка признается недействительной, истца объявляют жертвой и возвращают ему квартиру.
4. Но покупатель не получает свои деньги обратно. Или суд не обязал истца сделать это, или оказывается, что истец потратил все средства.
5. Покупатель остается без денег и квартиры, но вынужден закрыть ипотеку.

Сначала стоит объяснить последний пункт: договор на кредит и договор купли-продажи жилья — разные документы. Отмена сделки не равна аннулированию ипотеки. Банк предоставляет кредит на цель, но это никак не связано с конкретной покупкой. Поэтому ипотеку необходимо выплачивать даже при таком варианте.

С возвратом потраченных средств свои нюансы: согласно статье 446 ГПК РФ, если у должника в собственности имеется только одно жилое помещение (комната/квартира/дом), у него не могут отобрать эту недвижимость. Фактически истец защищен: он вернул себе квартиру, но ее не заберут в счет погашения долга, ведь по законам России нельзя оставлять человека без последнего угла.

Возникает ощущение, что некоторые недобросовестные люди решили воспользоваться определенными лазейками в законодательстве ради собственного обогащения, одновременно сохранив жилье и заработав деньги. К сожалению, они не понимают главного: правила придуманы для защиты людей — а не для легкой наживы.

Любая сделка должна быть прозрачной и проявлять два вида желания у продавца:

1. Волеизъявление — официально зарегистрированное выражение согласия. Обычно под этим понятием подразумевают подпись на документе, например, акте купли-продажи.
2. Воля — желание человека осуществить сделку. Его никто не заставлял продать жилье, он сам этого хочет ввиду определенных причин.

В случае с «пенсионерскими схемами»* наблюдается конфликт: волеизъявление есть (подпись стоит), но акта проявления воли нет — ведь жертву, как она заявляет, обманули или угрозами заставили совершить сделку.

Соответственно, продавец не хотел/не понимал, зачем продает квартиру. Подобные сделки запрещены законом, поэтому наиболее логичный вариант — вернуть все вспять. Решения с возвратом на исходные позиции называются реституцией.

*Термин «пенсионерские схемы» является фразеологизмом и употребляется такими крупными авторитетными российскими СМИ, как ТАСС, РИАМО и NEWS.RU. Данное выражение не направлено на оскорбление конкретных возрастных групп и не употребляется в буквальном значении.

Сложно говорить о глобальности в цифрах, но проблема точно вызывает ажиотаж у аудитории и активно освещается в СМИ. Первые сигналы тревоги масс-медиа зажгли в середине октября — за месяц тема дошла до обещаний от депутатов Госдумы о скором введении мер. Леонид Слуцкий, лидер ЛДПР, предлагает ввести механизм эскроу-счетов.

К концу ноября партией «Справедливая Россия» был внесен законопроект на рассмотрение Госдумы о заморозке сделки: между заключением договора купли-продажи и официальной регистрацией должна пройти неделя. По мнению инициаторов, за это время продавец сможет переосмыслить свое решение и отказаться от сделки, если им манипулируют мошенники. В этом случае покупатель не потеряет свои средства. Однако данный законопроект нужно утвердить, на это потребуется время.

Оперативность политиков показывает уровень тревоги общества. Но что с объективными цифрами? Крупные телеграм-каналы 13 ноября публиковали новость такого типа:

ВГТРК: Более 3 тыс. семей за год оказались без жилья и с кредитами из-за «пенсионерских схем».

Однако ни один из ретрансляторов не поставил ссылки на материал — видимо, потому что такой новости на сайте ВГТРК не существует.

Возможно, кто-то перепутал цифры: за 2024 год было рассмотрено 3118 споров об оспаривании прав на недвижимое имущество. Но это не равно тому, что все дела касаются «пенсионерских схем»:

1. Далеко не во всех спорах истцом является человек пожилого возраста.
2. Не везде речь идет о продаже квартиры под влиянием мошенников.
3. Не вся недвижимость — жилая. Споры могут касаться прав на коммерческие и производственные помещения.
4. В конце концов, истец не всегда выигрывает.

Истинный масштаб проблемы с «пенсионерскими схемами» неизвестен. Даже пошли слухи, будто информационную истерию придумали девелоперы, чтобы повысить спрос на новостройки. Но этому нет подтверждения.

Более того, дела с «пенсионерскими схемами» существуют — их количество исчисляется десятками. Плюс статистика учитывает рассмотренные иски, то есть с вынесенным решением по итогам заседания суда. Но, возможно, есть кейсы, которые еще не дошли до инстанции. Российская гильдия риелторов подсчитала, что с ноября 2024 года количество таких случаев выросло на 15–20% — однако организация не приводит точных цифр. «Первый канал» заявлял о более чем 100 инцидентах.

Проблема реальна, уже не так важно, преувеличивают ли ее масштабы. Тем более она находит отклик у аудитории и показывает страхи россиян: им боязно, что это может случиться с ними.

Разработана целая система красных флагов, с помощью которой вы сможете избежать проблем при покупке квартиры. Однако судебная практика показывает, что некоторые железные советы на деле являются заблуждениями.

Заблуждение № 1: не покупать квартиру у пожилых

Существовало дело, где истцом выступал мужчина средних лет с признаками хронической алкогольной зависимости. Знакомый подверг его шантажу, оформил на себя квартиру по доверенности и быстро перепродал. Безусловно, это исключение, но не стоит зацикливаться на факторе возраста. Однако во всех историях портрет жертвы одинаков:

1. Доход истца — ниже среднего.
2. Истец одинок или же имеет узкий круг общения, он выглядит беззащитным и брошенным.

В первую очередь обращайте внимание не на возраст, а на жизненные обстоятельства продавца. Если ему срочно нужны деньги — это индикатор. Если у него не осталось родственников или нет друзей — повод поискать другое жилье.

Заблуждение № 2: справка из ПНД будет аргументом

Конечно, продавец должен подтвердить свою моральную дееспособность и готовность осознавать свои действия. Справка из психоневрологического диспансера обязательна, как и свидетельство от нарколога.

Однако даже она не помешает откатить сделку через суд. Ведь человек может быть вменяемым, но при этом не осознавать своих действий: например, если у него в момент совершения сделки был сильный стресс. Или ему угрожали, им манипулировали. Такие факторы тоже учитываются судом как игнорирующие волю продавца.

В конце концов, определенная часть людей психически здорова, но по своей натуре легко внушаема или испытывает частые перепады настроения. Иногда назначенная экспертиза вовсе ссылается на преклонный возраст, который ограничивает возможности осознавать реальность. В нескольких случаях именно такие характеристики стали причиной отмены сделки через суд.

Поэтому в ходе разбирательств нужно доказывать, что на продавца не оказывалось никакого психологического воздействия. Это гораздо важнее, чем наличие справки.

Заблуждение № 3: продавец выписался — иска не будет

Обычно конфликт начинается на той стадии, когда договор подписан и деньги переданы, — но продавец внезапно выставляет баррикады и наотрез отказывается съезжать.

Однако выписка не равна отсутствию проблем. Обратимся к делу № 33-18625/2025: пенсионерка продала квартиру, выписалась из нее и никаких претензий не имела. Затем покупатель сам превратился в продавца — новая сделка. В этот момент прилетел иск от пострадавшей: ее обманули и заставили продать квартиру. Итог: последний покупатель лишился квартиры, хотя он к той сделке никакого отношения не имел.

Выписка продавца снижает вероятность стать жертвой, но не служит стопроцентной гарантией.

Заблуждение № 4: титул на собственность всегда покроет убытки

Титульное страхование (страхование от риска утраты права собственности на объект недвижимости) — защита от тех случаев, когда через суд покупателя лишают права на жилье. Принцип действия следующий:

1. Вы покупаете жилье на вторичке, заключаете договор купли-продажи.
2. При оформлении ипотеки включаете титульное страхование.
3. К платежам прибавляется 1% от стоимости жилья в качестве обслуживания страховки.
4. Внезапно по какой-то причине суд объявляет сделку недействительной и лишает вас квартиры.
5. Страховая компания компенсирует полную стоимость потерянного жилья, указанную в договоре.

Титульное страхование полезно и необходимо, даже если оно увеличивает сумму платежей. Как минимум такое право повышает шансы добиться компенсации и вернуть банку кредит.

Однако у разных компаний свои детали в договоре. Например, пункт 5.3.1 у «АльфаСтрахования»: если покупателю были заранее известны факты, которые могли бы привести к потере жилья, ему не выплатят компенсацию. Или если на основе этих фактов он мог предвидеть подобное развитие событий. Но у такой формулировки нет конкретики: о каких фактах речь? Под такие критерии может подойти и цена ниже рыночной — но тогда ущемляются права потребителя.

Плюс важная ремарка: компенсация выплачивается только в том случае, если судом отмечена добросовестность покупателя. Такая характеристика должна быть прописана в итоговом протоколе. Но она не всегда присутствует.

Нет. Каждое судебное заседание индивидуально, нет единого шаблона защиты, который бы работал на 100%.

Записать сделку на видео? Истец может утверждать, что его насильно заставили. Или же ввели в заблуждение.

Убедиться, что продавец выписался из квартиры? Практика подсказывает, что и в таких случаях все равно начинались суды и заканчивались не в пользу покупателя.

Использовать только безналичные формы оплаты и исключительно в офисе банка? Это просто факт, что деньги были переведены. Но он никак не опровергает мошенничества.

Типичные советы, которые дают эксперты, полезны, ими следует пользоваться. Однако ни поодиночке, ни в совокупности они не гарантируют благоприятного исхода в вашу пользу. Тем более не исключают возможности судебного разбирательства.

Единственное, что повысит шансы, когда назначат суд, — аргументы, которые указывают на осознанное желание истца продать квартиру или на сокрытие им каких-то важных деталей. Например, дела № 2-4511/2024 и № 33-820/2025. В первом случае пожилая женщина со своего IP-адреса выставила объявление на сайтах-агрегаторах, то есть она хотела избавиться от недвижимости. Во втором мужчина якобы должен был продать квартиру, чтобы перечислить деньги шантажирующих его мошенникам. Однако в переписке в мессенджере продавец не сообщил покупателю об этом нюансе.

Оба суда покупатели выиграли. Потому что в первом случае не обнаружено порока воли — продавец сама выставила жилье на продажу. Во втором — продавец умолчал о мнимом характере сделки и ввел покупателя в заблуждение.

В последние дни активно обсуждается еще одна история: в Якутии суд отказал продавцу в возврате квартиры. Однако есть три важных нюанса:

1. Сделка произошла 2 года назад.
2. Потребовалась апелляция с повторным назначением судебно-психиатрической экспертизы.
3. Чтобы отстоять свои права, покупателю пришлось дойти до Верховного суда.

Ключевым фактором стали доказательства того, что продавец добровольно освободила квартиру и поначалу не имела никаких претензий. Данный случай показывает, как упорство и готовность предоставить аргументы в свою пользу помогают отстоять личные права. Проблема в том, что для этого требуется терпение длиною в годы.

Прошло довольно мало времени для того, чтобы цифры отобразили какие-то изменения в сфере продаж вторичного жилья. Скорее всего, количество сделок резко снизится. «Пенсионерские схемы» уже оставили свой тяжелый след — они ударили по основному принципу отношений между покупателем и продавцом.

Рынок не может существовать без минимального доверия. Волна историй с «пенсионерскими схемами» не просто подрывает рынок вторичной недвижимости в России — а стирает все основы и оставляет после себя выжженную землю. Сделок станет меньше, добросовестные продавцы столкнутся с проблемами при продаже из-за махинаций других — а потенциальные покупатели снова отложат вопрос о приобретении. Плутовство отдельных личностей попросту убивает рынок и лишь увеличивает масштаб проблем с доступностью жилья.

За один месяц люди стали опасаться вторички и начали видеть в пенсионерах исключительно мошенников. Восстановление доверия к рынку займет гораздо больше времени.