Как вернуть 13% при покупке квартиры

Получить имущественный налоговый вычет может физическое лицо – налоговый резидент РФ, которое купило жилье, оформило право на объект и платит НДФЛ. Вычет предоставляется при покупке квартиры, комнаты, жилого дома, доли в них, а также при приобретении недвижимости в ипотеку. Основания и лимиты закреплены в статье 220 Налогового кодекса РФ.

Важно не путать два разных режима: вычет при покупке квартиры (возврат уплаченного налога) и вычет при продаже квартиры (уменьшение налогооблагаемого дохода). Это разные основания с разными лимитами и условиями.

Воспользоваться имущественным вычетом могут несколько категорий налогоплательщиков:

     🟡 наемные работники, с зарплаты которых работодатель удерживает НДФЛ;

     🟡 индивидуальные предприниматели на общей системе налогообложения (ОСНО), платящие НДФЛ с доходов от предпринимательской деятельности;

     🟡 иные налоговые резиденты РФ с облагаемыми НДФЛ доходами;

     🟡 супруги при совместной покупке жилья: каждый из них вправе заявить вычет в пределах своего лимита;

     🟡 пенсионеры, которые могут перенести остаток вычета на три предшествующих налоговых периода;

     🟡 женщины в декрете и лица без текущего дохода, у которых был облагаемый НДФЛ заработок в предшествующие годы.

Возврат возможен только в пределах фактически уплаченного НДФЛ за отчетный год. Если налогоплательщик не работал или получал доход неофициально, база для возврата отсутствует.

Когда вычет не применяется

Налоговая откажет в предоставлении имущественного вычета в следующих случаях:

     🟡 у заявителя нет облагаемого НДФЛ дохода;

     🟡 квартира куплена у близкого родственника или иного взаимозависимого лица;

     🟡 расходы на покупку не подтверждены платежными документами;

     🟡 налогоплательщик исчерпал лимит вычета по предыдущим объектам;

     🟡 жилье оплачено целиком за счет средств господдержки (материнский капитал, субсидии, военная ипотека);

     🟡 заявитель не является налоговым резидентом РФ (менее 183 дней пребывания);

     🟡 нет зарегистрированного права собственности (вторичный рынок) или акта приема‑передачи (для новостройки по ДДУ);

     🟡 куплены апартаменты – это нежилая недвижимость, и имущественный вычет по ним не предоставляют.

Вернуть можно 13% от суммы расходов на покупку жилья, но не от всей цены квартиры, а в пределах лимитов Налогового кодекса РФ:

1. Основной имущественный вычет – по расходам на покупку или строительство жилья. Лимит расходов 2 млн рублей, максимальный возврат 260 тыс. рублей.
2. Вычет по ипотечным процентам – по фактически уплаченным процентам по целевому кредиту. Лимит расходов 3 млн рублей, максимальный возврат 390 тыс. рублей.

Общий максимум для одного налогоплательщика при покупке квартиры в ипотеку – 650 тыс. рублей. Для семейной пары максимум удваивается: до 1,3 млн рублей, если оба супруга работают и платят НДФЛ.

Важное правило про переносимый остаток

Если квартира стоит меньше 2 млн рублей, лимит не сгорает. Неиспользованный остаток по основному вычету можно перенести на следующую покупку жилья. Это правило действует для сделок начиная с 2014 года. 

А вот с вычетом по ипотечным процентам так не получится: он дается один раз и только по одному объекту. Если по первой ипотеке вы использовали лимит частично, «добрать» его на другой квартире уже нельзя.

Набор документов зависит от типа сделки и способа подачи. Для вторичного рынка понадобятся договор купли-продажи и выписка из ЕГРН. Для новостройки по ДДУ – договор долевого участия и акт приема-передачи. При оформлении через налоговую инспекцию дополнительно нужны декларация 3-НДФЛ и справка 2-НДФЛ; через работодателя – только уведомление от ФНС.

В обоих случаях потребуются: паспорт, ИНН, платежные документы (выписки, чеки, расписка продавца) и реквизиты счета для перечисления возврата.

Несколько важных уточнений

Отдельное заявление на возврат налога подавать не нужно: с 2021 года оно включено в состав декларации 3-НДФЛ. Копии документов заверять у нотариуса тоже не требуется: при подаче через личный кабинет достаточно сканов или фотографий.

Справка 2-НДФЛ при подаче через личный кабинет нужна только если работодатель еще не сдал годовую отчетность и данные о доходах не появились автоматически.

Дополнительные документы для отдельных ситуаций:

    🟡 ипотека: кредитный договор, график погашения, справка банка об уплаченных процентах за год;

    🟡 супруги: свидетельство о браке и заявление о распределении расходов;

    🟡 пенсионеры: документы, подтверждающие статус, для переноса остатка вычета на предшествующие три года;

    🟡 строительство дома/жилье без отделки: товарные и кассовые чеки, акты об оказании услуг, сметы. В вычет можно включить расходы на проектно‑сметную документацию, стройматериалы, отделочные работы и подключение к сетям – при условии, что покупка объекта без отделки прописана в договоре.

Какие документы подтверждают расходы и право на вычет

Налоговая принимает разные виды платежных документов (перечень открытый):

    🟡 банковские выписки о перечислении денег на счет продавца;

    🟡 платежные поручения с отметкой банка;

    🟡 кассовые и товарные чеки;

    🟡 расписка продавца о получении денежных средств (при наличном расчете);

    🟡 справка банка‑кредитора о фактически уплаченных процентах (для вычета по ипотеке).

Выбор способа зависит от периода и скорости получения денег. Если нужна сумма за прошлые годы – подайте декларацию 3‑НДФЛ в ФНС. Если хотите получать возврат в 

Порядок оформления через ФНС

Такой вариант подходит, если нужно получить вычет сразу за один или несколько прошедших лет одной суммой на счет.

Для этого через личный кабинет налогоплательщика подается декларация 3-НДФЛ – отдельно за каждый год, за который заявляется возврат. К декларации прикладываются документы на квартиру и платежные документы, а данные о доходах чаще всего подтягиваются автоматически. Реквизиты счета для перечисления указываются прямо в декларации – отдельное заявление не требуется.

После отправки начинается камеральная проверка, которая может занимать до трех месяцев, а затем деньги поступают на счет.

Порядок оформления через работодателя

Этот способ подходит тем, кто хочет пользоваться вычетом уже в текущем году, не дожидаясь его окончания. Сначала в налоговую подается заявление на подтверждение права на вычет вместе с документами на квартиру, после чего инспекция направляет работодателю специальное уведомление. С этого момента бухгалтерия перестает удерживать НДФЛ из зарплаты, пока сумма вычета не будет исчерпана, а также возвращает налог, удержанный с начала года.

Если официальных мест работы несколько, уведомление можно оформить на каждое из них – но только по трудовым договорам. Уведомление действует до конца года, при смене работы или новом годе его нужно получать заново.

Упрощенный порядок: когда доступен и как работает

Упрощенный порядок действует для имущественного вычета при покупке жилья, если банк/застройщик участвует в автоматическом обмене данными с ФНС. В этом случае ничего собирать и подавать не нужно: организация сама передает сведения о расходах в ФНС, и в личном кабинете налогоплательщика появляется уже готовое, предзаполненное заявление с рассчитанной суммой вычета. Остается только проверить указанные данные и подписать заявление электронной подписью, которую при необходимости можно получить прямо в личном кабинете.

Декларацию 3-НДФЛ в этом случае заполнять также не требуется, а сроки проверки и перечисления денег такие же, как и при обычном обращении в налоговую.

Право на вычет возникает после выполнения условий по объекту. Подать документы в ФНС можно начиная с года, следующего за годом возникновения права. Через работодателя – в текущем году после получения уведомления от ФНС.

За прошлые периоды вернуть налог можно только за последние три года. Ограничение по срокам зачета/возврата установлено статьей 78 НК РФ. В 2026 году это означает возврат за 2023, 2024 и 2025 годы. 

Остаток вычета, не использованный за один год, переносится на следующие годы. Декларацию подают ежегодно до исчерпания лимита. Само право на вычет бессрочно: можно купить квартиру и обратиться за возвратом хоть через 10–15 лет, главное – сохранить документы.

Когда возникает право на вычет по разным типам сделок

     🟡 вторичный рынок (готовое жилье): после регистрации права собственности в ЕГРН;

     🟡 новостройка по ДДУ: после подписания акта приема‑передачи квартиры. Заявить вычет можно в том же году, не дожидаясь регистрации права собственности в ЕГРН;

     🟡 покупка доли: после регистрации доли в ЕГРН;

     🟡 ипотека: право на основной вычет – по правилам выше, по процентам – по мере уплаты процентов и в пределах лимита;

     🟡 земельный участок для ИЖС. Вычет предоставляют только после регистрации жилого дома на участке. На «пустой» участок без построенного дома вычет не дадут.

Сколько ждать после подачи 

Камеральная проверка декларации 3‑НДФЛ – до 90 дней со дня представления документов. После принятия решения деньги перечисляют на счет в течение 15 рабочих дней. Итого стандартный срок – до 4 месяцев. При упрощенном порядке процесс обычно короче.

Еще один нюанс: вернуть НДФЛ можно только при положительном сальдо единого налогового счета. Если у вас есть недоимка по другим налогам (например, по транспортному или налогу на имущество), ее сначала погасят из суммы возврата, а на счет поступит остаток.

Если в ходе проверки инспектор запросил пояснения или документы, ответить нужно оперативно: срок ограничен, и его лучше не пропускать. Указывайте в декларации реальный номер телефона – часто вопрос снимается одним звонком.

Можно ли получить вычет, если купили жилье в ипотеку?

Да, доступны два вычета: основной (до 2 млн расходов) и по уплаченным процентам (до 3 млн).

Что делать, если удержанного НДФЛ за год меньше суммы возврата?

Вернуть можно только фактически уплаченный НДФЛ за год; остаток переносится на следующие годы. Например, при квартире за 2 млн рублей и доходе 1 млн рублей в год возврат растянется примерно на два года.

Можно ли получить вычет супругам за одну квартиру?

Да, каждый супруг вправе заявить по своему лимиту. Например, при стоимости жилья от 4 млн рублей пара может вернуть до 520 тыс. рублей только по основному вычету.

Можно ли получить вычет, если я не прописан в купленной квартире?

Регистрация по месту жительства не является условием для имущественного вычета – важен факт собственности и подтвержденные расходы.

Какие документы нужны в первую очередь?

Паспорт, договор (ДКП/ДДУ), акт приема‑передачи (для ДДУ), выписка ЕГРН, платежные документы, 2‑НДФЛ, 3‑НДФЛ (для ФНС). Отдельное заявление на возврат подавать не нужно – реквизиты счета указываются в декларации.

^{Статья носит исключительно информационно-справочный характер и не является финансовой консультацией. Указанные в статье размеры вычетов, лимиты и условия их получения действительны на июль 2026 года. Данные могут изменяться; актуальную информацию следует уточнять в действующих редакциях нормативных актов, а также на сайте ФНС России.}

^{Источники:}

^{1. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (в том числе ст. 220, 224, 346.11) // КонсультантПлюс. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/} 

^{2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (в том числе ст. 78, 88, 105.1, 207) // КонсультантПлюс. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/} 

^{3. Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"» // КонсультантПлюс. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_311977/} 

^{4. Федеральная налоговая служба. Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц // ФНС России. – URL: https://lkfl2.nalog.ru/lkfl/} 

^{5. Федеральная налоговая служба. Информация об имущественных налоговых вычетах // ФНС России. – URL: https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/nalog_vichet/im_nv/} 

^{6. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Электронные услуги и сервисы (в том числе выписка из ЕГРН) // Росреестр. – URL: https://rosreestr.gov.ru} 

^{*Ссылки ведут на действующие на июль 2026 года редакции документов и официальные страницы ведомств.}