Ипотека с господдержкой в 2026 году

В 2025 году ключевая ставка Центробанка находилась на уровне 21%, а стандартные ставки по ипотеке составляли 27–30% годовых. Это исторический максимум за 15 лет, который повысил стоимость кредита для покупателей. 

К середине 2026 года ставка опустилась до 14,5%, что улучшило доступность ипотечного кредитования. Рыночные ставки по ипотеке снизились в среднем на 10–12%, но остаются высокими. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, летом 2026 года средняя ипотечная ставка на покупку квартиры в новостройке – 19,11%.

Накопления и ипотека – безопасные и востребованные варианты покупки жилья. К тому же сегодня государство предлагает ряд льготных программ и другие меры поддержки для улучшения жилищных условий.

Позволяет оформить новый жилищный кредит (или рефинансировать ранее взятый) по льготной ставке до 6% годовых. Участвовать в программе могут родители, у которых есть:

    🟡 ребенок в возрасте до 6 лет включительно;

    🟡 двое и более несовершеннолетних детей;

    🟡 ребенок с инвалидностью.

Условия:

    🟡 процентная ставка – до 6%;

    🟡 первоначальный взнос – от 20%;

    🟡 максимальная сумма кредита – 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области, до 6 млн рублей – для остальных регионов;

    🟡 действие программы – до 2030 года.

Семейная ипотека также доступна для покупки вторичного жилья в регионах с низким объемом строительства. Проверить свой город можно с помощью специального сервиса на сайте ДОМ.РФ.

С 1 февраля 2026 года условия программы скорректированы. Введено правило «одна семья – одна льготная ипотека». Теперь при заключении ипотечного договора супруги автоматически становятся созаемщиками. Исключение: супруг заемщика – иностранный гражданин.
Семейную ипотеку можно оформить на покупку квартиры у Московского фонда реновации жилой застройки по договору купли-продажи, если семья подпадает под условия программы.

Также при готовности действующего кредитора в рамках Семейной ипотеки доступна возможность рефинансирования кредитов, выданных на условиях комбинированной ипотеки. Рефинансировать можно только комбинированную часть – льготная останется без изменений.

Позволяет приобрести жилье на территории Дальневосточного федерального округа или Арктической зоны России.

Условия:

     🟡 процентная ставка – до 2%;

     🟡 первоначальный взнос – от 20%;

     🟡 срок кредита – до 20 лет;

     🟡 сумма кредита – до 9 млн рублей при приобретении или строительстве жилья общей площадью от 60 кв. м, в том числе расположенного на территории монопрофильного муниципального образования (моногорода) Дальневосточного федерального округа и на сухопутных территориях Арктической зоны Российской Федерации. В остальных случаях – до 6 млн рублей;

     🟡 действие программы – до 2030 года.

Программа также доступна для покупки вторичного жилья в регионах с низким объемом строительства.

В 2026 году расширены условия Дальневосточной и арктической ипотеки. Изменения коснулись многодетных семей и педагогических работников. Право на льготную ипотеку получили семьи, в которых третий или последующий ребенок родился после 1 января 2024 года. Для этой категории полностью отменили возрастное ограничение – ранее право на программу имели только граждане не старше 36 лет.

Также программа доступна для всех сотрудников государственных и муниципальных учебных заведений, работающих на Дальнем Востоке и в Арктике. Сняты прежние ограничения по занимаемой должности, возрасту и семейному положению.

Более того, программа расширена на рынок вторичного жилья по аналогии с Семейной ипотекой. Купить готовую квартиру можно в населенных пунктах, где, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, ведется строительство не более двух многоквартирных домов. При этом здание не должно быть аварийным и старше 20 лет.

Проверить доступность жилья на вторичном рынке по программе «Дальневосточная и арктическая ипотека» можно с помощью специального сервиса на сайте ДОМ.РФ.

Доступна гражданам РФ в возрасте от 18 до 50 лет, которые работают в аккредитованных Минцифры РФ ИТ-компаниях не менее трех месяцев. При этом организация должна применять пониженный тариф по страховым взносам.

Условия:

    🟡 процентная ставка – до 6%;

    🟡 первоначальный взнос – от 20%;

    🟡 сумма кредита – 9 млн рублей для всех регионов (Москва и Санкт-Петербург в программе не участвуют);

    🟡 действие программы – до 2030 года.

Требования к доходу заемщика:

     🟡 от 150 тыс. рублей – для сотрудников компаний, место работы которых находится в Московской, Ленинградской областях и городах-миллионниках (кроме Москвы и Санкт‑Петербурга);

     🟡 от 90 тыс. рублей – для сотрудников компаний, место работы которых находится в иных населенных пунктах.

В 2025 году Минцифры РФ обновило перечень аккредитованных ИТ-компаний, сотрудники которых имеют право на оформление льготной ипотеки. Количество организаций в списке выросло до 7 тыс.

Для проверки аккредитации ИТ-компании на сайте ДОМ.РФ также существует отдельный сервис.

Доступна россиянам, работающим в сельской местности в ключевых отраслях (АПК, социальной сфере, ветеринарии, органах местного самоуправления), а также участникам СВО или членам их семей. По программе можно купить или построить жилье в сельской местности и опорных населенных пунктах.
Условия:

     🟡 процентная ставка – до 3%;

     🟡 первоначальный взнос – от 20%;

     🟡 срок кредита – до 25 лет;

     🟡 сумма кредита – до 6 млн рублей;

     🟡​​​​​ действие программы – бессрочно.

Сельская ипотека предоставляется:

     🟡 сотрудникам агропромышленного комплекса;

     🟡 работникам социальной сферы на селе;

     🟡 работникам подведомственных Минсельхозу и Росрыболовству организаций;

     🟡 индивидуальным предпринимателям в сфере сельского хозяйства;

     🟡 работникам органов местного самоуправления в сельских районах;

     🟡 участникам специальной военной операции, а также их супругам или вдовам, не вступившим в повторный брак.

Важно: заемщик должен работать в сфере АПК не менее 5 лет с момента заключения кредитного договора (кроме участников СВО).

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, общий объем выданных ипотечных жилищных кредитов за 2025 год составил 4452 млрд рублей (с учетом рыночной ипотеки). Средневзвешенная ставка для первичного рынка составила 6,18%, для вторичного – 10,33%.

Пик выдач ипотеки пришелся на декабрь 2025 года. Во многом это было связано с изменениями в программе «Семейная ипотека», которые вступили в силу в феврале 2026 года.

Ипотека с господдержкой стала основным драйвером спроса: было выдано 114 тыс. кредитов на 661 млрд рублей, из них по Семейной ипотеке – 104 тыс. кредитов на 605 млрд рублей, что стало абсолютным рекордом за всю историю программы. В результате ее доля в общем объеме выдачи выросла до 75%. Льготные программы обеспечивают основной прирост выдач в сегменте жилищного кредитования.

За период с января по декабрь 2025 года суммарный объем выданных льготных ипотечных кредитов по всем программам составил 3 514,55 млрд рублей, при общем числе выдач 607,32 тыс. Средневзвешенная ставка – 5,51%, средний первоначальный взнос – 28,67%.

Лидирующая программа – «Семейная ипотека»: 3136,96 млрд рублей по объему выдач и 542,21 тыс. выданных кредитов, 85 регионов-участников и 53 кредитора. Средневзвешенная ставка 5,74%, первоначальный взнос 29,08%. Семейная ипотека остается ключевой программой льготного кредитования и формирует основную часть выдач по объему и количеству кредитов. Именно она в наибольшей степени влияет на общую динамику льготного ипотечного рынка.

Дальневосточная и арктическая ипотека показала объем выдач 261,42 млрд рублей и 46,21 тыс. кредитов при средневзвешенной ставке 1,97% и первоначальном взносе 24,83%. Программа отличается наиболее низкой ставкой, что подтверждает ее социально-стимулирующий и территориально-ориентированный характер.

ИТ-ипотека относительно невелика по объему выдач – 80,14 млрд рублей и 11,72 тыс. кредитов, средневзвешенная ставка 5,85%, первоначальный взнос 26,56%. Это свидетельствует о более узкой целевой аудитории и специализированном характере программы.

Перед тем как взять ипотеку (даже льготную), сравните все возможные программы – не только самые популярные. Для предварительного расчета платежей и переплаты существуют специальные калькуляторы.

Высокая ставка – это не только процент, но и огромная переплата за весь срок кредита. Иногда она может быть в 2 раза больше цены квартиры. Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30–40% дохода.

Михаил Ковалев, директор Консультационного центра ДОМ.РФ:

«По возможности гасите ипотеку досрочно. При увеличении дохода или снижении ставки стоит сразу закрывать часть долга, сокращая переплату. Рассчитать выгоду поможет калькулятор досрочного погашения ипотеки».

Сейчас действует ряд государственных и региональных программ, которые делают покупку жилья более доступной:

1. Материнский капитал (федеральный и региональный): автоматически оформляется после рождения ребенка и может быть использован для:

• оплаты первоначального взноса по ипотеке;
• частичного или полного погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту.

Использование маткапитала снижает долговую нагрузку и помогает уменьшить переплату по ипотеке. Важно: при использовании маткапитала всем членам семьи нужно выделить доли в жилье.

1. Выплата 450 тыс. рублей на погашение ипотеки. Федеральная мера поддержки предназначена для семей, где с 2019 по 2030 год родился третий или последующий ребенок. Государство компенсирует 450 тыс. рублей в счет ипотечного кредита. Заявку можно подать через банк, где оформлена ипотека.
2. Региональная выплата 550 тыс. рублей на погашение ипотеки для многодетных семей. Дополнительные выплаты на погашение предоставляются многими регионами. Вместе с федеральной выплатой это позволяет многодетным семьям погасить до 1 млн рублей ипотечного долга. Важно уточнять актуальные условия в вашем регионе, так как программы постоянно дополняются.

Михаил Ковалев, директор Консультационного центра ДОМ.РФ:

«Меры господдержки можно комбинировать. Применять федеральный и региональный материнский капитал, использовать выплаты на ипотеку для многодетных, а также льготные ипотечные программы. Это повышает доступность жилья даже при высоких рыночных ставках по кредитам».

Перед принятием решения важно ознакомиться с актуальными условиями госпрограмм вашей категории в регионе (размер выплат, очередность, дополнительные льготы). Для этого можно использовать каталог госпрограмм на сайте спроси.дом.рф.

Важно заранее просчитывать платежи, сумму переплаты, внимательно оценивать расходы, анализировать перспективы рефинансирования и консультироваться с независимыми экспертами.

Рекомендации для безболезненного погашения ипотеки:

1. Сравнивайте предложения разных банков. Не останавливайтесь на первом попавшемся варианте: анализируйте ставку, комиссионные платежи, особые условия для зарплатных клиентов и возможность электронной регистрации сделки. Иногда эти детали позволяют получить более выгодные условия.
2. Поддерживайте хорошую кредитную историю. Своевременные выплаты по другим кредитам повышают шансы на одобрение и получение более низкой ставки.
3. Внесите первоначальный взнос от 20% и выше. Чем больше взнос, тем ниже платеж и нагрузка на бюджет.
4. Оформите добровольное страхование жизни и здоровья. Страховка часто дает скидку на процентную ставку. Однако важно заранее посчитать, насколько ощутима выгода – иногда сэкономленные проценты перекрывают расходы на страховку, иногда нет.
5. По возможности погашайте кредит досрочно. Это уменьшает переплату по процентам и общий срок кредита.
6. Используйте налоговые вычеты. Имущественный вычет и вычет по ипотечным процентам позволяют вернуть от 650 тыс. рублей (если человек платит 13% НДФЛ). Эти деньги можно направить на ремонт, покупку мебели или погашение ипотеки.
7. Контролируйте долговую нагрузку. Платежи не должны превышать 30–40% дохода. Это снижает риск просрочек и финансовых трудностей.
8. Тщательно изучайте договор. Не подписывайте документы, не разобравшись до конца в условиях. Уточняйте детали у сотрудников банка, обращайте внимание на пункт про скрытые комиссии, штрафы и условия досрочного погашения.

Михаил Ковалев, директор Консультационного центра ДОМ.РФ:

«В современных экономических условиях ипотека остается мощным инструментом для решения жилищного вопроса. Но требует взвешенного подхода, трезвой оценки рисков и максимальной финансовой грамотности. Только осознанные решения и системный подход помогут сделать покупку жилья первым шагом к финансовой стабильности».

Льготные ипотечные программы остаются важным инструментом поддержки спроса на жилье, а их условия позволяют удерживать более доступный уровень кредитной нагрузки по сравнению с рыночной ипотекой.