Как защитить квартиру от мошенников: практическое руководство для собственников

По данным МВД России, за I квартал 2026 года зафиксировано 26 случаев мошеннической продажи квартир. Это число – количество возбужденных уголовных дел, а не общее количество попыток мошенничества, значительная часть которых остается незафиксированной или квалифицируется иначе.

Одновременно эксперты отмечают смещение риска в цифровую сферу: мошенники все активнее используют киберфишинг, компрометацию аккаунтов и подделку электронной подписи. Стандартная проверка документов покупателем и продавцом уже не всегда защищает при такой сделке.

Мошенники используют дипфейки для подмены личности продавца или риелтора, имитируют звонки от силовых и финансовых ведомств, получают доступ к личным кабинетам на госпорталах. После этого они способны инициировать сделку без ведома владельца, в том числе провести ее без личного участия собственника.

Кто в группе риска

Прежде всего это собственники, которые редко бывают в квартире, одинокие пожилые граждане, владельцы, находящиеся за рубежом или в другом регионе, совладельцы долевой собственности, а также те, кто часто выдает доверенности и не отслеживает действия с недвижимостью.

Арендодатели тоже входят в эту группу: известны случаи, когда арендатор продавал квартиру по поддельной доверенности без ведома собственников недвижимости, формально сохранявших право собственности.

В 2024–2025 годах на рынке недвижимости заговорили о новой опасной схеме – «эффекте Долиной». Продавец под влиянием мошенников заключает вполне легальную сделку с недвижимостью, а затем через суд заявляет, что действовал не по своей воле. В итоге суд признает сделку недействительной, квартира возвращается продавцу, а покупатель остается без денег и без жилья.

Название закрепилось после громкого дела: певица Лариса Долина в июне 2024 года продала московскую квартиру за 112 млн рублей, а затем вернула ее себе через суд. Покупательница Полина Лурье проиграла три судебные инстанции: и покупатель, и продавец в этой истории заплатили высокую цену. Точку поставил Верховный суд РФ: 16 декабря 2025 года он окончательно закрепил право собственности за покупательницей. При этом отдельные процессуальные вопросы, включая выселение прежнего собственника, оставались предметом дальнейших разбирательств в судах.

Защитить квартиру от мошенников на базовом уровне – значит контролировать сведения в ЕГРН, аккуратно обращаться с документами и электронной подписью и не раздавать доверенности без крайней необходимости. Росреестр – именно тот орган, через который проходит регистрация любой сделки и переход права собственности на недвижимость.

Как защитить квартиру пожилых родственников

Одинокие пожилые люди – самая уязвимая категория собственников недвижимости. Они чаще других становятся жертвами телефонных мошенников и социальной инженерии. Если родители или другие пожилые родственники владеют жильем, стоит заранее подумать, как защитить их недвижимость от мошенников.

Шаги, которые реально работают

Установить запрет на сделки без личного участия. Самый действенный инструмент защиты недвижимости от мошенников. Право собственности запрет не ограничивает: продать квартиру можно, просто нужно прийти лично.

Обновить контакты в ЕГРН. Следует добавить в базу актуальный телефон и email, и Росреестр будет уведомлять о любых регистрационных действиях с объектом недвижимости.

Провести инструктаж по цифровой безопасности. Объясните: паспортные данные по телефону не называют, коды из SMS не сообщают, ссылки из незнакомых сообщений не открывают.

Еще три важные меры

1. Регулярно проверять выписку из ЕГРН. Заказать выписку может любой: она общедоступна. Раз в несколько месяцев стоит заказывать выписку через сайт Росреестра или Госуслуги и проверять ее на наличие лишних записей.
2. Ограничить доверенности. Если вы сами или ваш родственник собираетесь выдать доверенность на управление имуществом, следует убедиться, что в ней прописаны конкретный объект, четкий перечень действий и срок.
3. Привлекать нотариуса к любой сделке. Это снижает риск ее оспаривания и дает дополнительную проверку дееспособности продавца на момент сделки.

Перед сделкой по доверенности проверьте ее действительность через Реестр нотариальных доверенностей на сайте ФНП.

Особый случай: приватизированные квартиры

Если квартира приватизирована на одного человека, а остальные члены семьи от участия в приватизации отказались, риски выше: единственный собственник вправе распоряжаться всем объектом недвижимости самостоятельно. Квартиры в долевой собственности мошенников привлекают куда меньше: обмануть всех сособственников одновременно крайне сложно.

Один из самых надежных инструментов защиты квартиры от мошенников – запись в ЕГРН о том, что регистрация сделки, ограничения или прекращения права возможна только при личном участии собственника либо через нотариальное удостоверение. Правовая основа – ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Такой запрет стоит оформить, если собственник живет в другой квартире, жилье сдается или пустует, оформлено на пожилого родственника, либо есть риск злоупотребления доверенностью или дистанционных мошеннических схем.

Запрет распространяется на все объекты недвижимости, подлежащие регистрации. Владелец доли может ограничить операции именно со своей частью, а права на недвижимость других совладельцев это никак не затронет.

Три основания для погашения записи о запрете

     🟡 сделка с личным участием собственника;

     🟡 отзыв заявления самим заявителем;

     🟡 судебный акт.

Важно: смерть владельца имущества в этот перечень не входит, и запись автоматически не снимается. При этом наследник не вправе отозвать заявление умершего: право отзыва принадлежит только тому, кто его подавал. На практике запись погашается автоматически при регистрации перехода права по наследству либо снимается по решению суда.

Особенности механизма

Заявление о запрете подается отдельно на каждый объект недвижимости – единого запрета «на все имущество» не существует. Услуга бесплатна: государственная пошлина за внесение записи не взимается. Запись в ЕГРН вносится в течение 5 рабочих дней со дня приема заявления.

Чтобы убедиться, что запрет действительно установлен, закажите выписку из ЕГРН и найдите в ней раздел о зарегистрированных заявлениях о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя: именно там должна появиться соответствующая запись.

Запрет на электронные сделки с недвижимостью

Электронная сделка с недвижимостью – это когда документы подаются онлайн, а подписываются с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). Риск в том, что доступ к УКЭП можно потерять: мошенники получают его через фишинг, взлом аккаунтов или утечки данных.

Ограничение касается не электронного взаимодействия с Росреестром в целом, а конкретно регистрации перехода или прекращения права на основании документов, подписанных УКЭП. Такое заявление Росреестр примет только если в ЕГРН заранее внесена запись о согласии собственника на этот способ подачи документов по ст. 36.2 ФЗ № 218-ФЗ. Исключение: если документы подал нотариус или банк, либо подпись выпущена аккредитованным удостоверяющим центром (с 2022 года такие сертификаты для физлиц выдают именно аккредитованные УЦ).

Прежде чем подавать заявление, сверьте паспортные данные с записями в ЕГРН, подготовьте кадастровый номер и адрес объекта недвижимости, проверьте отсутствие уже действующих арестов. Дальше – выбирайте канал: МФЦ, сайт Росреестра или портал «Госуслуги».

Пошагово: как установить запрет через МФЦ

1. Придите в МФЦ с паспортом.
2. Заполните заявление на запрет по конкретному объекту: укажите кадастровый номер или адрес.
3. Получите расписку о приеме.
4. Через 5 рабочих дней проверьте запись в ЕГРН: запрет должен отразиться в выписке.

Пошагово: как установить запрет через сайт Росреестра

1. Авторизуйтесь на официальном портале.
2. Выберите услугу по установке запрета на регистрационные действия.
3. Укажите объект по кадастровому номеру или адресу.
4. Подпишите заявление с помощью УКЭП и отправьте.
5. После обработки получите уведомление и проверьте запись в ЕГРН.

Пошагово: как установить запрет через Госуслуги

1. Войдите в личный кабинет на gosuslugi.ru.
2. Перейдите: «Земля, дом» – «Запрет на действия с недвижимостью без личного участия».
3. Проверьте личные данные: паспорт, телефон, email. При необходимости отредактируйте.
4. Выберите объект из списка. Если не отображается, нажмите «Отправьте обращение».
5. Подпишите через «Госключ»: для этого потребуется загранпаспорт с NFC или подтвержденная биометрия.
6. Дождитесь уведомления о регистрации запрета – до 5 рабочих дней.

Компрометация электронной подписи – одна из самых опасных угроз для владельцев недвижимости в 2026 году. С 2019 года Росреестр не принимает электронные документы от физлиц без специального согласия, что снизило риск, но не исключило его полностью.

Проверить список выпущенных на вас сертификатов можно двумя путями: через Госуслуги (раздел «Безопасность» – «Электронная подпись» в настройках профиля) или через личный кабинет на сайте ФНС в разделе «Электронная подпись».

Если вы заметили, что ваша подпись скомпрометирована, обратитесь в удостоверяющий центр, выпустивший сертификат, с требованием об отзыве: после этого подпись становится недействительной. Параллельно подайте заявление в МВД о мошенничестве и уведомите Росреестр о возможной компрометации.

При любой сделке с недвижимостью нужно проверять не только документы, но и личность продавца, его правоспособность, статус объекта, обременения и прописанных лиц. Даже аккуратная проверка не дает стопроцентной гарантии: оспаривание возможно, если всплывут обман, недееспособность, поддельные документы или наследственные претензии. Общие правила о недействительности сделок закреплены в ст. 166–179 Гражданского кодекса РФ.

Кто и что проверяет: памятка для двух сторон сделки

Источник: Просто.

Отдельная защита для покупателя – безопасный способ расчета: аккредитив или счет эскроу. Деньги блокируются в банке и переводятся продавцу только после регистрации перехода права в Росреестре, что исключает риск остаться и без денег, и без квартиры.

Нотариус проверяет личность и дееспособность сторон, наличие согласия супруга и полномочия представителя. По закону его участие обязательно при продаже доли в праве общей собственности и при сделках с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц – это закреплено в ст. 42 и 54 ФЗ № 218-ФЗ. С 2022 года нотариальное удостоверение не требуется, если все доли отчуждаются одновременно по одной сделке.

Самостоятельная сделка vs сделка через нотариуса

Источник: Просто.

Как видно из таблицы, привлечение нотариуса снижает риски для обеих сторон – и покупателя, и продавца, – но не отменяет необходимости самостоятельно проверить документы перед проведением сделки.

Если пришло уведомление от Росреестра о заявлении по вашему объекту, в ЕГРН появились неизвестные записи или незнакомые люди интересуются квартирой, не ждите. Регистрация перехода права занимает 7 рабочих дней при подаче данных напрямую в Росреестр и 9 рабочих дней при подаче через МФЦ. Для сделок, удостоверенных нотариусом, срок сокращен до 1 рабочего дня по ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ.

Если сделка еще не зарегистрирована

Три шага, которые нужно сделать одновременно:

1. Подать в Росреестр или МФЦ заявление о приостановлении регистрационных действий.
2. Обратиться в полицию с заявлением о мошенничестве по ст. 159 УК РФ.
3. Установить запрет на действия с недвижимостью без личного участия – через МФЦ или Госуслуги, если еще не сделали этого раньше.

Если сделка уже зарегистрирована

Ситуация сложнее, но не безнадежна. Здесь нужен суд:

1. Подайте иск о признании сделки с недвижимостью недействительной и восстановлении права собственности. Основания: поддельные подписи, обман, подлог, отсутствие воли (ст. 166–179 ГК РФ).
2. Одновременно заявите ходатайство об обеспечительных мерах: арест объекта и запрет регистрационных действий. Это не позволит мошенникам перепродать квартиру до решения суда.
3. Если полиция бездействует, подавайте жалобу в прокуратуру с приложением талона-уведомления и полученных ответов.

Во всех сценариях важно как можно быстрее привлечь юриста, специализирующегося на спорах о недвижимости. Итог дела зависит от совокупности обстоятельств, а не от одного лишь факта поддельных документов или поданной жалобы. В сложных ситуациях без индивидуальной консультации юриста не обойтись.

Можно ли установить запрет на сделки с квартирой бесплатно?

Да. Подача заявления о запрете на регистрационные действия без личного участия собственника государственной пошлиной не облагается.

Защищает ли запрет на сделки от всех видов мошенничества с недвижимостью?

Запрет блокирует регистрационные действия без личного участия собственника, но не отменяет необходимость проверять документы, полномочия представителя и добросовестность контрагента. Он не защищает от споров, инициированных самим продавцом после сделки, и не заменяет судебную защиту при споре о праве.

Обязательно ли нотариальное удостоверение при продаже квартиры?

Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, прямо предусмотренных законом: при продаже доли в праве общей собственности, при сделках с участием несовершеннолетних или недееспособных лиц – требования установлены ФЗ № 218-ФЗ. В остальных случаях нотариус – дополнительный, но не обязательный уровень защиты.

Можно ли снять запрет на сделки дистанционно?

Порядок снятия запрета аналогичен его установке. Если запрет был установлен с условием личного участия собственника, снять его дистанционно, как правило, нельзя: потребуется личный визит в МФЦ или к нотариусу.

^{Статья носит исключительно информационно-справочный характер и не является финансовой или юридической консультацией. Указанные в статье меры защиты, сроки и порядок оформления запретов на сделки действительны на август 2026 года. Данные могут изменяться, актуальную информацию следует уточнять в Росреестре, МФЦ и у нотариуса.}

^{Источники*:}

^{1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в том числе ст. 166–181) // КонсультантПлюс. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/} 

^{2. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ, ст. 159 «Мошенничество» // КонсультантПлюс. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10699/8012ecdf64b7c9cfd62e90d7f55f9b5b7b72b755/} 

^{3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в том числе ст. 36, 42, 54) // КонсультантПлюс. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/} 

^{4. Федеральный закон от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи» // КонсультантПлюс. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_112701/} 

^{5. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1 // КонсультантПлюс. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_1581/} 

^{6. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Официальный сайт // Росреестр. – URL: https://rosreestr.gov.ru/} 

^{7. Публичная кадастровая карта // Росреестр. – URL: https://xn----7sbaabako6cg4bxggpi0t.xn--p1acf/} 

^{8. Министерство внутренних дел Российской Федерации. Официальный сайт // МВД России. – URL: https://xn--b1aew.xn--p1ai/} 

^{9. Федеральная нотариальная палата. Официальный сайт // ФНП. – URL: https://notariat.ru/} 

^{10. Реестр нотариальных доверенностей // Единая информационная система нотариата, ФНП. – URL: https://reestr-dover.ru/} 

^{11. Федеральная налоговая служба. Электронная подпись // ФНС России. – URL: https://www.nalog.gov.ru/rn77/related_activities/ucfns/el_sign/} 

^{12. Федеральная нотариальная палата. Реестр нотариальных доверенностей // ФНП. – URL: https://www.reestr-dover.ru/} 

^{13. В России мошенническим способом продали 26 квартир за три месяца (25 мая 2026 года) // ТАСС. – URL: https://tass.ru/obschestvo/27522911} 

^{14. "Дело Долиной" в Мосгорсуде. Вопрос о выселении певицы остается открытым (25 декабря 2025 года) // ТАСС. – URL: https://tass.ru/info/25924745} 

^{*Ссылки ведут на действующие на август 2026 года редакции документов и официальные страницы ведомств.}