Налог с аренды квартиры: как избежать штрафов в 2026 году?

Осенью 2026 года налоговый контроль за доходами физических лиц стал более адресным – Федеральная налоговая служба (ФНС) начала сопоставлять данные о недвижимости, объявлениях и денежных поступлениях ее владельцев. По словам представителей правительства Москвы, в столице был сформирован список примерно из 154 тыс. трудоспособных граждан, у которых могут быть неучтенные доходы от аренды недвижимости. В него попали люди, у которых одновременно отсутствует официальный заработок, но имеется имущество, способное приносить доход. В результате информация о таких гражданах оказалась у налоговых органов для дальнейшей проверки.

Однако попадание в такой список еще не означает, что ФНС уже установила факт нелегальной сдачи квартиры, определила доход собственника и готова начислить налог. Сначала налоговая анализирует данные, а затем при необходимости может запросить пояснения и документы или провести проверку. Для собственника это значит, что скрыть доход только за счет наличных или переводов на карту теперь не получится. Налоговики могут сопоставить данные об объявлениях, платежах и фактическом использовании недвижимости.

Контроль за доходами от сдачи имущества в Москве начался еще до кампании 2026 года. По данным УФНС России по Москве, за девять месяцев 2025 года 26 тыс. человек подали декларации о доходах от операций с имуществом после дополнительной проверки. В бюджет по результатам этой работы поступило более 2 млрд рублей, из них свыше 300 млн пришлось на случаи незаконной сдачи жилья и другого имущества в аренду. В тот же период налоговая начала проверять трудоспособных граждан, у которых не было официальных доходов. При этом даже небольшие, но регулярные денежные поступления могут заинтересовать налоговую инспекцию, если она найдет признаки незадекларированной сдачи квартиры.

Обязанность уплачивать налог с доходов от сдачи жилья существует с начала 1990-х. ФНС прямо относит доходы от сдачи жилья в аренду к доходам, которые облагаются налогом. Сегодня собственник может выбрать режим налогообложения между налогом на доход физлиц и налогом на профессиональный доход – в зависимости от типа объекта, размера арендной платы и статуса арендатора. Так, если доход от аренды недвижимости попадает под НДФЛ, к владельцу применяется «плавающая» шкала ставок:

     🟡 13% с части дохода до 2,4 млн рублей в год;

     🟡 15% с части от 2,4 млн до 5 млн рублей;

     🟡 18% с части от 5 млн до 20 млн рублей;

     🟡 20% с части от 20 млн до 50 млн рублей;

     🟡 22% с части свыше 50 млн рублей.

При этом повышенная ставка применяется только к той части дохода, которая превышает установленный порог. Например, при доходе от аренды 3 млн рублей первые 2,4 млн облагаются по ставке 13%, а оставшиеся 600 тыс. – по ставке 15%. Если у собственника есть и другие доходы, они тоже могут учитываться при расчете общей налоговой базы, и в этом случае итоговый расчет налога будет зависеть от их общей суммы.

Для собственника жилья одним из вариантов может быть налог на профессиональный доход (НПД), то есть режим для самозанятых. Ставка составляет 4% при сдаче квартиры физлицу и 6%, если арендатором является организация или индивидуальный предприниматель. При этом НПД подходит только для жилых помещений, поэтому сдавать коммерческую недвижимость или апартаменты, которые юридически не относятся к жилью, в рамках этого режима нельзя. Есть и ограничение по доходу: за год он не должен превышать 2,4 млн рублей. Поэтому перед регистрацией стоит проверить три вещи: подходит ли объект под НПД, кто будет арендатором и не превысит ли доход установленный лимит.

Если собственник выбирает НПД, сначала нужно зарегистрироваться как самозанятый, затем заключить договор с арендатором. После каждого платежа нужно указывать доход в приложении «Мой налог» и оформлять чек для арендатора. Декларацию в этом случае подавать не нужно: налог рассчитают по указанным доходам, а вам останется его уплатить в установленный законом срок. Если собственник не применяет НПД и платит налог как физическое лицо, арендный доход нужно указать в декларации 3-НДФЛ. Ее подают до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налог уплачивают до 15 июля. Например, доход от аренды за 2026 год нужно задекларировать в 2027 году.

Статус арендатора тоже влияет на порядок уплаты налога. Если собственник платит НДФЛ, а квартиру снимает организация или ИП, они могут сами выступать налоговым агентом и удерживать налог из арендной платы. С налогом на профдоход все проще: если самозанятый сдает жилое помещение организации или ИП и соблюдает условия режима, он платит налог по ставке 6%. Поэтому перед заключением договора стоит уточнить статус второй стороны и заранее определить порядок уплаты налога.

Правильное оформление дохода важно еще и потому, что ФНС может сопоставлять данные из разных источников. Если несколько фактов указывают на то, что квартира сдается, налоговая может обратить на нее внимание и проверить, получает ли собственник с нее незадекларированный доход. При этом один отдельный признак сам по себе ничего не доказывает: чаще всего решения о начислении налога принимаются по их совокупности. Рассмотрим подробнее, какие факторы могут заинтересовать налоговую.

Сведения о недвижимости и доходах

Налоговая может обратить внимание на количество и состав имущества собственника и сопоставить эти данные с его официальными доходами. Например, если у человека несколько квартир, но при этом небольшой или отсутствующий официальный доход, налоговая может проверить, как используется эта недвижимость. При этом наличие нескольких объектов само по себе не означает нарушение, а служит лишь одним из факторов для дополнительного анализа данных.

Объявления о сдаче жилья

Если собственник размещает квартиру на сервисе недвижимости и в объявлении указаны адрес, фотографии, характеристики объекта, стоимость и условия аренды, для налогового органа такая публикация может быть дополнительным подтверждением того, что квартира используется для получения дохода. Конечно, наличие объявления еще не означает, что квартира действительно сдавалась и собственник получил доход: например, арендатора могли так и не найти.

Банковские переводы

Особое значение имеют расчеты с арендатором: налоговая может анализировать поступления на банковские счета собственника и в предусмотренных законом случаях запросить у банка информацию о движении средств. Регулярные платежи от одного или нескольких человек на похожие суммы могут привлечь внимание, особенно если есть другие признаки сдачи квартиры, например объявление об аренде или договор с жильцом. При этом такие поступления не обязательно являются арендной платой: поэтому стоит сохранять документы и переписку, которые подтвердят происхождение платежей.

Информация о жильцах

Налоговая может проверить, кто фактически живет в квартире. Такую информацию могут дать управляющая компания, соседи и другие лица, а в отдельных случаях участковый может проверить обстоятельства по запросу налоговой. При этом сам факт проживания другого человека еще не означает, что собственник получает арендную плату. Если квартира предоставлена безвозмездно, собственнику стоит иметь документы или другие подтверждения этого факта.

Если налоговая выяснит, что собственник не уплатил налог или перечислил его не полностью, придется доплатить недоимку, пени и штраф. Согласно статье 122 НК РФ, штраф в таком случае составляет 20% от неуплаченной суммы, а при умышленном нарушении может увеличиться до 40%. За несвоевременную подачу декларации налоговая может дополнительно начислить штраф по статье 119 НК РФ. Поэтому при выявлении незадекларированного дохода итоговая сумма будет зависеть от суммы и периода дохода, а также обстоятельств нарушения.

Запрос от налоговой сам по себе не означает, что нарушение уже нашли, но ответить на него нужно вовремя и по существу. Сначала стоит разобраться, что именно хочет уточнить инспекция: доход от конкретной квартиры, отдельные платежи или происхождение денег. После этого можно собрать нужные подтверждения: договор и акт приема-передачи, банковские выписки, расписки, чеки НПД, переписку с жильцом, документы о возврате обеспечительного платежа. Если в квартире бесплатно жили родственники или знакомые, это тоже можно подтвердить документами или перепиской. Важно также объяснить происхождение отдельных переводов: например, возврат займа или деньги от родственника не считаются арендной платой только потому, что поступили на тот же счет.

Доходы за прошлые годы нужно учитывать отдельно. Например, если собственник сдавал квартиру в 2024 и 2025 годах без официального оформления, а в 2026 году зарегистрировался как самозанятый, новый статус не будет распространяться на прошлую оплату. Также нужно собрать сохранившиеся документы и проверить, не поступали ли ранее похожие запросы или требования от налоговой. Кроме того, не стоит оформлять документы задним числом или указывать в них неверные даты. Если сумма большая или налоговая уже начала проверку, лучше проконсультироваться со специалистом и разобраться, какие бумаги и пояснения потребуются в этой ситуации. Это поможет избежать дополнительных вопросов со стороны ФНС.

^{Указанные в статье ставки налогообложения действительны на 2026 год. Актуальную информацию следует уточнять в ФНС.}

<sup>Источники:
1. В Национальном центре Россия подвели итоги работы московских налоговиков за 9 месяцев // ФНС. – URL: https://www.nalog.gov.ru/rn77/news/activities_fts/16571100/ (дата обращения: 01.10.2026).
2. Как облагаются налогом доходы от сдачи жилья в аренду // ФНС. – URL: https://www.nalog.gov.ru/rn03/news/activities_fts/16603685/ (дата обращения: 01.10.2026).
3. Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ (ред. от 04.08.2026) «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"» // Консультант. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_311977/30ba0412dfedfe46e8061ea063246bac59da2b69/ (дата обращения: 01.10.2026).</sup>