Торговые центры: итоги 2025 года

Классический торговый центр (ТЦ), формат которого должен был угаснуть по слухам последних лет, оказался вполне жизнеспособен. Однако теперь это не «дворец потребления», к которому покупатели привыкли в спокойные десятые. Современный успешный ТЦ не мыслим без внушительной развлекательной части в дополнение к привычной торговой. 2025 стал для российской торговой недвижимости годом финальной стабилизации после шоков 2022 года и одновременно — годом затишья перед ожидаемым «утяжелением» налоговых норм.

К декабрю 2025 года рынок подошел с противоречивыми показателями. С одной стороны, аналитики зафиксировали весомое снижение объемов площадей без арендаторов в топовых объектах Москвы, с другой — рост пустующих торговых пространств в целом по стране.

К концу 2025 года общая вакантность в российских ТЦ достигла 6,2%. Это своего рода «средняя температура по больнице», которая, однако, скрывает сильный разрыв между успешными и проблемными объектами.

1. В Москве для владельцев недвижимости ситуация внушает оптимизм: уровень вакантных площадей в ключевых торговых центрах опустился до рекордных 5,5% — минимума за последние 10 лет.
2. В ТЦ регионов (особенно в заведениях старого формата) ситуация драматичнее: здесь пустует до 15,1% площадей.

Данные по вводу новых площадей преподнесли сюрприз. Москва, вопреки прогнозам о насыщении, выдала мощный рывок: введено 221 тыс. кв. м (против скромных 96 тыс. в 2024 году). Санкт-Петербург тоже «проснулся», показав рекордный за шесть лет ввод — 107 тыс. кв. м. В регионах же темпы строительства снизились: ввод упал на 18% (до 193 тыс. кв. м). Девелоперы в регионах выжидают, предпочитая достраивать начатое, а не запускать мегамоллы.

В качественных торговых объектах Москвы ставки аренды за год выросли на 5–7%, а в премиальных локациях — на 7–9%. Базовая ставка для стандартного помещения (100 кв. м) в столичном ТЦ стабилизировалась в диапазоне 70–120 тыс. рублей за кв. м в год.​ В Санкт-Петербурге, без учета ТЦ премиального уровня, показатели ниже: 50–90 тыс. рублей за кв. м в год.

Когда покупатель приходил в любой крупный молл в декабре 2025 года, он не видел пустых витрин на площадях, где располагались магазины Zara или Uniqlo. Другие бренды с успехом заполнили вакантные места в торговых центрах, а многие даже успели смениться. В целом замещение завершилось.

1. Новые имена. За первые три квартала 2025 года на рынок вышло 37 новых брендов (для сравнения: за весь 2024-й их было 61). Активность китайских ретейлеров снизилась (15% от новых открытий), уступив место Турции (23%) и Италии (30%).
2. Посещаемость. Здесь сюрпризов нет — Mall Index (количество посетителей на 1 тыс. кв. м) стагнирует. В первом полугодии падение составило 3%, а fashion-ретейл потерял до 7% трафика. Покупатели ходят в ТЦ реже, но, как показывают данные первой половины года, тратят больше.
3. Средний чек  в офлайн-магазинах вырос: на 7,5% — в гипермаркетах, на 9% — в супермаркетах, на 9,4% — в хард-дискаунтерах (это название для формата «спартанского» типа магазинов низких цен).

Пока российский рынок находится в стадии зрелости и переосмысления, у соседей — фаза качественного роста. При общей нехватке современных торговых центров растут доходы населения, а следовательно — посещаемость и спрос на новые торговые площади.

Казахстан и Узбекистан — лидеры, страны с высоким рыночным потенциалом. Развитый и современный ландшафт сферы торгово-развлекательных центров в Казахстане позволяет говорить о качественном росте рынка. В Узбекистане — стремительный рост благодаря эффекту низкой базы и привлекательности для иностранных инвестиций.

Традиционные форматы торговых центров сдаются под влиянием мировых трендов и перехода рынка в стадию зрелости, близкую к усталости. Покупатели ищут новые виды потребления, интересуются иммерсивными видами шопинга. Обширные пространства, заполненные вешалками с одеждой и витринами, похоже, уже не работают. Успешные кейсы 2025 года связаны с переработкой функционала ТЦ.

Примеры таких решений:

1. Pop-up магазины. Интерактивные пространства, где с покупателями играют, проводят мастер-классы, вовлекают их в совместные мероприятия.
2. Phygital (Physical + Digital). Технологии, которые вносят в офлайн-покупки элементы цифрового мира. Пример: магазины косметики и электроники внедряют в зоны тестирования VR-зеркала, которые расширяют покупательский опыт элементами игры.
3. Гастрономические удовольствия. Фуд-корты становятся пространствами, где простое удовлетворение потребности в еде трансформируется в процесс получения нового опыта и впечатлений.

НДС 22% и снижение порога оплаты НДС для предпринимателей на УСН

Федеральный закон утвердил повышение основной ставки НДС с 20% до 22% с 1 января 2026 года.​ По прогнозам, это повлияет на финансовую устойчивость бизнеса и приведет к росту инфляции.

Рост вакантности

Эксперты прогнозируют, что на фоне выросшей налоговой нагрузки и снижения покупательной способности вакантность в 2026 году вырастет до 8,3%. Ретейлеры будут оптимизировать сети, закрывая нерентабельные точки.​

Стратегия

Специалисты ожидают, что 2026 год станет годом «умной эксплуатации». Девелоперы сосредоточатся не на стройке (дорогое финансирование при высокой ключевой ставке), а на повышении эффективности каждого квадратного метра существующих объектов.

2025 год стал периодом стабилизации и структурных изменений. Несмотря на противоречивые тенденции — рекордное снижение вакантности в Москве и ее рост в регионах — рынок продемонстрировал устойчивость к внешним вызовам. Значительный ввод новых площадей в Москве и Санкт-Петербурге контрастирует со снижением темпов строительства в регионах, где девелоперы достраивают существующие объекты.

Арендные ставки в премиальных и качественных торговых центрах Москвы выросли, что свидетельствует о повышенном спросе на привлекательные локации. Замещение ушедших западных брендов успешно завершено. Однако посещаемость торговых центров продолжает снижаться, что компенсируется ростом среднего чека.

В 2026 году — новые вызовы: повышение НДС и рост вакантности. Эксперты прогнозируют, что девелоперы будут оптимизировать каждый квадратный метр существующих площадей и внедрять инновационные форматы. Стратегический приоритет — повышение эффективности, а не расширение площадей.