Жилищная безысходность: почему квартиры стали роскошью

Доступность жилья в России находится на рекордном минимуме — это не субъективные наблюдения россиян, а данные Центробанка. Согласно статистике регулятора, в 2025 году на среднюю зарплату можно было приобрести квартиру площадью 15 квадратных метров по ипотеке с рыночной ставкой и условием, что обслуживание кредита не заберет более 50% из вашего бюджета.

Жилье — самый дорогой актив из числа первичных потребностей человека. Из этого следует, что квартиры или загородные дома будут покупать часто, однако для поддержания спроса нужно держать обороты ипотечного двигателя. Как только выдача кредитов приостанавливается или падает в объемах — жилье становится недоступным для обывателя, а для застройщика превращается в обузу.

Именно это происходит с Россией в последнюю пару лет: ЦБ рекомендует финансовым организациям сбросить обороты, чтобы инфляция всего рынка не вышла за пределы разумного. А иногда и вовсе дергает ручник: 1 июля 2025 года были установлены лимиты для банков по выдаче «рискованных» жилищных кредитов. Последствия такого ограничения уже работают: в III квартале 2025-го доля одобренных заявок по ипотеке упала с 49% до 39%.

Чтобы понять логику ЦБ, нужен лишь один факт: объем просроченных платежей по ипотеке к концу III квартала 2025 года равнялся 176,7 млрд рублей. Цифра катастрофически рекордная и превышает годовые бюджеты некоторых субъектов РФ:

🟡 Республика Коми — 119,6 млрд рублей;

🟡 Владимирская область — 122 млрд рублей;

🟡 Забайкальский край — 165,5 млрд рублей.

Такие объемы просрочек вызывают опасения у ЦБ, ведь появляется угроза для банковской системы. Первый шаг по локализации проблемы — ужесточить условия выдачи кредитов.

Фактически жилье становится недоступным из-за того, что определенная часть людей не платит по счетам. Однако это простое следствие — результат сложной цепочки причин.

Одним из главных успехов СССР была работа по масштабам строительства нового жилья. Рекорд был поставлен в 1987 году: 72,8 млн квадратных метров новостроя. Хотя есть нюанс: программа финансировалась исключительно силами государственного бюджета второй экономики мира.

В современной России строительством жилья занимаются в основном частные компании, которые вкладывают свои деньги и не имеют бездонного кошелька. Но им удалось не просто повторить рекорд СССР, а еще и существенно его превзойти. В 2015 году было введено 85,3 млн квадратных метров жилья в эксплуатацию, в 2021 году — 92,6 млн. Девелоперов не останавливали ни пандемия коронавируса, ни отсутствие прироста населения РФ.

Зачем столько строить? Причин у строительного косплея на стахановцев несколько:

1. Восстановление рынка после кризисных 90-х. Двукратное падение объемов строительства в период лихой декады спровоцировало потребность в новых домах.
2. Ментальная потребность населения. Поп-группа «Дюна» шуточно пела про «коммунальную страну». Но ирония правдива: до распада СССР многие граждане жили в тесных коммунальных квартирах. Поэтому им хотелось приобрести просторное личное жилье.
3. Рост благосостояния россиян. В 2000-х годах резко развивался сектор потребления, а банки начали массово вводить ипотечные программы.

Однако в один момент массовое строительство вышло за пределы обеспечения россиян современным жильем и превратилось в убыточную гонку за квадратами.

Президент «Союза инженеров-сметчиков» Павел Горячкин указал дату, после которой завершилась эпоха высокой прибыли:

Времена, когда девелоперский бизнес был сверхдоходным, закончились еще в 2007 году.

Только снижение доходов не остановило застройщиков. В 2018 году рентабельность продаж в строительстве составляла 6,1%. А разница между себестоимостью квадратного метра и конечной ценой для покупателя достигала в среднем 8%. Сигнал был очевиден: рекомендуемая маржа должна быть в районе 12–15%, но уже тогда застройщики демпинговали ради массовости.

В 2021 году в 37 регионах девелоперы имели отрицательную маржинальность: квартиры в новостройках продавались дешевле себестоимости. Однако тогда был поставлен рекорд по количеству введенных в эксплуатацию квадратных метров. Закономерные последствия не заставили себя ждать: к 2023 году закредитованность российских девелоперов превысила отметку в 5 трлн рублей.

В 2025 году обстановка ухудшилась. Выручка девелоперов в городах-миллионниках упала на 6,7%. И это только в усредненном значении, ведь в некоторых мегаполисах зафиксирован обвал на треть или четверть:

🟡 Красноярск — минус 32,6%;

🟡 Краснодар — минус 26,2%;

🟡 Санкт-Петербург — минус 23,2%.

Однако застройщики не стремятся распродавать недвижимость, существенно снижая цены. Наоборот, стоимость жилья в новостройке продолжает расти: 202,5 тыс. рублей за квадратный метр — прирост на 5,5% в промежутке с сентября 2024 года по аналогичный месяц 2025-го.

Складывается впечатление, будто бы девелоперы апатично ожидают банкротства, ведь по таким ценам и с нынешней ключевой ставкой (16%) большого спроса не будет. Тем более с новыми правилами на лимиты по рискованным кредитам.

Только застройщики не хотят устраивать распродажи с большими скидками из-за принципа «весов эскроу»:

1. Для строительства каждого объекта девелопер берет кредит.
2. Основная часть сделок проходит через ипотеку.
3. Застройщик получает деньги через эскроу-счет. Доступ к нему размораживается, когда жилье сдается в эксплуатацию.
4. Чем медленнее наполняются счета, тем дороже обходится каждый квадратный метр, ведь нужно выплачивать проценты по своему кредиту.

Амбиции застройщиков и бесконечное расширение масштабов привели их к погружению в кредиты. И как только резко снизилось количество сделок, они угодили в капкан, который сами поставили.

Самыми тяжелыми последствиями для рынка обернулась идея запуска льготной ипотеки весной 2020 года. Хотя изначально мера выглядела необходимой — стройки встали, а котировки компании «Группа ЛСР», одного из флагманов столичного рынка недвижимости, упали на 33%.

Но девелоперы воспользовались льготами не как помощью, а как способом формирования сверхприбыли. Для примера возьмем рост выручки главных застройщиков России за январь–июнь 2021 года:

🟡 ПИК: +189 млрд рублей;

🟡 «Самолет»: +33,3 млрд рублей;

🟡 ЛСР: +54,8 млрд рублей.

Несложно показать рост выручки по сравнению с кризисным 2020 годом, но льготная ипотека из спасательного круга превратилась в двигатель инфляции. Изначально она подразумевалась как выгодная для всех сторон история. На деле каждый получил свое:

🟡 застройщик — продолжение жизнедеятельности и кратковременную прибыль;

🟡 банк — субсидии и огромный поток денег по новым кредитам;

🟡 спекулянты — тысячу возможностей для двойных льготных ипотек и сверхприбыль;

🟡 большинство россиян — рост цен на недвижимость на более чем 100% за 5 лет. И еще более недоступное жилье, чем раньше.

Однако народ не единственный проигравший — государство тоже получило негативные последствия, ведь рынок недвижимости не выздоравливает. Наоборот, подкидывает все больше проблем для ЦБ: высокую инфляцию в сфере жилья и тяжелое бремя для государственного бюджета.

Показательный пример необузданного роста цен — Москва. С ноября 2020 года по декабрь 2025-го стоимость квадратного метра выросла с 200,4 тыс. рублей до 285,8 тыс. (по данным агрегатора IRN.RU) — подъем на 42%. При этом за 2025 год объемы запуска новых объектов столичной недвижимости упали на треть.

Инфляция в Москве не знает границ, ведь под ее разгон созданы все условия:

1. Непрекращающийся поток иммиграции: как из-за рубежа, так и из других регионов России. Больше приезжих — выше спрос.
2. Развитые сегменты комфорт- и бизнес-класса — жилье разных категорий востребовано.
3. Активное расширение метрополитена — открытие Некрасовской и Троицкой линий резко повысило стоимость жилья на юго-западе и юго-востоке города.

Отдельно стоит поговорить о домах, построенных во время правления Никиты Хрущева. Как известно, в Москве они попадают под программу реновации: сноса устаревших жилых зданий с планируемым строительством более вместительных домов. Владельцы квартир в таких домах получают бесплатное переселение в новостройку.

Купить старое жилье в Зюзино и получить бесплатный обмен на только что сданную квартиру в новом ЖК — будто бы хороший бизнес-план. Эта идея осела в головах многих людей, в результате чего хрущевки за 2025 год подорожали на 7%. Дома, которые до 2032 года превратятся в груду кирпичей, набирают в цене — таковы абсурдные реалии рынка.

Где нельзя купить — там можно арендовать. Но и этот постулат в современных реалиях не кажется верным. Цены на рынке аренды тоже вышли за все разумные пределы до такой степени, что в соцсетях предлагают рассмотреть для съема жилья такие варианты, как Вьетнам, Таиланд и Индонезия. В этих азиатских странах за вдвое меньшую сумму можно получить жилищные условия зачастую более высокого качества.

В августе 2025 года аналитики «Авито Недвижимости» провели мониторинг цен объявлений об аренде однокомнатных квартир. Просто. к этому анализу добавил еще два показателя: среднюю зарплату в регионе и арендную нагрузку на кошелек.

Согласно рекомендациям по финансовой грамотности, платежи за аренду не должны превышать 30–35% личного бюджета. В Краснодаре и Челябинске теоретически возможно соблюдать это правило, если брать данные Росстата. В остальных вышеприведенных городах соотношение выходит за рамки.

Согласно информации РБК, по индексу price-to-rent в реалиях второй половины 2025 года в 50% российских мегаполисов выгоднее купить жилье, чем снимать на долгий срок. Суть индекса такова:

1. Рассчитывается медианная цена покупки жилья.
2. Рассчитывается медианная стоимость годовой аренды.
3. Цена покупки делится на стоимость аренды.
4. Если в результате деления вышло число от 1 до 15 — выгоднее покупать. От 21 и больше — лучше арендовать.

Например, индекс Екатеринбурга — 13,09:

🟡 стоимость однокомнатной квартиры — 5,6 млн;

🟡 цена аренды — 35,9 тыс. в месяц, умножаем на 12 — 430,8 тыс.;

🟡 делим и получаем 13,09.

Однако нерелевантно переносить американский индекс на современные российские реалии, потому что в США ключевая ставка равна 4% — сравните с нашими 16%. Соответственно, переплаты по кредиту там не сравнятся с условиями банков РФ. Если бы в индексе имелась такая переменная, как обслуживание ипотеки, результаты бы существенно изменились: выгода от приобретения жилья перестала бы быть ощутимой.

Выбор между арендой и ипотекой напоминает ситуацию из романа «Уловка-22» Джозефа Хеллера:

1. Выгоднее купить жилье, но не факт, что одобрят ипотеку. А если одобрят, то всплывут подводные камни с высоким первоначальным взносом и тяжелыми процентами.
2. Проще арендовать жилье, но платежи съедают более 35% зарплаты, что бьет по бюджету. Платить столько за временное проживание — невыгодно, с такими ценами никогда не накопишь на свою квартиру.

Логический парадокс и взаимоисключающие пункты — это уже не принципы романа классика мировой литературы, а основы ситуации с жильем в России.

Ситуацию можно назвать «мыльным пузырем рынка недвижимости» или «жилищным тупиком». Однако с точки зрения простого обывателя лучше всего подойдет термин «жилищная безысходность». Потому что все четыре угла фундамента рынка недвижимости с трудом сдерживают напирающий на них вес проблем:

1. Государство — не имеет возможности расширить программу льготной ипотеки, так как бюджет в дефиците.
2. Застройщики — повышают цены, чтобы покрыть долги. Но темпы продаж падают.
3. Банки — имеют портфель из 150+ млрд просроченных платежей клиентов, поэтому вынуждены завышать требования по ипотеке.
4. Россияне — не располагают таким объемом средств, чтобы соответствовать требованиям кредита.

Любые ситуации с перегревом жилищного рынка требуют долгих сроков, радикальных решений и болезненных последствий. Но в нынешнее время сложно предсказать, когда барьер недоступности жилья исчезнет или по крайней мере опустится на несколько уровней.