Аренда в ипотеке. Как сдавать квартиру, если она в залоге?

По данным Банка России, в конце 2025 года сумма всех ипотечных кредитов в стране превысила 23,2 трлн рублей. В январе 2026-го количество таких сделок по сравнению с декабрем увеличилось на 58%, показав самый высокий результат за последние 12 месяцев.

При таком количестве ипотечных сделок значительная часть квартир приобретается впрок. По данным Сберометр, в 2024 году число таких объектов недвижимости составляло 48%. В этой ситуации новые собственники нередко берут кредит в банке, рассчитывая сдавать купленное жилье, чтобы оно за счет арендной платы само «гасило» ипотечные платежи.

Однако не всегда ипотечный банк идет на такие условия, и тому есть несколько причин.

1. Когда человек оформляет ипотеку — квартира становится для банка гарантией возврата выданных денег. Обычно собственник относится к своей квартире аккуратно, потому что это его личное имущество. Но когда жилье сдается другим людям, риск износа и повреждений становится выше. Банк не может сам все контролировать, и если состояние ипотечной квартиры ухудшится, то продать ее потом будет и сложнее, и дешевле. Для банка — это прямые финансовые риски.
2. Почти на каждую ипотеку оформляется страховка жилья, которая защищает от непредвиденных ситуаций. Как правило, страховой полис рассчитан на проживание в ней владельца. Если квартира сдается, а страховая об этом не уведомлена, в случае происшествия компания может отказаться от выплат. В этом случае банк лишается финансовой защиты.
3. Выдавая ипотеку, банк внимательно оценивает доходы заемщика и его способность регулярно платить. Когда человек покупает квартиру для себя, он старается не допускать просрочек, чтобы не потерять жилье. Если же квартира приобретается для сдачи, картина меняется. Доход от аренды может быть нестабильным, арендаторы могут съехать, а жилье простаивать без оплаты. Это увеличивает риски, что выплаты по кредиту будут «заморожены».
4. Для банка важно, чтобы при необходимости квартиру можно было быстро продать. Если в ней живут арендаторы по действующему договору, то реализовать такой объект бывает сложнее — мало кто захочет купить квартиру с жильцами в придачу. Это снижает интерес к квартире и при продаже повлияет на ее цену.
5. Кроме того, разрешая аренду, банк берет на себя дополнительные технические обязанности. Нужно учитывать договор аренды, отслеживать изменения, контролировать соответствие условиям страховки. Поэтому банки нередко с неохотой идут на такой шаг.

Статья 40 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» указывает следующее: «Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель (то есть собственник ипотечной квартиры) вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и предоставлять право ограниченного пользования (сервитут)».

Поэтому на вопрос, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду, ответ — да, можно. Но лучше, чтобы в договоре с банком была прописана такая возможность. В большинстве случаев требуется разрешение банка на сдачу ипотечной квартиры в аренду. Иногда достаточно простое уведомление, а иногда — официальное письменное согласие с его стороны.

Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке в аренду без согласования с банком? Причина в том, что квартира находится в залоге у банка, и он имеет право защищать свои интересы. Если были нарушены условия договора, ипотечный банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.

Поэтому лучше сдавать ипотечную квартиру в аренду официально. Для этого нужно заключить договор аренды, указать срок и сумму платежей. Если банк потребует, то нужно предоставить копию такого договора.

Кроме того, при сдаче квартиры возникает обязанность платить НДФЛ в размере 13% для резидентов РФ. Это требование Налогового кодекса РФ, и оно обязательно к исполнению.

Согласно данным Соцфонда РФ, с начала действия программы в России было выдано более 15 млн сертификатов на материнский капитал. По сведениям Росстата, большинство семей, использовавших маткапитал, направили его на улучшение жилищных условий. Чаще всего деньги шли на покупку квартиры или погашение ипотеки.

Необходимо учитывать, что материнский капитал — это целевые средства. Закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» требует, чтобы такое жилье использовалось для улучшения условий семьи и детей. Поэтому здесь все будет зависеть от каждой конкретной ситуации.

Если дети фактически не проживают в квартире, которая была приобретена с участием маткапитала, то органы опеки могут проверить, не ухудшены ли в результате условия их жизни. Если будет доказано, что права ребенка пострадали, — могут поступить требования вернуть средства господдержки в казну или восстановить права пострадавших детей.

Прежде всего нужно проверить, выполнено ли обязательство по выделению долей детям. Если ипотека еще не погашена, родители обычно оформляют у нотариуса обязательство выделить доли после закрытия кредита. Это обязательное условие при использовании материнского капитала. Если доли уже оформлены, дети становятся собственниками квартиры. В таком случае сдача жилья в аренду затрагивает их имущественные права и требует более внимательного подхода.

Поскольку квартира находится в ипотеке, обязательно нужно получить согласие банка. Во многих кредитных договорах прямо указано, что сдача жилья возможна только с письменного разрешения. Также лучше заключить официальный договор аренды. Это защитит интересы всех собственников, включая детей. При этом важно, чтобы у семьи было другое жилье, где дети действительно живут и зарегистрированы. Если органы опеки сочтут, что их условия ухудшились, возможна проверка и даже требование вернуть средства материнского капитала.

Формально запрета на сдачу такого жилья в аренду в законе нет. Но надо учесть, что программа создана для улучшения жилищных условий семей с детьми. Это закреплено в специальном постановлении правительства РФ.

В данной ситуации банк вправе расценить подобные действия как использование жилья не по назначению, и в отдельных случаях даже пересмотреть условия льготной ставки. Для таких заемщиков потеря льготной ставки может означать существенный рост ежемесячных платежей.

Прямого запрета в законе на это опять же нет, но важно понимать, что жилье было куплено с использованием ипотечной системы для военнослужащих. Государство перечисляет средства именно для обеспечения военных, а не для инвестиционной деятельности. Если выяснится, что квартира используется исключительно как источник дохода, у проверяющих органов могут возникнуть вопросы.

При этом если квартира находится в ипотеке и кредит еще не погашен, она остается в залоге у банка и под контролем Росвоенипотеки. В большинстве договоров прямо указано, что передавать жилье третьим лицам можно только с согласия кредитора. Если сдать такую квартиру без уведомления банка, это может быть расценено как нарушение условий договора, и в теории банк также вправе потребовать досрочного погашения кредита.

Итак, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду? Да, но здесь действует правило трех «если».

1. ЕСЛИ договор не запрещает и есть разрешение банка на сдачу ипотечной квартиры в аренду.
2. ЕСЛИ вы оформляете официальный договор аренды и платите налог. Не стоит игнорировать условия банка, так как можно столкнуться с требованием досрочно вернуть долг целиком.
3. Риски выше, ЕСЛИ жилье куплено с использованием материнского капитала, семейной или военной ипотеки. Здесь действует принцип целевого использования средств.

Сначала изучите договор. Потом получите согласие банка. Затем уведомите страховую компанию. И только после этого сдавайте жилье. Тогда аренда станет финансовым помощником, а не источником серьезных проблем.