Беги, инвестор, беги. Как реклама новостроек превращается в ловушку

Интерес к региональной недвижимости появился не на пустом месте. Цены в Москве и Санкт-Петербурге выросли так, что для многих покупка столичного жилья превратилась в недостижимую мечту. На этом фоне девелоперы начали искать новые площадки для роста и нашли их в регионах. Дополнительный импульс дало рынку и государство: льготная ипотека, программы господдержки и субсидии для застройщиков — все это помогло активно расширять строительные площадки за пределами обеих столиц.

Параллельно с этим увеличилась внутренняя миграция россиян: кто-то переезжает в теплые края, кто-то ищет более комфортное место для работы или пытается сэкономить на повседневных расходах. Растут и доходы граждан. По данным Росстата, если за I квартал 2025 года реальные доходы населения выросли на 8,4%, то в II квартале рост составил 7,0% к тем же периодам прошлого года.

В III квартале 2025 года средняя цена квадрата в новостройках в среднем по стране держалась на уровне 172–175 тыс. рублей без заметного роста. При этом в ряде городов зафиксировано удешевление: сильнее всего во Владивостоке (–6%), а также в Самаре и Сочи (по –4%), слабее в Иванове, Уфе, Твери, Смоленске и Кирове (от –1% до –3%).

Самые доступные новостройки находятся в Смоленске (около 100 тыс. руб/м²), Липецке (102 тыс.), Ставрополе и Ярославле (по 105 тыс.), Брянске (109 тыс.), Иванове (111 тыс.) и Саратове (112 тыс.). На другом полюсе расположились Сочи (примерно 481 тыс. руб/м²), Москва (460 тыс.), Санкт-Петербург (250 тыс.), Казань (236 тыс.) и Владивосток (202 тыс.): именно там первичка остается наиболее дорогой.

Если верить рекламе, региональные новостройки — почти гарантированный путь к прибыли. Покупателю обещают высокую ликвидность, рост стоимости и качественную инфраструктуру. Однако в реальности все обстоит сложнее.

В июне 2025 года разрыв между ценами, заявленными в объявлениях, и реальной ценой сделок на первичке увеличился с 11,3% в мае до 12,2%. Другими словами, если продавцы и застройщики все активнее повышают свои ожидания, то покупатели становятся более осторожными. Наиболее заметное расхождение наблюдается в Башкортостане, где стоимость квадратного метра в объявлениях оказалась выше фактических сделок сразу на 26,5%. Существенная разница также зафиксирована в Татарстане (17,2%) и Калининградской области (15,3%). Эти регионы (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) являются традиционными лидерами по спросу, и именно там чаще всего возникает «эффект перегретых ожиданий». Интересно, что противоположная ситуация (когда реальные сделки проходят дороже объявленных цен) осталась всего в трех регионах страны: Ленинградской, Воронежской и Ростовской областях (–4,2%, –2,1% и –1,1% соответственно).

Если сравнить с данными годичной давности (октябрь 2024), то динамика увеличения разрыва между реальными ценами и желаемыми становится более очевидной. В Татарстане — рост разрыва за 7 месяцев составил +13,5%, в Башкортостане +2,2%.

Согласно данным «Дом.РФ», объем ввода жилья за первые семь месяцев 2025 года снизился на 4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Продажи новостроек также замедляются — аналитики Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) прогнозируют спад примерно на 5% к концу года и падение выдачи ипотеки почти на 20%. Средняя цена квадратного метра на первичном рынке по России летом составила около 175 тыс. рублей, что лишь на 0,9% выше июньского показателя. То есть бурного роста нет — рынок постепенно остужается, хотя реклама по инерции продолжает работать.

Если заглянуть в конкретные регионы, картина становится более разнообразной. Для примера возьмем наиболее популярные региональные рынки Татарстана и Краснодарского края (4 и 5 места в таблице выше). В Казани средняя цена квадратного метра во втором квартале 2025 года поднялась до 265 тыс. рублей, что почти на 10% выше предыдущего квартала.

В Краснодарском крае ситуация складывается иная. Если в начале года квадратный метр в регионе стоил в среднем 192,9 тыс. рублей, а в самом Краснодаре около 162 тыс. рублей (в течение 12 месяцев +14%), то в середине года цена поднялась лишь до 174 тыс. рублей (+5% за первое полугодие 2025). Рост минимальный, особенно с учетом инфляции и повышения стоимости стройматериалов. По сути, Краснодар достиг насыщения: предложение растет быстрее, чем спрос. В Казани, напротив, пока сохраняется баланс, и это делает город одним из немногих действительно перспективных направлений.

Для желающих перейти на пассивный доход — первичный рынок в регионах тоже кажется заманчивым: порог входа ниже, а обещания роста выше. Но если внимательнее посмотреть на цифры, то доходность аренды часто не способна даже перекрыть инфляцию. В некоторых городах сдавать квартиру становится все труднее: предложение растет, а спрос со стороны арендаторов ограничен вторичкой. На площадках вроде «Авито Недвижимость» количество предложений по новостройкам за третий квартал 2025 года выросло на 34%. Это говорит не столько о строительном буме, сколько о замедлении спроса.

Если сравнить возврат денег через аренду от инвестиций в первичный рынок наиболее популярных локаций, то полученная доходность даже не будет перекрывать официальную инфляцию в 8,62%. Окупаемость же топ-3 городов по популярности — Москва, Казань и Сочи — составит 21,8, 27,2 и 30,2 года с доходностью в 4,6%, 3,7% и 3,3% соответственно.

Перспективность региона сегодня нельзя измерять только ростом квадратного метра. Важно смотреть шире — на экономику, миграцию, инфраструктуру. Если регион создает рабочие места, привлекает население и вкладывает в дороги, школы и транспорт, тогда и жилье там будет расти в цене устойчиво. Но если развитие ограничивается строительством самих домов без сопутствующей инфраструктуры, рынок быстро перегревается.

Крупные города вроде Казани, Тюмени и Екатеринбурга показывают умеренный, но устойчивый рост. Сочи и Краснодар, напротив, рискуют столкнуться с переизбытком новостроек и нехваткой реального спроса. Калининград же остается привлекательным с точки зрения качества жизни, но его изолированное положение ограничивает потенциал роста.

Для инвестирования можно купить не только квартиру в новостройке. В этой статье рассказывали о плюсах и минусах инвестиций в номера в отелях.