Первый вариант — покупка доли (юнита или токена) в отеле
Этот способ подойдет для тех, у кого небольшой инвестиционный бюджет (от 300 тыс. рублей). Например, можно приобрести 1/25 долю в загородном коттедже под Санкт-Петербургом за 300 тыс. рублей. Чистая прибыль распределяется между инвестором и управляющей компанией следующим образом: 70% — инвесторам, 30% — управляющей компании.
Плановая доходность в случае вложения 300 тыс. рублей составляет 20% годовых, то есть в год доход может достичь 60 тыс. рублей. Соответственно, если вы вложите 900 тыс., то ваша доходность будет составлять 180 тыс. рублей. Для сравнения, процент по вкладам сейчас находится на уровне около 14% годовых, и при вложении 300 тыс. рублей на депозит можно получить годовой доход в размере 42 тыс. рублей.
Второй вариант — покупка номера (или нескольких номеров)
Этот способ подходит инвесторам с капиталом в несколько миллионов, а также для тех, кто рассматривает ипотеку. Диапазон доходности подобных вложений колеблется от 10% до 20% годовых. Не стоит забывать, что стоимость самого номера с течением времени также вырастает.
Существуют разные модели данного варианта инвестирования:
- Модель с фиксированной доходностью. Инвестор получает определенный процент от стоимости номера или фиксированную сумму, независимо от фактической загрузки отеля. Это снижает риски, но обычно и доходность ниже.
- Модель с «плавающим» доходом. Инвестор получает процент от реального дохода, полученного от сдачи номера (или номеров) в отеле, за вычетом операционных расходов и комиссии управляющей компании. Такая модель потенциально более прибыльна, но и гораздо рискованнее.
Например, в Крыму в Черноморском районе можно приобрести номер в отеле стандартной категории за 5,5 млн рублей. В среднем за год (с учетом загрузки в данном направлении) номер может приносить 1,2 млн рублей. Около 250 тыс. рублей необходимо будет отдать за услуги управляющей компании, коммунальные платежи и на налоги. Чистая прибыль составит 950 тыс. рублей, это 17% годовых.
Рассмотрим еще один пример. В Санкт-Петербурге можно приобрести номер-студию в апарт-отеле примерно за 6,7 млн рублей. Аренда аналогичного номера стоит около 4–6 тыс. рублей в день. В Санкт-Петербурге ярко выраженной сезонности нет. Безусловно, летом гостей больше, но в целом в течение года сдавать номер в аренду можно без проблем.
Для простоты расчета допустим, что номер можно сдавать за 5 тыс. рублей в сутки в течение года. Предположим, загрузка составляет 80%. Следовательно, за год такой номер принесет 1,460 тыс. рублей. За минусом всех расходов останется примерно 1 млн рублей. Учитывая рост стоимости бронирования на 10% в год, инвестиции окупятся за 5 лет.
Однако не стоит забывать о налогах. При сдаче номера в отеле в аренду (так же как и при владении долей) нужно будет заплатить:
- налог на имущество — 0,1% от кадастровой стоимости в год;
- налог на доходы от аренды: здесь есть вариант платить как физлицо — 13% от полученного дохода, как ИП — 6% (при режиме УСН «Доходы») и 15% (при режиме УСН «Доходы минус расходы»);
- туристический налог, который составляет 1% от стоимости проживания, но не менее 100 рублей в сутки.
Никаких льгот, как для жилой недвижимости, здесь не предусмотрено. Также нельзя оформить статус самозанятого, поскольку он дает право сдавать в аренду только жилые помещения.
