Кадастровая стоимость недвижимости: как узнать бесплатно

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – это стоимость, которую государство определяет в рамках государственной кадастровой оценки. Она служит базовым ориентиром для налогообложения и ряда юридически значимых процедур. Для квартиры, дома, земельного участка и другого имущества это один из ключевых официальных параметров наряду с адресом, площадью и кадастровым номером. Правовую основу устанавливает Федеральный закон от 03.07.2016 № 237.

Кадастровую стоимость определяют уполномоченные государственные бюджетные учреждения по методике массовой оценки, без выезда специалиста для осмотра. Это значит, что оценивается целая группа схожих объектов, а индивидуальные особенности конкретной квартиры – качество ремонта, вид из окна, наличие рядом парковки – не учитываются. Именно поэтому кадастровая стоимость не равна рыночной цене: она рассчитывается по массовым методикам, а не по конкретной сделке.

Чаще всего кадастровую стоимость объекта проверяют в следующих ситуациях:

     🟡 расчет налога на имущество физических лиц;

     🟡 подготовка к продаже, дарению или вступлению в наследство;

     🟡 проверка сведений об объекте недвижимости;

     🟡 подготовка к оспариванию завышенной кадастровой оценки;

     🟡 нотариальные действия и отдельные судебные процедуры;

     🟡 получение кредита или ипотеки под залог недвижимости.

На что влияет кадастровая стоимость недвижимости 

Налог на имущество физических лиц рассчитывается на основе кадастровой стоимости по состоянию на 1 января налогового года (ст. 402 НК РФ). Ставки установлены в ст. 406 НК РФ: 0,1% для жилья и гаражей, 2% для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей и торговых центров, 0,5% для прочих объектов.

Земельный налог. Для земельных участков действует отдельная система ставок: от 0,3% (для земель сельхозназначения, ИЖС, ЛПХ) до 1,5% от кадастровой стоимости для прочих категорий.

НДФЛ при продаже недвижимости. Если цена сделки ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая база для НДФЛ рассчитывается как кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ: от 13 до 22% в зависимости от годового дохода.

Нотариальные тарифы при наследовании и дарении также привязаны к кадастровой стоимости. Госпошлина составляет 0,3% (не более 100 тыс. рублей) для близких родственников и 0,6% (не более 1 млн рублей) для остальных наследников (п. 23 ст. 333.24 НК РФ).

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной и инвентаризационной

Кадастровая стоимость:

     🟡 кто определяет: государство в рамках кадастровой оценки (ФЗ № 237);

     🟡 для чего нужна: налоги, нотариальные тарифы;

     🟡 как рассчитывается: по методике массовой оценки;

     🟡 как проверить: справочная информация Росреестра, публичная кадастровая карта, выписка ЕГРН;

     🟡 как часто обновляется: раз в 2 года (Москва, СПб, Севастополь) или раз в 4 года (прочие регионы);

     🟡 можно ли оспорить: да.

Рыночная стоимость:

     🟡 кто определяет: рынок, оценщик или стороны сделки;

     🟡 для чего нужна: купля-продажа, залог, переговоры;

     🟡 как рассчитывается: в индивидуальном порядке;

     🟡 как проверить: оценка, анализ рынка;

     🟡 как часто обновляется: неограниченно;

     🟡 можно ли оспорить: обычно не требуется.

Инвентаризационная стоимость:

     🟡 кто определяет: БТИ (исторически);

     🟡 для чего нужна: приватизация, архивные расчеты;

     🟡 как рассчитывается: по утвержденной методике (не обновляется с 2013 года);

     🟡 как проверить: архивные документы;

     🟡 как часто обновляется: не обновляется;

     🟡 можно ли оспорить: для новых расчетов не актуально.

1. Единая цифровая платформа. Суть нововведения: государственная кадастровая оценка проводится с интеграцией данных в ФГГИС в рамках НСПД. Правовая основа: ФЗ № 237.
2. Периодичность оценки. Суть нововведения: ГКО проводится раз в 4 года в большинстве регионов и раз в 2 года в городах федерального значения. Правовая основа: ФЗ № 237.
3. Срок публикации результатов. Суть нововведения: акт утверждения публикуется не позднее 30 ноября года оценки, значения применяются с 1 января следующего года. Правовая основа: ФЗ № 237.
4. Обязательный досудебный порядок. Суть нововведения: пересмотр проходит через ГБУ, прямой иск в суд – только после решения ГБУ. Правовая основа: ФЗ № 237, КАС РФ.

Что подготовить перед тем, как узнавать кадастровую стоимость имущества:

     🟡 кадастровый номер объекта, если он известен;

     🟡 точный адрес объекта (регион, город, улица, дом, номер квартиры);

     🟡 тип объекта: квартира, дом, земельный участок;

     🟡 цель запроса: просто посмотреть стоимость онлайн или получить официальный документ.

Кадастровый номер можно найти в выписке из ЕГРН, договоре купли-продажи, свидетельстве о собственности или в налоговом уведомлении.

Базовый официальный вариант. Поиск по кадастровому номеру или адресу. В карточке объекта отображается кадастровая стоимость и дата ее определения. Процесс оценки бесплатен, регистрация не требуется.

Публичная кадастровая карта. Удобна для визуального поиска по карте. В карточке объекта указана кадастровая стоимость. Для квартир часто отображается удельная стоимость за квадратный метр: чтобы получить стоимость конкретной квартиры, надо умножить удельный показатель на площадь помещения.

Фонд данных государственной кадастровой оценки. Позволяет ознакомиться с результатами оценки, примененной методикой и датой проведения.

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Официальный документ. Бесплатно через Госуслуги. Срок – до 3 рабочих дней. Требуется подтвержденная учетная запись на портале госуслуг.

Пошаговая инструкция:

1. Открыть официальный сервис Росреестра: на сайте можно посмотреть справочную информацию или публичную кадастровую карту.
2. Выбрать поиск по кадастровому номеру (если известен) или по адресу.
3. Ввести данные объекта. При поиске по адресу указать регион, населенный пункт, улицу, номер дома и квартиры.
4. Открыть карточку найденного объекта. Проверить площадь, адрес и вид недвижимости.
5. Найти поле с кадастровой стоимостью и датой актуальности сведений.
6. Если нужен официальный документ, следует заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости через Госуслуги.

При поиске по адресу важно вводить адрес без ошибок. Для квартир важно указать именно номер квартиры, а не только номер дома. Если сервис не находит объект, следует попробовать изменить формулировку адреса.

Поиск по кадастровому номеру – самый точный и быстрый способ. Номер уникален для каждого объекта. Его можно найти в договоре купли-продажи, налоговом уведомлении или в ранее полученной выписке из ЕГРН.

Если кадастровая стоимость кажется завышенной, сначала проверьте корректность сведений об объекте: адрес, площадь, тип недвижимости и дату оценки.

Когда есть смысл оспаривать стоимость:

     🟡 кадастровая стоимость явно не соответствует характеристикам объекта;

     🟡 в ЕГРН обнаружены ошибки в площади, адресе или типе объекта;

     🟡 завышение существенно влияет на налоговую нагрузку;

     🟡 есть подтверждающие документы и расчеты (например, отчет независимого оценщика).

Куда обращаться и какие документы готовить

С 1 января 2026 года действует обязательный досудебный порядок: собственник сначала обращается в уполномоченное ГБУ с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или об исправлении ошибок (ст. 22, 22.1 ФЗ № 237). Прямое обращение в суд допускается только после решения ГБУ.

Важно не пропустить срок. Заявление в ГБУ можно подать в период со дня внесения в ЕГРН оспариваемых сведений до дня внесения сведений о кадастровой стоимости по результатам следующей государственной кадастровой оценки.

Для оспаривания по рыночной стоимости нужно подготовить пакет документов: 

     🟡 заявление с указанием основания;

     🟡 выписку из ЕГРН с оспариваемой кадастровой стоимостью;

     🟡 документ о праве собственности;

     🟡 отчет независимого оценщика. 

Отчет должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью. Дата определения рыночной стоимости в отчете должна совпадать с датой государственной кадастровой оценки.

Можно ли узнать кадастровую стоимость квартиры бесплатно онлайн?

Да. Через официальные сервисы Росреестра – справочную информацию и публичную кадастровую карту – сведения доступны бесплатно и без регистрации. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости также бесплатна через Госуслуги.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры, если известен только адрес?

Воспользоваться поиском по адресу в сервисе справочной информации Росреестра или на публичной кадастровой карте. Указывать точный адрес вплоть до номера квартиры.

Нужна ли подтвержденная через Госуслуги учетная запись для получения выписки?

Да. Для заказа выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости через Госуслуги требуется подтвержденная учетная запись. Просмотр справочной информации на сайте Росреестра регистрации не требует.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена и влияет на налог?

Обратиться в уполномоченное ГБУ с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. При необходимости обжаловать решение ГБУ в суде.

Кадастровая стоимость влияет на налог на имущество, земельный налог, НДФЛ при продаже и нотариальные тарифы. Узнать ее можно бесплатно через справочную информацию Росреестра, публичную кадастровую карту или выписку из ЕГРН через Госуслуги.

При завышении стоимости возможно оспаривание через ГБУ с обязательным досудебным порядком. Для этого потребуется отчет независимого оценщика. Перед оспариванием стоит оценить экономическую целесообразность: сопоставить затраты на отчет с потенциальной экономией на налоге.

^{Статья носит исключительно справочно-информационный характер и не является юридической консультацией, офертой или индивидуальной налоговой рекомендацией. Актуальные условия рекомендуется уточнять в уполномоченных органах. Условия определения и оспаривания кадастровой стоимости следует уточнять в Росреестре и уполномоченных органах.}

^{Источники:} 

^{1. Госуслуги. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. // Госуслуги. – URL: https://www.gosuslugi.ru} 

^{2. Росреестр. Публичная кадастровая карта. // Росреестр. – URL: https://pkk.rosreestr.ru} 

^{3. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации. // КонсультантПлюс. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_147194/} 

^{4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая). Ст. 217.1, 224, 333.24, 402, 406. // КонсультантПлюс. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/} 

^{5.Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Ст. 22, 22.1. // КонсультантПлюс. – URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/} 

^{*Ссылки ведут на действующие на июль 2026 года редакции документов и официальные страницы ведомств.}