Осень возвращает спрос. Рыночная ипотека оживает

С июля по сентябрь 2025 года банки выдали около 250 тыс. кредитов на 1,148 трлн рублей.

Квартал к кварталу рынок прибавил почти четверть по количеству и почти треть по объему.

При этом «локомотивом» осталась семейная ипотека (154 тыс. кредитов на 893 млрд рублей). Но сейчас доля госпрограмм начала плавно сокращаться: в III квартале — до 61% по количеству и 78% по объему, а в сентябре — до ~74–76% в суммарных выдачах, по оценкам ДОМ.РФ и банка ВТБ. Вероятно, это и есть первые признаки перебалансировки в пользу рынка.

Ставки — главный сюжет квартала. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), средневзвешенная рыночная ставка к концу сентября опустилась примерно до 21,2%, то есть минус ~4 п. п. за квартал (с уровня около 25% в июне–июле). Это и дало искру покупательскому спросу на вторичке.

С января по сентябрь 2025 года банки выдали ~2,6 трлн рублей ипотеки — это на ~33,5% меньше, чем в том же периоде прошлого года (высокая база 2024 года еще чувствуется). В то же время с июля тренд развернулся: в июле было +1% год к году, в августе +6%, а в сентябре уже +11%. Такая лестница хорошо объясняет, почему осенью мы впервые говорим об оживлении, а не о затишье.

По итогам года растет и общая задолженность по ипотеке: к началу сентября она приблизилась к 20 трлн рублей (19,7 трлн) — новый рубеж для рынка.

Короткая лента III квартала поможет понять логику восстановления спроса:

🟡 Июль. Первый символический плюс к июлю 2024 (+1% г/г), эффект «высокой базы» начинает исчезать.

🟡 Август. Объем выдачи — ~392 млрд рублей, это ×3 к январю и +5% к августу 2024. Ставки на рынке все еще «двухзначные», но уже отступают.

🟡 Сентябрь. ~400–405 млрд суммарных выдач (+3% м/м, +9–11% г/г, по оценкам ДОМ.РФ). При этом рыночные программы прибавили быстрее всех (~90 млрд рублей, +18% м/м). Средний чек в сентябре подрос до ~5,0 млн рублей после трех месяцев снижения.

Важный факт: ЦБ уже фиксирует в конце сентября остывание льготных выдач. Это, вкупе со снижением ключевой ставки и, соответственно, ставок по кредитам, в какой-то мере освобождает место для «рыночных» сделок — еще один кирпичик в пользу смены структуры спроса.

Сигнал 1. Снижение ключевой ставки. 24 октября Банк России опустил ключевую еще на 50 б. п., до 16,5% — четвертое подряд снижение. Да, это уже про IV квартал, но рынок реагирует заранее: банки транслируют ослабление в ставки по рыночной ипотеке (обычно на 0,25–0,50 п. п. волнами).

Сигнал 2. Адаптация застройщиков и банков. После сворачивания «массовой льготы» рынок сместился к семейной ипотеке и адресным акциям. А вот сами банки аккуратно расширяют линейки рыночных продуктов (минимальные оффер-ставки у ряда игроков уже около 20%).

Сигнал 3. Цены. Рост цен на жилье тянет средний размер кредита вверх (в III квартале — ~4,6 млн рублей, а в сентябре — уже ~5 млн). Увеличение стоимости недвижимости находит отражение в объемах — даже при умеренном количестве сделок.

Здесь два направления. Вторичка и Москва.

Вторичный рынок. На миллионниках в сентябре медианная цена квадрата прибавила ~0,9%. Обычно такое бывает на волнах активизации ипотеки именно по рыночным ставкам.

Москва + агломерации. Традиционно столица задает темп: семейная ипотека в Москве за девять месяцев — ~356,6 млрд рублей (почти пятая часть страны). Ну а рыночные сделки постепенно «вырастают» из-под льготного зонтика.

Ставки все еще высокие. Даже после снижения ключевой средние рыночные остаются >20%. Эксперты сходятся: массовый спрос вернется при ≤15%, и это, скорее всего, середина 2026 года. Значит, текущий подъем — лишь восстановление, а не какой-то бум.

Структурная зависимость от льгот — также опасна: их доля осенью уменьшилась, но остается доминирующей. Без плавной «мягкой посадки» субсидий рынок по-прежнему уязвим к резким поворотам ДКП.

Долговая нагрузка домохозяйств — третий риск. Существует почти 20 трлн рублей ипотечной задолженности. Но это, скорее, про необходимость аккуратного скоринга и подушки у банков.

«Рыночная» ипотека проснулась. Но вставать в полный рост — рано.

К концу третьего квартала мы видим четкую и устойчивую лестницу роста: июль → август → сентябрь. Ставки сползают вниз, вторичка оживает, а доля рыночных программ заметно подрастает. При этом итоги девяти месяцев все еще слабее прошлогодних, а массовая доступность — впереди, на горизонте снижения ставок к 15% и ниже. Если ключевая ставка продолжит снижаться, у рынка есть шанс провести мягкую смену режима: от «рыночных сделок под крылом льгот» к полноценной рыночной ипотеке уже в 2026-м.

Этим летом рынок ипотеки в России начал приходить в себя. Весной казалось, что брать кредит нет смысла: ставки кусались, на вторичке было тихо, а льготные программы тянули все одеяло на себя. Осенью картина другая. По итогам трех кварталов 2025 года видно: движение пошло, и главное — оживает именно рыночная ипотека, то есть без господдержки.

🟡 С июля выдач стало больше, и каждый следующий месяц добавлял к предыдущему. Июль дал первый уверенный плюс к прошлому году, август подхватил, сентябрь закрепил результат. Да, суммарно за девять месяцев рынок все еще ниже рекордного 2024-го, но тренд развернут в сторону роста.

🟡 Люди возвращаются на рынок. Особенно на вторичку, ведь там можно выбрать район и дом, и выбор гораздо шире. Да еще и поторговаться можно.

🟡 Покупатели чувствуют потепление: кто откладывал решение весной, осенью снова стал считать, сравнивать и подавать заявки.

🟡 Банки тоже не стоят на месте: улучшают сервис, ускоряют одобрение, делают понятнее первоначальный взнос и итоговый платеж. Застройщики, в свою очередь, подстраиваются — дают скидки, рассрочки, бонусы на ремонт и даже паркинг.

🟡 Есть и оборотная сторона. Ставки все равно остаются высокими, а значит, «массовой доступности» пока нет. Большой ипотечный долг в стране — это ответственность для всех: и для семейного бюджета, и для банков, которым важно аккуратно проверять клиентов и не раздавать кредиты «впрок». Плюс надо понимать: если льготные программы резко свернуть, темп может снова просесть. Поэтому рынку нужна мягкая, понятная траектория: чуть ниже ключевая ставка — следом спокойное снижение ставок по кредитам, без рывков и сюрпризов.

Что дальше? Банк России уже несколько раз ронял ключевую, и банки понемногу пересчитывают ставки по рыночной ипотеке. Если так и продолжится, четвертый квартал будет ровнее, а в 2026-м сможем увидеть действительно «нормальную» картину: когда выбор делают не только из-за льгот, а потому что ставка по обычному кредиту стала приемлемой. Пока же главное — рынок проснулся.