Рынок жилья – 2026: почему ипотека растет, а новостройки пустеют?

По данным Бюро кредитных историй «Скоринг Бюро», которые имеются в редакции Просто., за первые шесть месяцев 2026 года россияне оформили 514,5 тыс. ипотечных кредитов, что на 45,2% больше, чем годом ранее. В денежном выражении рост оказался еще выше. Банки выдали 2,232 трлн рублей, увеличив объем ипотечного кредитования сразу на 48,9% в годовом выражении. Только за июнь объем новых ипотек достиг 485 млрд рублей, что стало одним из лучших результатов за последние годы. Совокупный ипотечный портфель российских банков уже превысил 24,1 трлн рублей.

Обычно такая динамика говорит о росте спроса на жилье. Чем больше ипотечных кредитов выдают банки, тем активнее должны продаваться квартиры: поэтому июньские показатели многие восприняли как признак восстановления рынка недвижимости. Детальный анализ показывает, что выросли прежде всего суммы ипотечных кредитов, но это не привело к сопоставимому росту продаж новостроек.

Это видно по приведенным выше данным: средний размер ипотечного кредита за год вырос еще на 7%, достигнув 4,6 млн рублей. Одновременно продолжил увеличиваться и срок кредитования. Если год назад средняя ипотека выдавалась примерно на 21 год, то теперь этот показатель достиг 264,8 месяца, или почти 22 лет. Иначе говоря, банки поддерживают высокий уровень выдачи во многом за счет более крупных и более длинных кредитов.

Такой механизм позволяет сохранить приемлемый размер ежемесячного платежа даже при высокой стоимости квартир. Одновременно он означает, что сегодня россияне берут на себя долговые обязательства практически на всю активную трудовую жизнь. То есть формально рынок ипотеки демонстрирует уверенный рост, однако доступность жилья от этого практически не увеличивается. К тому же ситуация на этом рынке становится менее устойчивой. Доля ипотечных кредитов с просрочкой свыше 90 дней за год выросла с 0,9% до 1,3%. Пока этот уровень остается относительно низким, однако тенденция к росту свидетельствует, что долговая нагрузка постепенно увеличивается.

Более полную картину на рынке жилья можно увидеть при сравнении ипотечного рынка и рынка новостроек. Однако данные о строительстве показывают, что рост ипотеки почти не решил главную проблему девелоперов. Во многих регионах предложение по-прежнему превышает платежеспособный спрос. По оценке аналитической платформы bnMAP.pro, сейчас на первичном рынке России выставлено около 550 тыс. свободных квартир и апартаментов. Для сравнения, за весь 2025 год в стране было реализовано около 580 тыс. объектов. Иными словами, уже построенного и строящегося жилья достаточно, чтобы обеспечивать продажи как минимум до середины 2027 года даже без вывода новых проектов.

Еще более показательна статистика по объектам, ввод которых запланирован на текущий год. К началу лета 2026 года в таких домах было распродано лишь 53% площадей. Год назад этот показатель составлял 56%, а в период с 2020 по 2024 годы находился в диапазоне 59%–68%. Таким образом, снижение продолжается уже несколько лет подряд и постепенно становится системной тенденцией.

Эксперты предупреждают, что даже при сохранении нынешнего уровня продаж итоговая распроданность домов к моменту их ввода в эксплуатацию вряд ли превысит 60%. Это означает, что примерно четыре квартиры из десяти останутся непроданными уже после завершения строительства. Для девелоперов подобная ситуация означает замораживание значительных финансовых ресурсов и увеличение сроков возврата инвестиций.

Причина заключается не только в снижении спроса. Значительная часть нынешних проектов запускалась в период строительного бума 2021–2023 годов, когда действовала массовая льготная ипотека, а спрос казался практически безграничным. Девелоперы продолжали активно получать разрешения на строительство, рассчитывая, что рынок сохранит прежние темпы роста. После изменения условий ипотечного кредитования предложение осталось высоким, в то же время число покупателей начало сокращаться.

Еще одна проблема связана со структурой самого предложения. Исследование показывает, что лишь 13% квартир на первичном рынке стоят дешевле 5 млн рублей. Еще 26% относятся к ценовому диапазону 5–7,5 млн рублей. Остальные 60% новостроек стоят дороже 7,5 млн рублей. Получается, что рынок в значительной степени насыщен жильем, которое оказывается недоступным для большинства потенциальных покупателей даже при использовании ипотеки.

Рост ипотечного кредитования не решил главную проблему рынка жилья. Банки продолжают увеличивать выдачу кредитов, однако спрос распределяется по стране неравномерно. Большая часть сделок приходится на крупнейшие города, тогда как во многих регионах нового жилья уже больше, чем покупателей, готовых приобрести квартиры даже с использованием ипотеки. В результате основные сложности сегодня возникают не в банковском секторе, а на региональном рынке новостроек, где объем предложения все заметнее превышает реальный спрос.

Исследование аналитиков премии URBAN свидетельствует, что практически во всех городах-миллионниках и большинстве крупных региональных центров сформировался дисбаланс между спросом и предложением. По сути, застройщики уже построили или продолжают строить больше жилья, чем рынок способен купить за один год. Именно поэтому аналитики говорят о начинающемся, а в ряде случаев уже сформировавшемся затоваривании первичного рынка.

Наиболее сложная ситуация складывается сразу в нескольких регионах. В Волгограде, Казани, Перми, Новосибирске и Нижнем Новгороде объем выставленных квартир соответствует как минимум годовому объему продаж. В Екатеринбурге, Самаре, Ростове-на-Дону, Челябинске и Воронеже запас предложения еще выше – реализовать его при нынешнем спросе можно лишь за полтора года и более. Еще показательнее выглядят отдельные региональные рынки. В Уфе коэффициент обеспеченности предложением достиг 1,6: только за первые пять месяцев 2026 года были выданы разрешения на строительство еще 13,2 тыс. квартир, что почти на две трети больше прошлогоднего уровня. Покупательский спрос просто не успевает поглощать такие объемы. В Омске проблема носит иной характер: компактный рынок, где совершается всего 100–200 сделок в месяц, оказался не готов к увеличению предложения. В Красноярске объем экспозиции уже почти вдвое превышает годовые продажи.

Ярким примером остается Краснодар. Во время строительного бума 2021–2023 годов девелоперы там активно запускали новые проекты, рассчитывая на сохранение льготной ипотеки и высокого спроса. Сегодня последствия этого решения очевидны: 66% строящегося жилья остаются непроданными, а около 61% квартир при нынешних темпах реализации будут продаваться более двух лет после ввода домов в эксплуатацию. По расчетам аналитиков, полностью распродать нынешний объем предложения застройщики смогут не раньше 2029 года. Не менее показательной выглядит ситуация в Новосибирске. По оценкам экспертов, в городе не могут найти покупателей квартиры общей стоимостью около 504 млрд рублей. Без реализации остаются 15,5 тыс. квартир в уже построенных домах и еще 59 тыс. квартир в строящихся объектах. После завершения массовой программы льготной ипотеки спрос на новостройки резко сократился, однако цены на жилье практически не снизились, что еще сильнее увеличило разрыв между ожиданиями продавцов и возможностями покупателей.

Москва и Санкт-Петербург также постепенно ощущают охлаждение рынка, однако ситуация здесь остается заметно устойчивее. Высокая концентрация населения, более высокие доходы и постоянный миграционный приток позволяют крупнейшим агломерациям быстрее поглощать новое предложение. Именно поэтому столичные рынки пока не столкнулись с тем масштабом затоваривания, который уже наблюдается во многих регионах России.

На первый взгляд кажется, что рекордные объемы ипотечного кредитования должны автоматически привести к росту продаж квартир. Однако эти процессы работают независимо друг от друга по ряду причин. Заметная часть роста ипотечного портфеля обеспечивается увеличением средней суммы кредита. Плюс банки продолжают увеличивать сроки кредитования. Средняя ипотека сегодня оформляется почти на 22 года, что позволяет сохранить размер ежемесячного платежа, но одновременно означает увеличение долговой нагрузки населения. В-третьих, ипотечный спрос сосредоточен в крупнейших городах. Именно они обеспечивают основную часть сделок, тогда как в большинстве регионов спрос остается слабым.

Результаты опроса Просто. подтверждают, что россияне в общем разделяют оценки экспертов рынка. Большинство участников исследования (57%) уверены, что главной причиной рекордного роста ипотечной задолженности стало подорожание жилья. Еще 14% считают, что людям просто не хватает собственных накоплений, поэтому им приходится занимать у банков все большие суммы.

Примечательно, что лишь 4% респондентов связывают происходящее с высоким спросом на квартиры. Еще 4% объясняют ситуацию снижением ключевой ставки, а 6% считают, что банки стали активнее выдавать кредиты. Иными словами, подавляющее большинство россиян не воспринимает ипотечный бум как признак здорового рынка недвижимости, а видит его следствием снижения доступности жилья.

Такое восприятие полностью совпадает с рыночной статистикой. По данным ЦИАН.Аналитики, к концу 2025 года лишь около 15% квартир в новостройках крупных российских городов стоили дешевле 5 млн рублей, что отражает продолжающееся сокращение предложения доступного жилья. В этих условиях покупатели вынуждены оформлять все более крупные кредиты, а девелоперы продолжают накапливать непроданные квартиры.

В результате парадокс российского рынка жилья летом 2026 года оказался лишь кажущимся. Рекордные объемы ипотечного кредитования не означают, что спрос на новостройки находится на историческом максимуме. Банки действительно выдают больше кредитов, однако эти деньги концентрируются в нескольких крупнейших агломерациях, тогда как большинство регионов продолжают жить с объемами строительства, рассчитанными на условия льготной ипотеки 2021–2023 годов.

Главная проблема рынка сейчас заключается не в отсутствии покупателей как таковых, а в несоответствии предложения реальному платежеспособному спросу. Другими словами, ипотека сегодня растет не потому, что в России возник новый строительный бум, а потому, что гражданам приходится брать более крупные кредиты на более длительный срок для покупки все более дорогого жилья. Именно поэтому рекордные банковские показатели существуют одновременно с растущими объемами непроданных квартир. И пока большая часть новых квартир остается недоступной по цене, а девелоперы продолжают выводить на рынок проекты, ориентированные на прежние условия кредитования, ипотечные рекорды будут соседствовать с ростом числа непроданных новостроек. 

^{Источники:}

^{1. До 65% новостроек в России могут остаться нераспроданными после сдачи // Строительная газета. URL: https://stroygaz.ru/news/dwelling/do-65-novostroek-v-rossii-mogut-ostatsya-nerasprodannymi-posle-sdachi/ (дата обращения: 03.08.2026).}

^{2. Предложение новостроек в российских «миллионниках» превышает годовые продажи жилья // Строительная газета. URL: https://stroygaz.ru/news/dwelling/predlozhenie-novostroek-v-rossiyskikh-millionnikakh-prevyshaet-godovye-prodazhi-zhilya/ (дата обращения: 03.08.2026).}

^{3. Доля квартир в новостройках дешевле 5 млн рублей сократилась на четверть // РИА «Новости». URL: https://realty.ria.ru/20251211/dolja-2061338355.html (дата обращения: 03.08.2026).}