«Схема Долиной»: что будет с рынком вторички?

«Схема Долиной» простыми словами — феномен, при котором после формально корректной продажи квартиры прежний хозяин через суд добивается отмены сделки, утверждая, что стал жертвой мошенников. При этом он зачастую возвращает себе жилье, но не возвращает покупателю уплаченные деньги.

Продавец завершает сделку и получает оплату, а затем заявляет, что действовал под давлением злоумышленников. Суды в некоторых случаях признают сделку недействительной, и квартира возвращается прежнему владельцу, тогда как покупатель остается и без квартиры, и без денег. По предварительным данным 2025 года, жертвами схемы уже стали более 3 тыс. семей.

По словам экспертов, именно кейс Ларисы Долиной, утекший в медиа, создал определенный эффект и подтолкнул рынок к хаосу: после ее дела число судебных споров, в которых продавцы пытаются вернуть квартиры, выросло экспоненциально. Даже если сделка формально оформлена, зарегистрирована, а покупатель добросовестный, он не застрахован от риска, что продавец потом по суду вернет себе жилье — при том что это очевидно мошенническая схема. Возврат денег покупателю никто не гарантирует.

В результате на рынке вторичной недвижимости возникли следующие тенденции:

🟡 Покупатели стали более осторожными, особенно при «подозрительных» предложениях: срочная продажа, заметный дисконт, пожилой продавец. Даже если документы в порядке — многие отказываются от риска.

🟡 Часть спроса уходит в сегмент первичного жилья или в сделки с использованием банковского сопровождения / эскроу, где средства защищены и меньше правовых неизвестностей. Покупатели начинают закладывать дополнительные расходы: услуги юристов, страховку и различные экспертизы, чтобы минимизировать риск, особенно если объект вызывает сомнения.

🟡 Из‑за уменьшения числа заинтересованных покупателей продавцы вынуждены снижать ожидания по цене или мириться с длительным поиском покупателя. Объекты «с риском» теряют ликвидность и требуют дисконт.

Детальный разбор ситуации на рынке подготовили в этой статье.

При этом возникла медийная шумиха, которая создает эффект домино: хотя случаи относительно редки, их резонанс усиливает тревогу у многих, кто ищет жилье. Это приводит к тому, что вторичный рынок проседает: уменьшается число сделок, увеличивается время продажи и растут требования по скидкам.

Масштаб развития схемы потребовал реакции властей на проблему: члены Госдумы заявили о необходимости законодательной защиты добросовестных покупателей. По инициативе депутатов предложен законопроект, направленный на противодействие мошенническим схемам. Один из предлагаемых вариантов — обязать вводить механизм залогового удержания недвижимости у покупателя до тех пор, пока продавец не вернет деньги. Если деньги не возвращены — квартира остается у покупателя.

Одновременно звучат призывы к судебной системе: вынести постановление, которое даст четкие критерии, при каких обстоятельствах сделка может быть оспорена, — чтобы не возникло произвола и не шел удар по добросовестным покупателям.

Если вы планируете покупку на вторичном рынке, особенно квартиры у физического лица, стоит учитывать новые реалии. Как не попасть на «схему Долиной»? Вот базовый чек-лист:

🟡 Проводите глубокую проверку продавца: возраст, история владения жильем, не слишком ли срочно продает, не занижена ли цена.

🟡 Требуйте независимую экспертизу — психолого-психиатрическую, если продавец пожилой, или хотя бы присутствие родственников / нотариуса.

🟡 Используйте безопасные схемы оплаты: банковская ячейка, эскроу-счет — важно, чтобы средства не передавались просто наличными или на руки.

🟡 Зафиксируйте согласие продавца на сделку документально — не только в договоре, но и с помощью дополнительных средств: аудио/видеофиксации, огласив условия сделки и получив подтверждение, что он осознает, что продает.

🟡 Рассмотрите страхование транзакционных рисков — если такая услуга доступна, это может дать дополнительную защиту.

🟡 Избегайте «спонтанных выгодных» предложений: срочная продажа, значительные скидки, пожилой продавец без семьи и контактов — все это признаки повышенного риска.

В краткосрочной перспективе «эффект Долиной» продолжит оказывать давление на рынок вторичной недвижимости. Если законодательство и судебная практика не будут четко зафиксированы для защиты покупателей, вторичный рынок может надолго потерять ликвидность. Многое зависит от того, как быстро и насколько эффективно эти защитные меры будут внедрены. Тем временем каждый покупатель на вторичке сейчас как на минном поле: важно быть очень осторожным, чтобы внезапно не оказаться и без денег, и без жилья.