Жилищный кооператив

Что это значит для вас

Кооператив – способ получить жилье в складчину и потом управлять домом без управляющей компании. Но вы здесь не покупатель, а участник организации: условия диктует устав, решения принимает общее собрание, и они обязательны для вас. До полной выплаты пая квартира принадлежит кооперативу, поэтому распорядиться ею как своей вы не можете.

Как это работает

Создание. Кооператив учреждают на собрании будущих членов: они утверждают устав, после чего кооператив регистрируют как юридическое лицо. Требования к минимальному и максимальному числу членов кооператива установлены законом.

Вступление. Человек подает заявление в правление, его рассматривает правление, а утверждает общее собрание. Членом заявитель становится после уплаты вступительного взноса; минимальный возраст для вступления установлен законом.

Взносы. Вступительный взнос платят один раз за прием в кооператив. Паевой взнос – это стоимость вашей будущей квартиры, его вносят сразу или частями. Членские взносы идут на содержание дома и работу самого кооператива; размеры и сроки всех взносов прописаны в уставе.

Получение квартиры. Жилое помещение предоставляют по решению общего собрания – именно оно дает право вселиться, еще до того, как пай выплачен до конца.

Собственность. Когда паевой взнос внесен полностью, член кооператива приобретает право собственности на квартиру, и его регистрируют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Управление. Высший орган – общее собрание членов, текущими делами занимаются правление и председатель, за финансами следит ревизионная комиссия. Жилищный кооператив – один из предусмотренных законом способов управления многоквартирным домом, наравне с товариществом собственников жилья и управляющей компанией.

Практический совет

Перед вступлением запросите устав, протоколы последних общих собраний и бухгалтерскую отчетность, а сам кооператив проверьте в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) и в картотеке арбитражных дел. Найдите в уставе два пункта: как определяется размер вашего пая и на каких условиях кооператив возвращает пай при выходе. Если дом еще строится, спросите в правлении документы на земельный участок и разрешение на строительство.

Риски и ограничения

Нет защиты закона о долевом строительстве. Взносы пайщиков строящегося дома не попадают на эскроу-счет в банке, как деньги покупателей по договору участия в долевом строительстве, и банк не вернет их, если стройка встанет. До вступления оцените, на какой стадии дом, и проверьте права кооператива на участок и разрешение на строительство.

Дополнительные взносы. Если у кооператива убытки, члены обязаны покрыть их дополнительными взносами. Поэтому отчетность и протоколы собраний стоит смотреть не только перед вступлением, но и каждый год.

Исключение из кооператива. За грубое неисполнение обязанностей без уважительных причин общее собрание может исключить члена. Если пай к этому моменту выплачен не полностью, исключенный и живущие с ним члены семьи теряют право пользоваться квартирой и обязаны ее освободить – порядок и срок установлены законом. Если платить стало тяжело, о рассрочке взносов нужно договариваться с правлением до того, как собрание рассмотрит вопрос об исключении.

Возврат пая. Условия возврата пая вышедшему или исключенному члену определяет устав – например, порядок расчета суммы, срок выплаты и возможность удержаний. Прочитайте этот пункт устава до вступления: именно он определит, сколько денег вы получите, если передумаете.

Вопрос – ответ

Что будет с паем, если член кооператива умер?

Пай входит в наследство, а наследник, к которому он перешел, имеет преимущественное право вступить в кооператив. Если наследник в кооператив не вступает, он получает деньги, а не квартиру.