Задаток

Что это значит для вас

Задаток закрепляет договоренность с продавцом: вы показываете, что намерены купить, а продавец – что снимает квартиру с продажи и не поднимет цену. Но это обоюдный риск. Если за срыв сделки отвечаете вы, продавец вправе оставить деньги себе. Если от сделки уйдет продавец, он ответит своими деньгами.

Как это работает

Соглашение. Стороны подписывают соглашение о задатке или включают условие о нем в предварительный договор: какая сумма внесена, за исполнение какого обязательства и в какой срок должна состояться сделка. По Гражданскому кодексу Российской Федерации (ГК РФ) соглашение о задатке независимо от суммы составляется в письменной форме.

Размер. Законом размер не установлен – стороны договариваются сами. По недвижимости это обычно небольшая часть цены, которую покупатель готов потерять, а продавец – вернуть в двойном размере.

Передача денег. Деньги передают наличными под расписку или переводят на счет продавца. Форма расчета на силу задатка не влияет, но назначение платежа и расписка нужны, чтобы потом подтвердить, что и за что вы заплатили.

Сделка состоялась. Задаток засчитывается в счет цены, при расчете вы доплачиваете остаток.

Сделка сорвалась. Если за неисполнение договора отвечает тот, кто дал задаток, сумма остается у получателя. Если отвечает получатель – он платит другой стороне двойную сумму задатка. Если обязательство прекратилось до начала исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения, задаток просто возвращается.

Практический совет

Пропишите в соглашении, что будет с деньгами, если банк не одобрит вам ипотеку: без такого условия вернуть внесенное без спора не получится.

Проверьте, что деньги получает собственник квартиры или его представитель по нотариальной доверенности, и возьмите расписку с паспортными данными получателя или переведите сумму на его счет с назначением платежа.

Риски и ограничения

Сомнение толкуется в пользу аванса. Если письменного соглашения нет или из текста неясно, что сумма внесена именно как задаток, по ст. 380 ГК РФ она считается авансом, пока не доказано иное. Аванс при срыве сделки просто возвращается – ни оставить его у продавца, ни потребовать двойную сумму нельзя.

Убытки сверх задатка. Сторона, ответственная за неисполнение договора, возмещает другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. То есть потерять можно больше внесенного. Чтобы этого избежать, пропишите в соглашении, что ответственность сторон ограничена суммой задатка.

Спор о вине. Двойную сумму продавец платит, только если именно он отвечает за срыв сделки. Когда обе стороны считают виноватой другую, деньги возвращает только суд. Поэтому в соглашении стоит перечислить конкретные обстоятельства, при которых задаток возвращается в одинарном размере.

Вопрос – ответ

Обязательно ли заключать предварительный договор?

Не обязательно, достаточно отдельного соглашения о задатке. Но задатком можно обеспечить и обязательство, возникшее из предварительного договора, – тогда срок заключения основного договора и цена фиксируются в одном документе.

Задаток на торгах – это то же самое?

Это тот же инструмент, но его условия задает организатор торгов. Сумму, реквизиты для перечисления и порядок возврата он указывает в извещении о торгах; участникам, которые не выиграли, задаток возвращают.