Закладная

Что это значит для вас

Закладная не добавляет вам обязанностей и не меняет ставку, срок и размер платежа – все это остается в кредитном договоре. Зато она позволяет банку передать права по вашей ипотеке другому кредитору, и платить вы будете уже ему. А когда долг выплачен, закладная участвует в снятии обременения: ее представляют в орган регистрации прав – либо вместе с заявлением владельца закладной, либо с его отметкой об исполнении обязательства, если заявление подаете вы.

Как это работает

Составление. Текст готовит банк. Закладную составляет залогодатель – собственник заложенной недвижимости, а если залогодатель третье лицо, то есть сам не должник по кредиту, то закладную составляет и должник. Содержание закладной перечислено в законе: имя залогодателя и первоначального владельца закладной, имя должника, если должник не залогодатель, название кредитного договора, сумма обеспеченного ипотекой обязательства и размер процентов, срок уплаты.

Выдача. После регистрации ипотеки орган регистрации прав выдает закладную первому владельцу – банку. Закладная бывает бумажной и электронной. Электронную подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью и передают на хранение в депозитарий – профессиональному участнику рынка ценных бумаг, который ведет учет прав на такие бумаги.

Передача прав. Банк вправе продать закладную, заложить ее или передать в счет своих обязательств. Новый владелец получает те же права, что были у прежнего: требовать платежи по кредиту и в случае просрочки обращать взыскание на квартиру.

Погашение. Когда долг возвращен полностью, запись об ипотеке погашают по заявлению владельца закладной – он представляет саму закладную или выписку по счету депо – либо по заявлению залогодателя с закладной, на которой владелец сделал отметку об исполнении обязательства в полном объеме. После погашения записи об ипотеке в ЕГРН закладная аннулируется.

Практический совет

Сверьте закладную с кредитным договором и договором об ипотеке до того, как подпишете: ваши данные, адрес и описание квартиры, сумму долга, ставку и срок возврата. Спросите в банке, какую закладную оформляют – бумажную или электронную – и где она будет храниться. После последнего платежа возьмите справку о закрытии кредита и уточните, кто подает документы на погашение записи об ипотеке, а затем закажите выписку из ЕГРН и убедитесь, что обременения в ней больше нет.

Риски и ограничения

Расхождение с договором. Если данные в закладной не совпадают с договором об ипотеке или кредитным договором, спор может решиться в пользу содержания закладной. Поэтому сверяйте документ построчно до подписания и требуйте исправить ошибку, а не подписывать «с условием, что потом поправим».

Смена кредитора. Банк передает закладную без вашего согласия и спрашивать вас не обязан. Условия кредита при этом не меняются, а вот реквизиты для платежей – меняются. Платите по новым реквизитам только после письменного уведомления от прежнего или нового владельца, а при сомнениях запросите подтверждение в банке, который выдал вам кредит.

Затянутое снятие обременения. Пока документы на погашение записи не поданы, квартира остается в залоге: продать, подарить ее или оформить новый залог не получится. Саму запись об ипотеке погашают в течение трех рабочих дней с момента поступления документов в орган регистрации прав, но отсчет начинается именно с их подачи, поэтому контролируйте этот шаг сами. Как правильно организовать этот процесс – в материале как снять обременение с квартиры после выплаты кредита.

Утрата бумажной закладной. Если банк потерял документ, вместо него придется оформлять дубликат, и снятие залога затягивается. С электронной закладной такой проблемы нет – она хранится в депозитарии.

Вопрос – ответ

Обязательно ли оформлять закладную по ипотеке?

Нет, закон этого не требует: права банка по ипотеке могут быть удостоверены закладной, но могут и не удостоверяться – стороны решают сами, и обычно на оформлении настаивает банк. Если закладной нет, залог все равно действует: он подтверждается договором и записью в ЕГРН, просто передавать права по кредиту банку сложнее.

Как узнать, у кого сейчас находится закладная?

Спросите в банке, который выдал вам кредит: он сообщит, кому переданы права и по каким реквизитам платить дальше. О смене владельца вам приходит уведомление с новыми реквизитами – пока его нет, платите по прежним.