Обременение

Что это значит для вас

Если вы купили квартиру в ипотеку, обременение на ней есть с первого дня и держится до погашения кредита: это нормальная ситуация, а не проблема. Если вы покупаете жилье, обременение – главное, что нужно проверить до подписания договора: от него зависит, пройдет ли сделка вообще и не придет ли к вам вместе с квартирой чужой арендатор или человек с правом проживания.

Как это работает

Виды. На жилье чаще всего встречаются: ипотека – залог квартиры у банка или у продавца, который дал рассрочку; аренда, зарегистрированная в реестре; рента и пожизненное содержание с иждивением; доверительное управление; арест и запрет регистрационных действий; сервитут – право ограниченно пользоваться чужим участком, например для прохода.

Возникновение. Обременение появляется из договора, по закону (ипотека при покупке в кредит) или из решения суда либо постановления судебного пристава, если у собственника есть долги.

Регистрация. Сведения вносят в ЕГРН. При покупке в ипотеку запись о залоге по общему правилу появляется одновременно с записью о вашем праве собственности, если иное не установлено федеральным законом, при аресте – по документу от суда или пристава.

Действие. Пока запись в реестре есть, часть действий с квартирой невозможна или требует согласия того, в чью пользу установлено обременение.

Снятие. Когда основание отпало, запись погашают: после выплаты ипотеки – по заявлению банка либо по совместному заявлению вашему и банка, арест снимает тот, кто его наложил, – суд или пристав.

Практический совет

Перед сделкой закажите выписку из ЕГРН и прочитайте раздел об ограничениях прав и обременениях объекта: там указано, какое обременение установлено, в чью пользу и на какой срок. Если покупаете квартиру из-под залога, заранее спросите в банке продавца порядок такой сделки и попросите письменное согласие на продажу. После последнего платежа по ипотеке закажите выписку еще раз и убедитесь, что запись о залоге погашена. Пошаговый план действий для заемщика – в материале порядок действий после закрытия ипотеки.

Риски и ограничения

Согласие залогодержателя. Продать или подарить заложенную квартиру без согласия банка нельзя, если договор об ипотеке не разрешает иного. Если согласия нет, сделку не зарегистрируют или ее могут признать недействительной.

Арест. Запрет регистрационных действий по долгам собственника блокирует любую сделку. Снимают его после того, как отпадет основание, – обычно после погашения долга, поэтому срок сделки здесь предсказать нельзя.

Аренда сохраняется. Смена собственника не прекращает договор аренды: арендатор остается в квартире до конца срока. Поэтому в выписке важно смотреть не только на залог, но и на дату окончания аренды.

Видно не все. Право пользования человека, который отказался от приватизации в пользу родственников и на момент приватизации имел равные с ними права пользования жильем, или право жить в квартире по завещательному отказу в выписке может не отражаться. Запросите у продавца справку о зарегистрированных в квартире лицах и документ-основание его права собственности.

Вопрос – ответ

Что значит обременение в пользу физического лица?

Так чаще всего выглядит залог в пользу продавца, который продал квартиру с рассрочкой платежа, или в пользу человека, давшего заем под залог жилья. Механика та же, что у банковской ипотеки: распорядиться квартирой можно только с согласия залогодержателя, а запись погашается после расчета с ним.

Можно ли сдавать и перепланировать квартиру, которая в залоге у банка?

Жить и делать косметический ремонт вы вправе без разрешений. А вот сдача в аренду и перепланировка часто требуют согласия банка – это условие прописано в кредитном договоре и договоре об ипотеке, прочитайте его до начала работ. Как правильно договориться с банком и квартирантами – в материале сдача в аренду квартиры в залоге.