Кадастровая стоимость

Что это значит для вас

От кадастровой стоимости налоговая служба считает налог на имущество физических лиц и земельный налог – чем она выше, тем больше сумма в уведомлении. Она же участвует в расчете налога при продаже недвижимости раньше минимального срока владения и влияет на размер нотариального тарифа при наследовании и дарении. Если стоимость завышена, вы каждый год платите больше, чем могли бы, пока не добьетесь ее пересмотра.

Как это работает

Оценка. Государственную кадастровую оценку проводит специальное бюджетное учреждение. Оно берет сведения об объектах из ЕГРН и оценивает их группами, по общим признакам. Вашу квартиру при этом никто не осматривает, состояние ремонта и вид из окна не учитываются.

Утверждение результатов. Результаты определения кадастровой стоимости утверждает уполномоченный орган региона своим актом, после чего сведения попадают в ЕГРН. Там же указана дата, с которой новая стоимость применяется.

Переоценка. Через определенный срок оценку проводят заново: по общему правилу раз в четыре года, а в городах федерального значения – раз в два года, если регион принял такое решение. Между оценками стоимость объекта меняется, только если изменились его характеристики или была исправлена ошибка.

Применение. Пересчитывать что-то самому не нужно: Федеральная налоговая служба (ФНС) берет стоимость из ЕГРН и присылает готовое налоговое уведомление.

Практический совет

Посмотрите кадастровую стоимость своей недвижимости в выписке из ЕГРН или в справочном сервисе Росреестра и проверьте там же характеристики объекта: площадь, год постройки, назначение. Сравните стоимость с ценами, по которым продаются похожие объекты в вашем доме или районе. Если разница заметная, запросите разъяснения о том, как определялась стоимость вашего объекта, в бюджетном учреждении, которое проводило оценку.

Риски и ограничения

Завышение из-за массовой оценки. Объекты оценивают группами, поэтому состояние конкретной квартиры на стоимость не влияет. Если она выше рыночной, подайте в бюджетное учреждение, которое проводило оценку, заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и приложите отчет об оценке. Отчет делает оценщик за ваши деньги, поэтому сначала посчитайте, на сколько снизится налог: при небольшой разнице экономия за год может оказаться меньше стоимости отчета.

Ошибка в сведениях об объекте. Если в ЕГРН неверно указана площадь или назначение, стоимость считается от неверных данных. На этот случай есть отдельное заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, – его тоже рассматривает бюджетное учреждение, которое проводило оценку.

Пересмотр не действует «задним числом». Кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной, применяется с 1 января года, в котором вы подали заявление, поэтому налог за более ранние годы не пересчитают. Чем раньше вы подали заявление, тем меньше переплата.

Рост суммы в уведомлении. После переоценки стоимость может вырасти, и налог вырастет вместе с ней. Рост налога на имущество физических лиц ограничен: начиная с третьего года, когда налог считают по кадастровой стоимости, он не может вырасти больше чем на 10% по сравнению с суммой за прошлый год.

Вопрос – ответ

Где посмотреть результаты определения кадастровой стоимости?

Значение по конкретному объекту есть в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости и в справочных сервисах Росреестра – там же видна дата, с которой стоимость применяется. Сам акт об утверждении результатов публикует уполномоченный орган региона, а порядок расчета можно запросить в бюджетном учреждении, которое проводило оценку.

Я продал квартиру дешевле кадастровой стоимости – с какой суммы считать налог?

Если вы владели жильем меньше минимального срока и продали его дешевле, доход для налога на доходы физических лиц (НДФЛ) считается не от цены договора, а от кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом. Поэтому занижение цены в договоре налог не уменьшает.