Почему ставка ЦБ падает, а проценты по ипотеке нет?

Ключевая ставка — это годовой процент, под который Центральный банк дает деньги коммерческим банкам. Через нее государство регулирует стоимость денег в стране.

Как это выглядит на практике?

🟡 Если цены растут слишком быстро, Центробанк повышает ставку. В результате деньги становятся дороже, банки повышают проценты по кредитам, а люди или бизнес меньше берут взаймы и меньше тратят. Когда инфляция падает — снижается ставка по ипотеке, чтобы стимулировать экономику.

🟡 От размера «ключа» зависят процентные ставки по ипотеке, потребкредитам и банковским депозитам. Если ставка высокая — кредиты дорогие, а вклады выгодные. Если низкая — снижается ставка по кредитам вместе с процентами по банковским депозитам.

🟡 Ставка влияет на курс национальной валюты и на приток инвестиций. Высокая ставка делает вложения в рублевые активы более привлекательными. Низкая — стимулирует рост экономики за счет дешевых денег.

Кроме самой процентной ставки, для рынка важен прогноз Центробанка. Так, на пресс-конференции 13 февраля глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что денежно-кредитная политика ЦБ остается жесткой. По официальному прогнозу регулятора, до конца года ключевая ставка не выйдет из коридора в 13,5–14,5%. С учетом того, что рынок ждет еще 7 заседаний руководства Банка России, — резкого снижения стоимости денег пока не предвидится.

Разница между ставкой ЦБ и ставкой по кредиту называется маржой. В ней учитываются риски, расходы банка и его прибыль. Чем выше риск невозврата, тем выше процент. Потребительские кредиты считаются наиболее рискованными, поэтому процентные ставки по ним могут доходить до 40–50%.

Разберем на простом примере. Если частный банк возьмет деньги у ЦБ под 15,5%, добавит к этой сумме около 8% за риск от невозврата кредита, заложит еще 5% в расходы на работу сотрудников и 2–3% собственной прибыли, то полная ставка для клиента легко перескочит через 30%.

Кроме того, ЦБ требует от банков соблюдение макропруденциальных требований, то есть заставляет банки держать на своих счетах дополнительный капитал для покрытия рыночных рисков. Это влияет на количество и качество предоставленных кредитов. Например, в 2025 году доля выданных ипотек с долговой нагрузкой заемщика выше 80% снизилась с 11% до 4% из-за действия таких лимитов.

Но и это еще не все. В конце января Центробанк изменил правила выдачи ряда кредитов на второй квартал 2026 года и ужесточил требования по некоторым видам займов. В их числе оказалось оформление ипотеки на квартиры в новостройках и готовых домах, для которой установили новые лимиты по выдаче. При этом прежние требования ЦБ к банкам сохранили свою силу.

Сегодня средняя ставка по ипотеке держится около 20–25% годовых. Так как при оформлении ипотечного кредита сам объект недвижимости остается в залоге у банка, это снижает риски невозврата денег. Соответственно, наценка за риск тоже падает, и ипотечный кредит стоит дешевле, чем потребительский. Однако он по-прежнему остается труднодоступным для большинства людей.

Средний годовой рост цен составляет около 6,3%. Банк России ожидает снижение в среднем до 5,3% к концу года. Официальный прогноз инфляции на конец года — 5,1–5,6%. В 2027-м регулятор будет стремиться снизить ее до 4% и держать на этом же уровне и дальше.

На пресс-конференции глава ЦБ согласилась, что ипотека в стране дорогая, но добавила, что пока инфляция не снизится, ждать снижения ипотечных ставок не стоит.

По нашему прогнозу, уже в следующем году инфляция должна стабилизироваться вблизи 4%. Конечно, нужно, чтобы прошло время, чтобы эта инфляция была на низком уровне некоторое время, чтобы люди начали верить, что это надолго. И это начнет сказываться на доступности ипотеки,

— объяснила Эльвира Набиуллина.

Но пока инфляция выше цели, кредиты дешевле не станут. Это — основа функционирования экономики.

Многие уверены, что власти могут просто запретить ипотечные ставки выше определенного уровня, — это не так. Нужно понимать, что прямые ограничения приведут к исчезновению кредитов на рынке. Банкам станет невыгодно давать деньги, и они начнут чаще отказывать своим клиентам в займах. Так что ключевая ставка лишь ориентир для них, а не прямое указание.

На деле же ЦБ действует иначе. Он регулирует не банковские ставки, а правила выдачи кредитов. Например, вводит лимиты по займам для граждан с высокой долговой нагрузкой или ограничивает долю рискованных кредитов.

Даже если ключевая ставка падает, банки не спешат снижать проценты, а ждут, пока рынок «поверит» в ее дальнейшее движение вниз. Последнее снижение составило всего 0,5 процентного пункта, и пока это слишком мало, чтобы резко менять условия по кредитам. Эксперты прогнозируют уменьшение ставок примерно на 0,5% лишь через несколько недель. После этого банки, вероятно, возьмут паузу и будут ждать дальнейшие сигналы от Центробанка.

Есть и психологический фактор. Банки смотрят на поведение клиентов: пока люди готовы брать деньги под текущий процент, смысла опускать ставку нет. И только когда на рынке появится устойчивая тенденция на снижение, банки начнут формировать новые предложения по кредитам.

И да и нет. С одной стороны, благодаря развитию программы семейной ипотеки много российских семей смогли улучшить свое жилищное положение, оформив ипотеку по сниженной ставке. С другой — льготные ипотечные условия для граждан взвинтили цены на объекты недвижимости, сделав их менее доступными для обычного заемщика, чем раньше.

В январе 2026 года количество ипотечных займов выросло на 138,9% к январю 2025-го, а средний размер кредита увеличился на 8,4%.

Дело в том, что с 1 февраля перестала действовать часть правил выдачи семейной ипотеки, по которым льготная банковская ставка остается ниже рыночной. Теперь требуется:

🟡 обязательное включение супруга в число созаемщиков (за исключением супруга – иностранного гражданина);

🟡 регистрация детей по одному адресу с заемщиком;

🟡 предоставление СНИЛС детей для подтверждения права на получение льготной ипотеки.

Зная это, люди хотели успеть вложиться в покупку недвижимости до подорожания банковских ставок. В результате сработал страх упустить выгоду — то, что называют ажиотажным спросом.

В итоге спрос на недвижку рос быстрее предложения, и цены на рынке сразу поднялись. По данным Банка России, в 2025 году первичное жилье подорожало на 8,7% (выше официальной инфляции). Одновременно увеличился и средний чек по ипотечному кредиту, составив в январе 2026 года 4,87 млн рублей.

Просто. собрал актуальные данные по ипотечным ставкам в крупнейших российских банках, чтобы сравнить полную стоимость ипотечного займа при покупке жилья в Москве на первичном и вторичном рынках на сумму 10 млн рублей и с первоначальным взносом 25%.

Для сравнения приведены ставки по потребительским кредитам и автокредитам при запросе суммы в размере 3 млн рублей без залога для Москвы.

Рынок ждет устойчивого снижения инфляции. Только тогда ставка ЦБ может снизиться до 10–13% к концу года по прогнозу регулятора. После этого начнут снижаться проценты и по займам для физлиц. Но эксперты предупреждают, что даже в таком сценарии кредиты не станут дешевыми мгновенно. Банки будут снижать ставки постепенно.

Разрыв между ключевой ставкой и процентами по банковским кредитам — это не заговор банков, а результат текущих рисков, высокой инфляции и существующих правил, которые ввел ЦБ. Государство не устанавливает жесткий потолок ставок по кредитам, хотя и регулирует рынок через правила, закрепленные в законе. И пока инфляция остается высокой, деньги будут дорогими. Единственный путь к доступным кредитам — стабильные цены и предсказуемая экономика. Поэтому Центробанк действует осторожно и снижает ставку медленно.