Счет эскроу

Что это значит для вас

Вы не отдаете деньги застройщику напрямую: если договор расторгнут, внесенную сумму возвращают со счета, а не взыскивают со стройки. Но защита не безгранична – она ограничена лимитом страхового возмещения, если у банка отзовут лицензию. Взамен вы теряете свободу распоряжаться суммой – она заблокирована до конца сделки, и доход на нее не начисляется. Еще один минус: банк для расчетов выбираете не вы, а застройщик.

Как это работает

Участники. В сделке трое: депонент – тот, кто вносит деньги, то есть вы; бенефициар – тот, кто их получит, то есть застройщик или продавец; эскроу-агент – банк, который держит сумму и проверяет документы. Для долевого строительства счет открывают не в любом банке, а в уполномоченном – требования к таким банкам установлены законом.

Открытие. Застройщик выбирает банк, а вы подписываете договор счета эскроу – обычно после того, как договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Росреестре.

Внесение суммы. Вы переводите цену договора на счет – из собственных средств или за счет ипотечного кредита, который банк зачисляет туда же.

Хранение. Пока условия не выполнены, банк блокирует средства: застройщик их не получает и ведет стройку на собственные или кредитные деньги.

Раскрытие. Банк перечисляет сумму застройщику не позднее десяти рабочих дней после того, как застройщик представит разрешение на ввод дома в эксплуатацию или сведения о размещении этой информации в единой информационной системе жилищного строительства.

Возврат. Если договор долевого участия расторгнут или срок депонирования истек, а основания для раскрытия не наступили, банк возвращает внесенное вам. Если квартиру покупали в ипотеку, деньги могут перечислить на ваш залоговый счет, права по которому переданы в залог банку-кредитору, – когда такое условие есть в договоре.

Практический совет

Перед подписанием прочитайте в договоре счета эскроу два пункта: какие документы банк примет как подтверждение выполнения условий и до какой даты действует срок депонирования. Уточните у застройщика или в банке, что счет эскроу открывается в уполномоченном банке. Запросите выписку по счету после того, как внесете сумму, – она подтверждает, что средства поступили.

Риски и ограничения

Лимит страхования. Если у банка отзовут лицензию, АСВ возместит средства со счета эскроу по договору долевого участия в пределах 10 млн рублей – это больше обычного лимита по вкладам. Сумму сверх лимита заявляют в реестр требований кредиторов банка. Как вернуть свои сбережения в таком случае – в материале что делать при отзыве лицензии у банка.

Нет дохода. Проценты на заблокированные средства не начисляются, и за время стройки они обесцениваются. Учитывайте это, когда сравниваете цену новостройки с ценой готового жилья.

Срок депонирования. В договоре указана дата, до которой банк держит средства. Если к этому сроку условия раскрытия не выполнены, деньги вернутся вам, но квартиры у вас не будет – следите за заявленным сроком сдачи дома и сверяйте его с датой в договоре счета.

Вопрос – ответ

Кому принадлежат деньги, пока они лежат на счете эскроу?

Пока не наступили основания передать сумму бенефициару, права на нее остаются у вас, хотя распоряжаться средствами нельзя. Поэтому до раскрытия счета банк не передает их застройщику, даже если у того начались финансовые трудности.

Что будет с деньгами, если застройщик обанкротится?

Сумма останется заблокированной, пока не решится судьба дома. Если обязательства застройщика перед дольщиками передают другому лицу, которое достраивает дом, деньги со счетов эскроу после передачи вам помещения перечисляют на отдельный счет застройщика-должника, открытый конкурсным управляющим. Если вы отказались от договора, внесенное возвращают вам со счета эскроу.

Платит ли покупатель за открытие и ведение счета эскроу?

В долевом строительстве вознаграждение банку за ведение счета эскроу не выплачивается. В других сделках стоимость услуги определяет банк, а стороны договариваются, кто ее оплачивает. Какие еще комиссии могут удержать при прекращении сотрудничества – в материале за что банк списывает деньги при закрытии счета.