Договор купли-продажи

Что это значит для вас

Договор – главное доказательство того, что и на каких условиях вы купили: какую вещь, за какую цену, что продавец обязан сделать и к какому сроку. Если в нем нет обязательных условий, сделка может оказаться незаключенной, и при споре сослаться будет не на что. От текста договора зависит, сможете ли вы вернуть деньги, потребовать устранить дефект или зарегистрировать право на квартиру.

Как это работает

Условия. Стороны договариваются, что именно продается: название вещи и ее количество. При продаже недвижимости обязательна еще и цена, а в договоре на жилье – перечень людей, которые сохраняют право пользоваться помещением после продажи, если такие есть. Остальное – сроки передачи, порядок расчетов, кто платит за оформление – стороны определяют сами.

Форма. Договор о продаже недвижимости составляется письменно, одним документом, который подписывают обе стороны. Для автомобиля и другого движимого имущества достаточно простой письменной формы. Нотариус нужен в случаях, прямо названных в законе, – например, при продаже доли в праве общей собственности на недвижимость или имущества несовершеннолетнего, – либо по желанию сторон.

Расчет. Способ и момент оплаты стороны прописывают в договоре: до передачи вещи, после нее или частями. При сделках с недвижимостью деньги чаще передают через банк – аккредитив, счет эскроу или банковскую ячейку, чтобы продавец получил их только после регистрации.

Передача. Продавец передает вещь, а по недвижимости стороны обычно подписывают акт приема-передачи – документ, который фиксирует, что квартиру передали и в каком состоянии.

Переход права. На движимое имущество право собственности возникает у покупателя с момента передачи вещи, если договор или закон не устанавливают другой момент. На недвижимость – только после регистрации перехода права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Постановка автомобиля на учет в ГИБДД – отдельная обязанность нового собственника, срок на обращение ограничен.

Практический совет

Сверьте в проекте договора описание вещи с документами: адрес и кадастровый номер квартиры – с выпиской из ЕГРН, VIN автомобиля – с паспортом транспортного средства. Проверьте, что цена указана полностью и совпадает с той, которую вы передаете, а в договоре на жилье прописано, что в квартире не осталось людей с правом пользования. Спросите продавца, кто и в какой срок подает документы на регистрацию перехода права, и зафиксируйте это в договоре. В каких случаях автодилер имеет право требовать доплату – в материале повышение цены на авто после подписания договора.

Риски и ограничения

Недостатки товара. Если вещь оказалась с дефектом, о котором продавец не предупредил, покупатель вправе требовать уменьшения цены, устранения недостатков или возмещения своих расходов на ремонт, а при существенном дефекте – отказаться от договора и вернуть деньги. Чтобы было с чем идти к продавцу, состояние вещи стоит описать в договоре или акте.

Уклонение от регистрации. Пока переход права не зарегистрирован, собственником квартиры остается продавец. Если он подписал договор, получил деньги и тянет с подачей документов, покупатель может требовать регистрации через суд.

Подтверждение оплаты. Передача денег наличными без расписки или банковского документа почти недоказуема. Способ расчета и факт оплаты подтверждаются платежкой, распиской продавца или условиями аккредитива.

Права третьих лиц. У вещи могут быть залог, арест или жильцы, сохраняющие право пользования квартирой. Обременения недвижимости видно в выписке из ЕГРН, залог автомобиля – в открытой части реестра уведомлений о залоге движимого имущества, который ведут нотариусы.

Вопрос – ответ

Обязательно ли заверять договор у нотариуса?

Не всегда: по общему правилу достаточно письменного договора, подписанного сторонами, а случаи обязательного удостоверения прямо названы в законе. В остальных сделках стороны идут к нотариусу по желанию, и он проверяет содержание сделки.

Можно ли передумать после подписания договора?

Передумать просто так нельзя: условия, при которых можно выйти из сделки в одностороннем порядке, нужно искать в тексте договора. Проще всего расторгнуть сделку по соглашению сторон – тем же способом, которым заключали договор. Если деньги уже уплачены, порядок их возврата тоже фиксируется письменно.