Договор ипотеки

Что это значит для вас

Залог недвижимости – причина, по которой банк готов дать крупную сумму на много лет и под более низкую ставку, чем по кредиту без обеспечения. Плата за это – обременение: объект остается вашим и вы в нем живете, но часть решений о нем придется согласовывать с кредитором, а при долгой просрочке вы можете его лишиться.

Как это работает

Существенные условия. По Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (закон об ипотеке) в договоре указывают предмет ипотеки с описанием и правом, на котором он принадлежит залогодателю, оценку предмета, а также существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого обязательства. Если хотя бы одного из этих условий нет, договор считается незаключенным.

Форма и нотариус. Договор составляют в письменной форме одним документом, который подписывают обе стороны. Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, прямо названных в законе, – например при ипотеке доли в праве общей долевой собственности.

Согласия. Если недвижимость находится в общей совместной собственности супругов, для залога нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Регистрация. Ипотека регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Обременение возникает с момента внесения записи: с этого дня залог виден в выписке из ЕГРН любому покупателю объекта.

Страхование предмета залога. Заложенную недвижимость страхуют от утраты и повреждения – эта обязанность установлена законом об ипотеке, если договор не предусматривает иное. Страхование жизни и здоровья заемщика закон не требует, но от его наличия часто зависит ставка по кредиту.

Погашение. Когда долг выплачен, запись об ипотеке погашается, и обременение снимается. После этого объектом снова можно распоряжаться без согласия кредитора.

Практический совет

Сверьте описание объекта в договоре с выпиской из ЕГРН: адрес, площадь, кадастровый номер и вид права должны совпадать. Найдите в договоре пункт о том, какие действия с недвижимостью требуют согласия залогодержателя, и спросите, будет ли составляться закладная.

Риски и ограничения

Ограничения в распоряжении. Продать, подарить или обменять заложенную недвижимость можно только с согласия залогодержателя, если договор не предусматривает иное; а вот сдавать его в аренду залогодатель вправе без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке или законом. Запрашивайте согласие письменно и до сделки, а полученный документ храните вместе с договором. Правила и риски сдачи заложенного жилья – в материале как сдавать квартиру в ипотеке.

Обращение взыскания. При нарушении обязательства кредитор вправе обратить взыскание на предмет ипотеки: жилье продают, а из вырученных денег гасят долг. Если заложенное жилое помещение принадлежит гражданину, взыскание по общему правилу обращают через суд. Защита единственного жилья от взыскания на ипотечную квартиру не распространяется, поэтому при трудностях с платежами стоит просить ипотечные каникулы или реструктуризацию до того, как просрочка станет долгой.

Незначительное нарушение. Взыскание не допускается, если нарушение крайне незначительно: сумма неисполненного обязательства меньше 5% стоимости предмета ипотеки и просрочка меньше трех месяцев. Но если сроки платежей нарушались систематически – более трех раз в течение 12 месяцев, – взыскание возможно и при небольших суммах.

Залог за чужой долг. Если вы заложили свою недвижимость по кредиту другого человека, платить обязан он, а рискуете объектом вы. Поэтому до подписания проверьте в кредитном договоре размер долга и график платежей – ипотека обеспечивает именно это обязательство.

Вопрос – ответ

Как снимают обременение после выплаты кредита?

Обременение снимают не автоматически: если закладная не выдавалась, запись об ипотеке погашается в органе регистрации прав по заявлению банка или по совместному заявлению банка и вашему. После этого объектом снова можно распоряжаться без согласия кредитора, а проверить результат можно по выписке из ЕГРН: в ней не должно остаться записи об ограничении прав.

Что будет, если заложенная квартира сгорит или будет разрушена?

Долг по кредиту при этом не исчезает. Из страхового возмещения за погибший объект требования залогодержателя удовлетворяются в первую очередь, а если возмещения не хватит на весь долг, остаток придется платить самому.