Ипотека на покупку дачи

Что это значит для вас

Ипотека позволяет купить дачу сразу, а расплачиваться за нее годами. Но решение зависит не только от вашего дохода: если объект не подойдет банку, откажут даже при одобренной заявке. Пока кредит не выплачен, продать или подарить дачу можно только с согласия банка, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Как это работает

Выбор банка и программы. Вы узнаете, кредитует ли банк загородные дома и участки и какие требования предъявляет к объекту. Ставка и первоначальный взнос по таким программам могут отличаться от условий по квартирам.

Одобрение заемщика. Банк оценивает доход, занятость, кредитную историю и долговую нагрузку и называет сумму, на которую заемщик может рассчитывать. Одобрение действует ограниченный срок, он указан в решении банка.

Одобрение объекта. Дом и участок проверяют по документам: кто собственник, зарегистрированы ли права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), к какой категории относится земля и какой у нее вид разрешенного использования, стоит ли дом на кадастровом учете, какое у него назначение – жилой или садовый. Для сделки нужен отчет об оценке – документ независимого оценщика о рыночной стоимости объекта.

Договор и расчеты. Вы подписываете кредитный договор и договор купли-продажи и вносите первоначальный взнос. Порядок расчетов прописывают в договоре: деньги продавцу обычно передают после регистрации перехода права – через аккредитив или банковскую ячейку.

Регистрация. Росреестр регистрирует переход права собственности на вас и одновременно ипотеку – запись об обременении в ЕГРН. В залог идут и дом, и участок: дом нельзя заложить отдельно от земли, на которой он стоит, если участок принадлежит тому же собственнику.

Страхование. Предмет залога страхуют от повреждения и утраты – этого требует закон об ипотеке, если в договоре не предусмотрено иное. Страхование жизни и здоровья заемщика добровольное, но от него часто зависит ставка.

Практический совет

Закажите выписку из ЕГРН на дом и участок до внесения аванса: в ней видно, зарегистрировано ли право продавца, какое у дома назначение и какой у земли вид разрешенного использования. Запросите в банке письменный перечень требований к загородному объекту и сверьте с ним выбранную дачу. Уточните, принимает ли банк отчет любого оценщика или только из своего списка.

Риски и ограничения

Отказ по объекту. Банк может отказать уже после одобрения заявки, если дом не зарегистрирован, у земли неподходящий вид разрешенного использования, к участку нет круглогодичного подъезда или состояние дома банк считает непригодным для залога. Запросите требования к объекту до того, как внесете продавцу аванс, – тогда деньги не окажутся в чужих руках, пока вы ищете другой вариант.

Оценка ниже цены. Отчет об оценке – как правило, обязательное условие заключения кредитного договора. Если стоимость в отчете оказалась ниже цены продавца, банк может одобрить меньшую сумму – тогда разницу придется добавлять своими деньгами, торговаться или искать другой объект.

Садовый дом. Если по документам дом садовый, а не жилой, зарегистрироваться в нем по месту жительства нельзя, пока он не признан жилым, а часть программ кредитования рассчитана только на жилые дома. Порядок признания садового дома жилым установлен правительством.

Просрочка. Дом и участок находятся в залоге, и при длительной просрочке банк может обратить на них взыскание через суд; то, что дача – единственное жилье, от взыскания не защищает. Если платить стало тяжело, заемщик может попросить ипотечные каникулы или реструктуризацию, если подходит под условия.

Вопрос – ответ

Можно ли купить дачу в ипотеку, если дом не зарегистрирован?

Банк берет в залог только объект, права на который зарегистрированы в ЕГРН. Пока продавец не поставит дом на кадастровый учет и не оформит право собственности, в ипотеку можно купить лишь участок.

Можно ли использовать материнский капитал на покупку дачи?

Цели, на которые можно направить материнский капитал, перечислены в законе, и назначение дома по документам здесь имеет значение. Уточните, подходит ли выбранный объект, до того как вносить за него аванс. Пошаговый процесс приобретения загородного жилья с господдержкой – в материале как купить дом за материнский капитал.

Дадут ли налоговый вычет при покупке дачи в ипотеку?

Имущественный вычет по расходам на покупку и вычет по уплаченным процентам положены при приобретении жилого дома и участка под ним. Если по документам дом садовый, под эту норму он не подпадает: в ней названы только жилые дома и участки под ними.