Ипотека на земельный участок

Что это значит для вас

Вы можете купить землю, не накопив всю сумму сразу. Но земля продается дольше и сложнее, чем квартира, поэтому банк закладывает этот риск в условия: первоначальный взнос выше, ставка выше, срок короче. Пока кредит не погашен, участок остается под обременением.

Как это работает

Проверка участка. Банк смотрит категорию земли и вид разрешенного использования, наличие установленных границ и кадастрового номера, удаленность от города, подъездные пути и коммуникации. У каждого банка свой перечень требований, и участок, который подошел одному, другой может не принять.

Одобрение и оценка. Сначала банк одобряет сумму исходя из ваших доходов, затем независимый оценщик определяет стоимость участка. Размер кредита считают от меньшей из двух величин – цены сделки или оценки.

Сделка и регистрация. Вы подписываете кредитный договор и договор купли-продажи, после чего Росреестр регистрирует переход права к вам и ипотеку – в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) появляется запись об обременении. Страхование заложенного имущества оформляется по условиям договора об ипотеке, а страхование жизни и здоровья добровольное, но если вы отказались от него и не оформили страховку больше 30 календарных дней, банк вправе поднять ставку, когда такое условие есть в договоре.

Строительство. Если вы строите на заложенном участке дом, ипотека распространяется и на него, когда договором не предусмотрено иное. Отдельно оформлять залог на дом не нужно – он попадет в залог вместе с участком.

Практический совет

Запросите у банка письменный перечень требований к участку и сверьте с выпиской из ЕГРН до того, как вносить задаток продавцу. В предварительном договоре пропишите условие о возврате задатка, если банк откажет по объекту. Заранее спросите в банке, нужно ли его согласие на строительство дома и как дом будет оформлен в залог.

Риски и ограничения

Отказ по участку. Решение по заемщику и решение по объекту банк принимает отдельно, поэтому с одобренным кредитом можно получить отказ уже по выбранной земле. Выбирайте участок после того, как получили от банка требования к объекту.

Дом может не получиться построить. Вид разрешенного использования, охранная зона, близость газопровода или водоема способны запретить капитальное строительство – кредит при этом останется, а дома не будет. До сделки закажите выписку из ЕГРН со сведениями об ограничениях и градостроительный план земельного участка.

Просрочка. Если платежи не вносятся, банк может взыскать долг за счет заложенного имущества в порядке, установленном законом и договором об ипотеке, – в залоге оказывается и участок, и построенный на нем дом. Если платить стало тяжело, обращайтесь в банк до первой просрочки: ипотечные каникулы банк обязан предоставить, когда вы подходите под условия закона, а реструктуризацию может только предложить по своему решению.

Вопрос – ответ

Можно ли получить налоговый вычет при покупке участка в ипотеку?

Имущественный вычет по расходам на земельный участок под индивидуальное жилищное строительство дают только после того, как на этом участке зарегистрирован жилой дом. Вычет по процентам по целевому кредиту к этому условию не привязан и заявляется отдельно.

Можно ли вложить в покупку участка материнский капитал?

Нет. Материнский капитал направляют на улучшение жилищных условий, а земля жильем не является: средства можно использовать на строительство или покупку дома, но не на оплату самого участка. Пошаговая инструкция по использованию сертификата – в материале как купить дом за материнский капитал.

Нужно ли согласие банка, чтобы продать заложенный участок?

Да. Пока запись об ипотеке есть в ЕГРН, продать, подарить или иным образом распорядиться участком можно только с согласия банка, если договором не предусмотрено иное. Обычно банк соглашается, когда покупатель гасит остаток долга из цены сделки.