Ипотека

Что это значит для вас

Вы въезжаете в свое жилье сразу, не откладывая деньги годами, но взамен получаете обязательный ежемесячный платеж на много лет вперед. За долгий срок проценты могут оказаться сопоставимы со стоимостью самой квартиры, а при длительной просрочке заемщик рискует потерять жилье, даже если оно единственное.

Как это работает

Одобрение заемщика. Вы подаете заявку, банк оценивает доход, занятость и кредитную историю и называет сумму, срок и ставку, на которые готов пойти. Одобрение действует ограниченное время – срок указан в решении банка.

Выбор программы. От типа жилья – новостройка, вторичное жилье, дом с участком – зависят ставка и требования банка к объекту. По государственным программам ставка ниже, но есть ограничения по заемщику, жилью, сумме кредита и региону.

Первоначальный взнос. Часть стоимости вы вносите своими деньгами: по рыночным программам минимальный размер взноса определяет банк, по государственным – условия программы.

Оценка и страхование. Банк запрашивает отчет об оценке жилья. Заложенную недвижимость нужно страховать от утраты и повреждения, если договором не предусмотрено иное.

Сделка и регистрация. Вы подписываете кредитный договор и договор на покупку жилья, после чего в ЕГРН регистрируются ваше право собственности и залог банка. Продавец получает деньги после регистрации – через аккредитив или банковскую ячейку.

Погашение. Вы платите ежемесячно по графику, чаще всего равными суммами, где сначала большую часть составляют проценты. Долг можно гасить досрочно – полностью или частями.

Снятие залога. Когда долг выплачен полностью, запись об ипотеке в ЕГРН погашается по заявлению: его подаете вы вместе с банком либо сам банк, а если выдавалась закладная – вы с закладной, где банк отметил, что обязательство исполнено в полном объеме. После этого жилье перестает быть обремененным.

Практический совет

Прочитайте в договоре пункты о досрочном погашении и страховании: там указано, за сколько дней нужно предупредить банк о досрочном платеже и как изменится ставка при отказе от добровольного страхования. Спросите в банке, что уменьшается при частичном досрочном погашении – ежемесячный платеж или срок, и можно ли выбрать. Сравнивая предложения, смотрите на полную стоимость кредита, а не только на ставку.

Риски и ограничения

Переплата растет со сроком. Уменьшить ее можно досрочными платежами: чем раньше они внесены, тем сильнее эффект.

Жилье в залоге. Продать, подарить или заложить квартиру повторно можно только с согласия банка, если договором не предусмотрено иное. А вот сдавать заложенное жилье в аренду по общему правилу можно без согласия банка, если иное не предусмотрено законом или договором, – проверьте этот пункт в договоре заранее.

Просрочка. При длительной неуплате банк вправе обратить взыскание на заложенное жилье, и статус единственного жилья от изъятия не защищает. Если платить стало тяжело, обращайтесь в банк до просрочки: заемщик вправе обратиться к кредитору с требованием о предоставлении льготного периода – ипотечных каникул, – если он и кредит подходят под условия закона, а реструктуризацию банк дает по своему решению.

Отказ от страхования жизни. Страховать заложенное жилье нужно по закону, а жизнь и здоровье – по желанию, но если условие о страховании есть в договоре и заемщик не исполняет эту обязанность больше 30 календарных дней или просит исключить его из числа застрахованных, кредитор вправе принять решение об увеличении процентной ставки. Считайте оба варианта: иногда страховая премия дешевле, чем прибавка к процентам.

Вопрос – ответ

Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?

Закон первоначальный взнос не требует, это условие банка или государственной программы. Программы без взноса встречаются редко и обычно дороже по ставке, а вместо своих денег взнос можно закрыть материнским капиталом.

Зачем нужен созаемщик и чем он рискует?

Его доход учитывается при расчете суммы кредита, поэтому с созаемщиком банк одобряет больше. При этом созаемщик отвечает по долгу наравне с заемщиком: банк вправе требовать платеж с любого из них, а права на само жилье определяются договором покупки, а не кредитом.