Исламская ипотека

Что это значит для вас

Итоговую сумму вы знаете с первого дня: она не зависит от ключевой ставки и не пересчитывается в течение срока. Взамен вы теряете привычные инструменты ипотечного кредита – льготные государственные программы и вычет по уплаченным процентам к такой сделке не применяются, а выбор компаний и объектов ограничен регионами, где идет эксперимент. Если религиозные требования для вас не принципиальны, сравните итоговую переплату с переплатой по обычному ипотечному кредиту.

Как это работает

Выбор участника. Сделку проводит компания – участник эксперимента по партнерскому финансированию; реестр таких участников ведет Банк России. Это может быть банк или другая финансовая организация.

Выбор жилья. Вы подбираете квартиру, а участник проверяет ее юридическую чистоту и решает, подходит ли она под программу. Часть объектов и продавцов он не одобрит.

Первоначальный взнос. Часть цены вы вносите своими деньгами. Размер взноса устанавливает сам участник, и по таким сделкам он обычно выше, чем по ипотечному кредиту.

Выкуп и продажа с наценкой. Участник покупает квартиру у продавца, а затем продает ее вам по более высокой цене – эта форма называется мурабаха. Цена, срок и график платежей прописываются в договоре и дальше не меняются.

Собственность и залог. Право собственности регистрируется на вас сразу, но до полной оплаты квартира остается в залоге у продавца, если договором не предусмотрено иное.

Выплата. Вы вносите платежи по графику, а после последнего платежа залог снимают. Кроме мурабахи встречаются иджара – аренда с последующим выкупом и мушарака – совместная покупка с постепенным выкупом доли участника, но чаще предлагают мурабаху.

Практический совет

Проверьте компанию в реестре участников эксперимента на сайте Банка России до того, как внесете любые деньги. Прочитайте в договоре пункт о досрочной оплате: там указано, пересчитывают ли наценку, если вы погасите рассрочку раньше срока. Спросите, входят ли в названную цену оценка, страхование квартиры и регистрация сделки или их оплачиваете вы отдельно.

Риски и ограничения

География и срок программы. Такие сделки доступны не по всей стране, а только в субъектах, где идет эксперимент, и сам эксперимент ограничен по сроку – он продлен до 1 сентября 2028 года. Уточняйте у участника, на какой срок он готов заключить договор.

Досрочная оплата. Наценка зафиксирована в цене целиком, а не начисляется за каждый месяц пользования деньгами. Экономия при досрочной выплате возможна, только если участник прописал ее в договоре, – проверьте этот пункт до подписания.

Нет льгот и вычета по переплате. Льготные программы субсидируют процентную ставку по ипотечным кредитам и займам, которые выдает банк. В сделке с рассрочкой нет ни кредита, ни ставки, поэтому семейная и другие льготные ипотеки к ней не применяются. Вычет по процентам тоже не действует: наценка процентами не является. Имущественный вычет на саму покупку жилья при этом сохраняется.

Просрочка. Квартира находится в залоге, и если вы пропустили очередной платеж, продавец вправе отказаться от договора и потребовать возврата квартиры, если договором не предусмотрено иное, либо обратить взыскание на нее в судебном порядке. Но если вы уже выплатили больше половины цены, требовать возврата квартиры продавец не вправе. Если платить стало тяжело, обращайтесь к участнику до первой просрочки и просите изменить график. Чем грозит невыплата долга при таком формате сделки, читайте в материале подводные камни рассрочки.

Вопрос – ответ

Нужно ли быть мусульманином, чтобы оформить такую сделку?

Нет. Требования к покупателю – доход, возраст, взнос – устанавливает сам участник, и они не связаны с религией.

Можно ли использовать материнский капитал?

Средства материнского капитала направляют на приобретение жилья, в том числе по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Но порядок и сроки перечисления денег заранее согласуйте с участником: он должен быть готов ждать поступления из Социального фонда России. Правила оформления сделки с привлечением господдержки подробно описаны в материале покупка жилья за материнский капитал.