Ипотечный рынок

Что это значит для вас

Состояние рынка определяет, кому сейчас одобрят кредит, по какой ставке и на какой срок: при ужесточении требований один и тот же заемщик получает отказ там, где раньше получил бы одобрение. Структура выдач показывает, где спрос держится на субсидированной ставке, а где на рыночной, – это разные по устойчивости сегменты. Усредненные цифры по рынку на конкретного заемщика переносить нельзя: условия зависят от программы, первоначального взноса и долговой нагрузки.

Как это работает

Первичный сегмент. Банк выдает кредит под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости. Залог регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), после чего банк становится залогодержателем и несет кредитный риск по этому кредиту.

Вторичный сегмент. Права требования по выданным кредитам банк может уступить другому банку – передача прав регистрируется государством – или включить их в ипотечное покрытие, под которое выпускают ипотечные ценные бумаги, если требования отвечают условиям закона для такого покрытия. Так банк возвращает деньги в оборот, не дожидаясь погашения кредитов, и снимает часть риска с баланса.

Господдержка. Часть выдач идет по программам с субсидируемой ставкой: заемщик платит льготный процент, а разницу с рыночным уровнем банку возмещает бюджет. Кому положена безвозмездная помощь государства на приобретение недвижимости, читайте в материале субсидия на покупку жилья и как ее получить.

Регулирование. Банк России ограничивает долю рискованных выдач – кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой и с низким первоначальным взносом, – а также задает требования к капиталу под такие кредиты. Как именно работают эти ограничения регулятора, подробно разобрано в материале почему теперь сложнее взять кредит.

Измерение. Рынок описывают по банковской отчетности: объем и количество выдач за период, средневзвешенная ставка и срок, средний размер кредита, остаток задолженности, доля просроченной задолженности, структура выдач по программам и по виду жилья.

Практический совет

Сравнивайте выдачи не общей суммой, а отдельно по рыночным и субсидированным программам: на изменение ключевой ставки они реагируют по-разному, и суммарная цифра скрывает разворот в любом из сегментов. Статистику по ипотечному жилищному кредитованию публикует Банк России, данные по госпрограммам и рынку жилья – ДОМ.РФ.

Риски и ограничения

Зависимость от бюджета. Чем выше доля субсидированных выдач, тем сильнее рынок зависит от условий госпрограмм: изменение лимитов или требований к заемщикам меняет объем выдач быстрее, чем движение ключевой ставки.

Разрыв цен. Когда льготные условия действуют только на новостройки, цены первичного и вторичного жилья расходятся. Для залога это риск переоценки обеспечения: при продаже квартиры на вторичном рынке она может стоить заметно меньше цены покупки. Проверяйте, на каком сегменте основана оценка.

Качество портфеля. Доля просроченной задолженности отражает прошлые выдачи, а не текущие: при быстром росте портфеля она снижается механически, потому что знаменатель растет быстрее. Смотрите на выдачи по годам отдельно.

Процентный риск. Банк выдает кредиты на много лет вперед, а привлекает деньги на более короткие сроки, поэтому при росте ставок стоимость фондирования меняется раньше доходности портфеля.

Вопрос – ответ

Почему ставки по рыночной ипотеке остаются выше ключевой даже после ее снижения?

Ставка складывается из стоимости денег для банка, премии за кредитный риск и издержек. Деньги на длинные кредиты банк привлек раньше, по ставкам прошлого периода, и их стоимость снижается постепенно, по мере замещения вкладов и облигаций новыми.

Почему снижение ставок может поднять цены на жилье?

Более низкий платеж увеличивает число покупателей, которым банк одобрит кредит, а предложение жилья расширяется медленно. Когда спрос упирается в ограниченное предложение, часть выигрыша от низкой ставки переходит в цену квадратного метра.