Ипотечный кредит

Что это значит для вас

Ипотечный кредит дает возможность въехать в свое жилье, не накопив полную стоимость, и платить за него частями много лет. Плата за это – проценты: чем длиннее срок, тем больше переплата, и за долгий срок она становится сравнимой со стоимостью жилья – сколько получается, видно в «Примере». Пока долг не погашен, банк вправе обратить взыскание на заложенное жилье, даже если оно у вас единственное.

Как это работает

Одобрение. Банк оценивает ваш доход, кредитную историю и размер первоначального взноса и называет сумму, срок и ставку, на которые готов выдать кредит. Срок фиксируется в договоре, максимальный срок банк устанавливает сам.

Выбор объекта и оценка. Вы подбираете квартиру, дом или новостройку, а банк проверяет объект и продавца. Стоимость жилья подтверждает отчет независимого оценщика: сумма кредита считается от нее, а не от цены в объявлении.

Договор и регистрация. Вы подписываете кредитный договор и договор на покупку жилья, после чего Росреестр регистрирует ваше право собственности и запись об ипотеке в ЕГРН. Права банка как залогодержателя могут быть удостоверены закладной – именной ценной бумагой в документарной или электронной форме; права по ней могут перейти другому лицу.

Страхование. Если в договоре об ипотеке нет иных условий о страховании, заемщик обязан за свой счет страховать заложенное жилье в полной стоимости от рисков утраты и повреждения. Страхование жизни и здоровья заемщика закон об ипотеке не требует, но при отказе от него банк обычно применяет по договору повышенную ставку.

Погашение. Вы вносите ежемесячные платежи по графику. При аннуитетной схеме платеж одинаковый весь срок, но в первые годы большая его часть уходит на проценты и только меньшая уменьшает основной долг.

Снятие обременения. После полного погашения долга запись об ипотеке в ЕГРН погашается, и ограничения на распоряжение жильем снимаются.

Практический совет

Прочитайте в договоре пункт о ставке: там указано, на сколько она вырастет, если вы откажетесь от страхования жизни или не продлите страховку на следующий год. Сравнивайте предложения банков не по ставке, а по полной стоимости кредита (ПСК) – она учитывает обязательные платежи и указывается в самом договоре. Уточните у банка порядок досрочного погашения: за сколько дней предупредить и что сокращается по вашему выбору – срок или платеж.

Риски и ограничения

Залог. Продать заложенную квартиру или сдать ее внаем можно только с согласия банка, если договор не разрешает этого прямо. Согласие банк дает не всегда, поэтому планы на жилье обсуждайте с ним до сделки, а условия о распоряжении объектом читайте в договоре.

Если платить стало трудно. При длительной просрочке банк вправе потребовать досрочного возврата всей суммы и обратить взыскание на заложенное жилье через суд – исключение для единственного жилья здесь не работает. Если нарушение обязательства крайне незначительно, взыскание не допускается: пороги по сроку просрочки и размеру долга установлены законом об ипотеке. Если доход упал, заемщик вправе обратиться к кредитору с требованием о льготном периоде – ипотечных каникулах; при соблюдении всех условий закона кредитор обязан его предоставить. Реструктуризацию банк предоставлять не обязан – о ней заемщик просит сам.

Расходы помимо процентов. Кроме платежей по кредиту вы оплачиваете оценку, страхование жилья, государственную пошлину за регистрацию, иногда – услуги нотариуса. Чтобы понимать реальную цену кредита, смотрите ПСК, а не одну только ставку.

Ставка на весь срок. Если в договоре ставка плавающая и привязана к внешнему показателю, платеж может вырасти в любой год срока. Прежде чем подписывать такой договор, посчитайте, потянете ли вы платеж при ставке заметно выше нынешней.

Вопрос – ответ

Что такое секьюритизация ипотечных кредитов и что изменится, если мой кредит передадут другому кредитору?

Секьюритизация – это когда банк объединяет выданные ипотечные кредиты в пул и выпускает под них ценные бумаги, чтобы получить деньги на новые кредиты. Передача прав на закладную означает переход к новому владельцу всех удостоверяемых ею прав в совокупности – новых условий он не устанавливает. Для вас меняется прежде всего то, кому и по каким реквизитам платить: уточните их у кредитора.

Можно ли погасить ипотечный кредит материнским капиталом?

Да, ипотечный кредит – одно из разрешенных направлений использования материнского капитала. Заявление о распоряжении средствами подается в Социальный фонд России; какие части долга можно погасить и в какой срок выделить доли детям, установлено законом о материнском капитале.