Ипотечная сделка

Что это значит для вас

Собственником жилья становитесь вы, но распоряжаться им свободно не получится: пока кредит не выплачен, в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) стоит запись о залоге. Кроме первоначального взноса вам понадобятся деньги на оценку, страхование и государственную пошлину – их платят до или в день подписания договоров, и в сумму кредита они не входят.

Как это работает

Одобрение кредита. Банк проверяет доход, занятость и кредитную историю и называет сумму, ставку и срок. Решение действует ограниченное время – срок указан в самом решении, и выйти на сделку нужно до его окончания.

Выбор и оценка объекта. Вы подбираете квартиру или дом и передаете документы на объект в банк: банк вправе отказать в кредите именно на этот объект, если его не устраивают документы или состояние жилья. Независимый оценщик составляет отчет о рыночной стоимости, и банк обычно считает сумму кредита от меньшей из двух величин – цены в договоре и стоимости по отчету, поэтому при низкой оценке покупателю приходится добавлять своих денег.

Страхование. Заложенное имущество страхуют по Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Страхование жизни и здоровья заемщика по закону не обязательно, но от него зависит ставка, если такое условие есть в договоре.

Подписание договоров. Стороны подписывают кредитный договор и договор купли-продажи, а при покупке в строящемся доме – договор участия в долевом строительстве. Банк перечисляет деньги на счет, в аккредитив или на счет эскроу – способ расчета прописан в договоре.

Регистрация. Документы подают в Росреестр через многофункциональный центр (МФЦ), банк или нотариуса; срок установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и зависит от способа подачи. Регистратор вносит в ЕГРН запись о переходе права собственности и запись об ипотеке: залог возникает в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН, отдельный договор залога для этого не нужен. За регистрацию ипотеки в силу закона пошлину не берут, пошлина платится за регистрацию права собственности.

Расчет с продавцом. Деньги с аккредитива или из банковской ячейки продавец получает после того, как регистрация прошла и в ЕГРН появилась запись о новом собственнике.

Снятие обременения. После последнего платежа запись об ипотеке погашают по заявлению банка или по совместному заявлению банка и заемщика. После этого жильем можно распоряжаться без ограничений. Пошаговый план действий после выплаты долга – в материале оформление документов после закрытия ипотеки.

Практический совет

Уточните в банке, до какой даты действует решение по кредиту, и прочитайте в кредитном договоре пункт об условиях изменения ставки – в нем видно, как отказ от страхования жизни повлияет на платеж. Уточните в банке способ расчета с продавцом и момент, когда продавец получит деньги. После регистрации закажите выписку из ЕГРН и сверьте в ней собственника, адрес и запись о залоге.

Риски и ограничения

Сделка сорвалась. Если банк отзовет одобрение или продавец выйдет из сделки, расходы на оценку уже не вернутся, а судьбу аванса или задатка решает предварительный договор: по Гражданскому кодексу Российской Федерации (ГК РФ) задаток и аванс возвращаются по разным правилам. Прочитайте в предварительном договоре пункт о возврате денег до того, как передадите их продавцу.

Приостановка регистрации. Регистратор вправе приостановить регистрацию по основаниям, перечисленным в законе, – например если не представлены необходимые документы или есть противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами. Кредит при этом уже выдан, а проценты начисляются, поэтому расчет через аккредитив или счет эскроу безопаснее: продавец получит деньги только после записи в ЕГРН.

Обременение. Пока кредит не выплачен, продать или подарить жилье можно только с согласия банка, если договор об ипотеке не предусматривает иное, а условия сдачи его в аренду прописаны в кредитном договоре и договоре залога. Если планируете сдавать квартиру, спросите об этом в банке до подписания договоров. Правила согласования такой сделки с банком описаны в материале сдача ипотечной квартиры в аренду.

Страхование каждый год. Полис на заложенное жилье продлевают на весь срок кредита. Если полис не продлить, банк вправе применить меры, прописанные в договоре, – вплоть до требования вернуть кредит досрочно.

Вопрос – ответ

Когда начинаются платежи по кредиту?

Проценты начисляются с того дня, когда банк перечислил деньги, а первый платеж вносят по графику – обычно в следующем месяце. График банк выдает вместе с кредитным договором, и в нем видна точная дата.

Чем сделка на новостройку отличается от покупки готового жилья?

Вместо договора купли-продажи подписывают договор участия в долевом строительстве, а деньги банка и ваш взнос поступают на счет эскроу, с которого застройщик получает их после того, как представит в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В залог у банка сначала идет право требования по договору, а после оформления собственности – сама квартира.