Ипотека с плохой кредитной историей

Что это значит для вас

Шансы на одобрение ниже, а условия жестче: банк может уменьшить сумму, потребовать больший первоначальный взнос, поднять ставку или попросить созаемщика. Отказ одного банка не означает отказ всех: кредитная история обновляется, и каждый новый месяц без просрочек улучшает картину.

Как это работает

Запрос истории. С вашего согласия, срок действия которого ограничен законом, банк запрашивает в бюро кредитных историй основную часть вашей кредитной истории. Он смотрит не только на сам факт просрочки, но и на ее длительность, сумму и давность: закрытая просрочка на несколько дней пять лет назад и текущий долг оцениваются по-разному.

Оценка долговой нагрузки. Банк рассчитывает показатель долговой нагрузки (ПДН) – отношение ежемесячных платежей по всем вашим кредитам и займам к доходу. В расчет попадают и обязательства по кредитным картам. Банк России ограничивает для банков долю ипотечных кредитов, выданных заемщикам с высокой долговой нагрузкой и небольшим первоначальным взносом, поэтому при слабой истории и минимальном взносе одобрить заявку банку сложнее.

Оценка обеспечения. Квартира остается в залоге у кредитора, а первоначальный взнос снижает его риск. Чем больше взнос, тем выше шанс одобрения и тем мягче условия.

Решение. Банк одобряет заявку, отказывает или предлагает другие условия – меньшую сумму, срок, ставку выше базовой, участие созаемщика или поручителя. Причину отказа банк может не раскрывать.

Практический совет

Закажите свою кредитную историю во всех бюро, где она хранится: список бюро можно получить через Госуслуги, а сама история дважды в год выдается бесплатно. Сверьте каждую запись: если видите чужой кредит или просрочку, которой не было, подайте в бюро заявление об оспаривании – оно проверит сведения у кредитора, который их передал. Перед подачей заявки закройте мелкие кредиты и неиспользуемые кредитные карты.

Риски и ограничения

Серия заявок. Каждое обращение за кредитом попадает в кредитную историю, и несколько заявок за короткий срок банки читают как признак финансовых трудностей. Подавайте заявку точечно, предварительно уточнив требования банка к заемщику.

Посредники. Предложения «удалить просрочки», «почистить историю» или «договориться с банком за процент» – признак мошенничества: записи из кредитной истории убрать нельзя, а оспорить сведения вы можете сами и бесплатно – подав в бюро заявление о внесении изменений в свою историю.

Платеж на пределе. Если ради одобрения вы соглашаетесь на максимальный платеж, любая потеря дохода превращается в новую просрочку, а квартира находится в залоге: при длительном нарушении графика кредитор вправе обратить взыскание на заложенное жилье, даже если оно единственное. Оставляйте в бюджете запас на несколько платежей.

Цена одобрения. Ставка выше базовой и повышенный взнос – обычная плата за слабую историю. Сравнивайте предложения не по ставке, а по Полной стоимости кредита (ПСК), которую банк обязан указать в договоре, и по итоговой переплате.

Вопрос – ответ

Через какое время после закрытия просрочки можно подавать заявку на ипотеку?

Единого срока ожидания нет. Запись о просрочке хранится в кредитной истории 7 лет со дня последнего изменения информации, но банки сильнее всего смотрят на последние один-два года, поэтому шансы растут по мере того, как в истории накапливаются свежие платежи без нарушений.

Дадут ли ипотеку, если кредитной истории нет совсем?

Отсутствие истории – не то же самое, что плохая история, но и не преимущество: банку нечего оценивать, поэтому он опирается на доход, стаж, размер взноса и иногда просит созаемщика. Часть банков в такой ситуации одобряет меньшую сумму.