Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Что это значит для вас

Так можно получить сумму больше и срок длиннее, чем по кредиту без обеспечения, и за счет этого снизить ежемесячный платеж. Расплата за это – обременение: пока долг не погашен, вы ограничены в распоряжении жильем, а при длительной просрочке банк вправе обратить взыскание даже на единственную квартиру. Ставка по таким кредитам обычно выше, чем по ипотеке на покупку жилья.

Как это работает

Заявка и оценка. Банк проверяет ваш доход и кредитную историю, а объект оценивает независимый оценщик; отчет об оценке обычно заказывает и оплачивает заемщик.

Сумма кредита. Банк считает ее от оценочной стоимости объекта с дисконтом и дополнительно ограничивает платежом, который вы потянете при своем доходе. Доля от стоимости прописана в условиях конкретной программы.

Проверка объекта и согласий. Банк смотрит выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), статус дома и соответствие планировки документам. Если недвижимость – общая собственность супругов, нужно нотариальное согласие супруга; если собственник или один из собственников – несовершеннолетний, нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Договор и регистрация. Вы подписываете кредитный договор и договор об ипотеке, ипотека регистрируется, и в ЕГРН появляется запись об обременении. Деньги банк обычно перечисляет после регистрации.

Погашение и снятие обременения. Вы вносите платежи по графику, а после полного погашения долга запись об ипотеке в ЕГРН погашается и ограничения снимаются.

Практический совет

Закажите выписку из ЕГРН и сверьте площадь и планировку с документами: незарегистрированная перепланировка – частая причина отказа. Спросите в банке, какую долю оценочной стоимости он готов выдать именно по вашему объекту, кто платит за оценку и страховку и что в договоре об ипотеке сказано о распоряжении заложенным жильем.

Риски и ограничения

Взыскание на жилье. Если долг не платить, банк вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость, и запрет на изъятие единственного жилья здесь не спасает. При этом закон защищает заемщика от взыскания за незначительное нарушение: при короткой просрочке и небольшой сумме долга обратить взыскание нельзя, пороги установлены законом об ипотеке. Если платить стало тяжело, заемщик может обратиться за ипотечными каникулами: при соблюдении условий закона банк обязан их предоставить. Реструктуризацию банк согласовывать не обязан – он решает сам.

Страхование. Заложенную недвижимость по закону страхуют от утраты и повреждения, если договор не предусматривает иного, и платит за это залогодатель. Страхование жизни и здоровья – добровольное, но от него часто зависит ставка.

Ограничения распоряжения. Продать, подарить или обменять заложенную квартиру можно только с согласия банка, если договор об ипотеке не предусматривает иное. Отдельное исключение закон делает для кредита, взятого не для бизнеса: такое жилье гражданин может продать без согласия банка, пока на него не обратили взыскание. Согласие банка потребуется и на перепланировку, которую придется регистрировать.

Налоги и льготы. Имущественный вычет по уплаченным процентам положен только по целевому кредиту на покупку или строительство жилья, поэтому с нецелевого кредита под залог недвижимости вернуть часть процентов не получится.

Вопрос – ответ

Можно ли сдавать заложенную квартиру в аренду?

Жить в ней вы продолжаете, а сдавать ее в аренду или передавать в безвозмездное пользование по закону можно без согласия банка, если иное не установлено законом или договором об ипотеке. Проверьте это условие в договоре до подписания.

Можно ли продать квартиру, не погасив кредит?

Да, обычно с согласия банка. Сделку проводят так: покупатель гасит остаток долга, банк снимает обременение, и только после этого регистрируют переход права собственности.