Расходы заемщика на рефинансирование ипотеки

Что это значит для вас

Снижение ставки дает экономию не сразу: сначала вы тратите собственные деньги, а выгода начинается только после того, как экономия на платежах перекроет эти траты. Если остаток долга небольшой или до конца срока осталось немного, расходы могут оказаться больше экономии.

Как это работает

Оценка квартиры. Новый банк берет жилье в залог, поэтому ему нужен свежий отчет об оценке – стоимость предмета залога указывается в договоре об ипотеке. Отчет заказывает и оплачивает заемщик, обычно у компании из списка, который банк принимает.

Страхование. Заложенную квартиру нужно застраховать заново, и полис оформляется в пользу нового кредитора. Страхование жизни и здоровья заемщика закон не требует, но при отказе от такого полиса банк вправе применить повышенную ставку, если это прописано в договоре. Премию за новый полис вы платите, даже если старый еще действует.

Погашение старого кредита. Вы берете в прежнем банке справку об остатке долга, новый банк перечисляет туда деньги, и прежний кредит закрывается досрочно. Комиссию или штраф за досрочное погашение прежний банк брать не вправе: проценты он начисляет только за фактический срок пользования деньгами.

Регистрация нового залога. Смена кредитора отражается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН): залог прежнего банка снимается, а квартира регистрируется в залоге у нового банка. За эту регистрацию платится государственная пошлина, ее размер установлен Налоговым кодексом Российской Федерации (НК РФ). Иногда нужна платная выписка из ЕГРН, а если квартира в общей совместной собственности – нотариально удостоверенное согласие супруга, и тариф нотариуса тоже оплачивает заемщик.

Надбавка к ставке в переходный период. Пока новый залог не зарегистрирован, кредит для банка ничем не обеспечен, поэтому на этот срок многие банки поднимают ставку на несколько процентных пунктов. Это не отдельный платеж, но тоже расход: вы платите больше, чем будете платить после регистрации.

Практический совет

Попросите у нового банка полный список расходов с суммами до подачи заявки: сколько стоит отчет об оценке у компании, которую он принимает, какой полис потребуется и на какую сумму, на сколько процентных пунктов поднимется ставка до регистрации залога. В прежнем банке запросите справку об остатке долга и узнайте, как и в какой срок он выдает документы для погашения записи об ипотеке. Какие бумаги подготовить для переоформления – в материале какие документы нужны для рефинансирования кредита.

Риски и ограничения

Отказ после оплаты. Отчет об оценке, а иногда и полис заемщик оплачивает до сделки. Если банк откажет в кредите или не примет квартиру как залог, эти деньги не вернутся, причем причину отказа банк вправе не объяснять, если закон не обязывает его мотивировать решение. Заказывайте отчет после предварительного одобрения и уточните, сколько оно действует и чей отчет банк примет.

Старый полис. Новый договор страхования не отменяет прежний автоматически: какое-то время вы можете платить за два полиса сразу. При досрочном полном погашении кредита часть премии за неистекший срок можно вернуть – заявление подается страховщику, порядок описан в правилах страхования.

Затянувшийся переходный период. Надбавка к ставке действует до регистрации нового залога в ЕГРН, и если документы задерживаются, по повышенной ставке вы платите дольше, чем рассчитывали. Спросите в банке заранее, с какого дня он снижает ставку и какие документы для этого нужно принести.

Вопрос – ответ

Сохранится ли налоговый вычет по процентам после рефинансирования?

Да. Проценты по кредиту, полученному для рефинансирования ипотечного кредита, дают право на имущественный вычет. Но в новом договоре должно быть прямо указано, что он выдан на погашение первоначального ипотечного кредита, – проверьте эту формулировку до подписания.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку и каждый ли раз будут расходы?

Число рефинансирований закон не ограничивает. Расходы возникают заново при каждом переходе: новая оценка, новый полис в пользу нового кредитора, новая регистрация ипотеки. Поэтому второй и третий переход имеют смысл, только если экономия на платежах снова перекрывает эти траты.

Нужно ли платить за погашение прежней записи об ипотеке?

Нет, государственная пошлина за погашение регистрационной записи об ипотеке не взимается. Платными могут быть только срочное получение документов, нотариальные действия или услуги посредника, если вы к нему обращаетесь.