Сервитут на земельный участок

Что это значит для вас

Если ваш участок обременен сервитутом, вы не вправе мешать пользоваться им в согласованных границах, но обычно можете требовать за это плату. Если же, наоборот, к вашему участку нет проезда через чужую землю, сервитут – законный способ получить доступ: когда сосед не согласен, условия определит суд. Обременение влияет и на деньги: участок с сервитутом обычно стоит дешевле, потому что ограничение достается и будущему владельцу.

Как это работает

Потребность. Сервитут устанавливают, когда нужды собственника соседнего участка нельзя обеспечить другим способом: нет прохода или проезда, негде проложить трубу либо кабель.

Соглашение. Стороны договариваются добровольно: описывают, какой частью участка и каким образом можно пользоваться, на какой срок и за какую плату. Соглашение подписывают собственник участка и тот, кому нужен доступ.

Суд. Если собственник отказал или стороны не сошлись в условиях, тот, кому нужен сервитут, обращается в суд. Суд решает, устанавливать ли право ограниченного пользования, и определяет его условия, включая размер платы.

Публичный сервитут. Его устанавливает орган власти своим решением, без согласия собственника, и только для целей, перечисленных в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ), – например, для размещения или ремонта инженерных сооружений. Плату за публичный сервитут вносит его обладатель, если Земельным кодексом не предусмотрено иное.

Регистрация. Сервитут вносят в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), после чего он виден в выписке по участку.

Срок. Частный сервитут действует столько, сколько указано в соглашении или решении суда, либо бессрочно. Публичный – в течение срока, который указан в решении о его установлении.

Практический совет

Перед покупкой участка закажите выписку из ЕГРН и прочитайте раздел об ограничениях и обременениях: там будет указан сервитут, его границы и срок.

Подписывая соглашение, пропишите в нем схему с границами, конкретный способ использования (проход, проезд, прокладка коммуникаций), срок, размер платы и порядок ее перечисления.

Если вы не согласны с решением об установлении публичного сервитута или с размером платы, обжалуйте его в суде.

Риски и ограничения

Обременение остается при продаже. Сервитут следует за участком: новый собственник получает землю вместе с ограничением. Продажей от него не избавиться, а покупатель, скорее всего, будет торговаться из-за обременения.

Публичный сервитут устанавливают без согласия. Орган власти вправе принять решение, даже если вы возражаете, – но только для целей, названных в законе, и с соблюдением процедуры.

Помехи обернутся иском. Если вы перекрываете согласованный проход или проезд, тот, в чью пользу установлен сервитут, может через суд потребовать устранить нарушение, а убытки взыскать по общим правилам Гражданского кодекса.

Если участком нельзя пользоваться. Если из-за публичного сервитута участок невозможно или существенно затруднительно использовать по разрешенному назначению дольше срока, установленного Земельным кодексом, правообладатель вправе требовать выкупа участка по рыночной стоимости и возмещения убытков. Прекратить его можно и раньше – когда основания, по которым он устанавливался, отпали.

Вопрос – ответ

Можно ли продать участок с сервитутом или передать его в залог банку?

Да, обременение не лишает вас права распоряжаться участком: его можно продать, подарить, заложить. Но сервитут виден в выписке из ЕГРН, поэтому покупатель и банк учтут его при оценке – цена или сумма кредита под залог может оказаться ниже.

Может ли сосед строить или складировать вещи на земле под сервитутом?

Нет, если это прямо не записано в соглашении или решении суда. Пользоваться вашей землей он вправе только тем способом, ради которого сервитут установлен, – например, проходить и проезжать. Все остальное выходит за границы его права, и это можно оспорить.