Досрочное погашение ипотеки

Что это значит для вас

Каждый рубль, внесенный сверх графика, снимает с вас часть будущих процентов, а при полном погашении квартира выходит из залога и вы можете продать ее или подарить без согласия банка. Обратная сторона – вернуть внесенные деньги из погашенного долга нельзя.

Как это работает

Уведомление. Вы сообщаете банку сумму и дату списания – через мобильное приложение, в отделении или заявлением. По закону кредитора нужно предупредить не менее чем за 30 календарных дней до возврата, если в договоре не указан более короткий срок; банки обычно устанавливают срок короче и принимают распоряжение за несколько дней или в день очередного платежа.

Списание. В указанную дату банк списывает сумму со счета. Порядок, в котором списанная сумма распределяется между процентами за прошедшие дни и основным долгом, прописан в кредитном договоре. Пока новый график не вступил в силу, обязанность вносить ежемесячный платеж сохраняется.

Выбор последствия. При частичном погашении остаток долга уменьшается, и дальше возможны два варианта: банк уменьшает ежемесячный платеж, оставляя прежний срок, или сокращает срок, оставляя прежний платеж. Какие варианты доступны и как их указать, прописано в кредитном договоре.

Новый график. Банк пересчитывает платежи и выдает новый график – по нему видно новый размер платежа и дату последнего взноса.

Полное погашение. Когда остаток долга и проценты закрыты, кредит считается исполненным. После этого запись об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) погашается по заявлению банка либо по совместному заявлению банка и собственника, и ограничение на распоряжение жильем снимается.

Практический совет

Прочитайте в договоре пункт о досрочном возврате: там указаны срок уведомления, минимальная сумма и дата, на которую банк проводит списание.

В распоряжении на досрочное погашение прямо укажите, что выбираете – сокращение срока или уменьшение платежа: иначе банк применит вариант, который считается основным по договору.

После полного погашения запросите в банке справку об отсутствии задолженности и проверьте по выписке из ЕГРН, что запись об ипотеке погашена.

Риски и ограничения

Резерв. Внесенные в счет долга деньги банк не вернет по просьбе, а при потере дохода платить очередной взнос будет нечем. Сначала сформируйте запас на несколько месяцев платежей и направляйте на погашение только свободные сверх него средства.

Налоговый вычет. Имущественный вычет по ипотечным процентам считается от процентов, которые вы фактически уплатили, в пределах 3 млн рублей. Чем быстрее вы гасите кредит, тем меньше процентов уплачено и тем меньше сумма к возврату, хотя сэкономленные проценты обычно больше недополученного вычета.

Страховка. При полном досрочном погашении часть страховой премии за оставшийся период по договору страхования, заключенному для обеспечения кредита, можно вернуть, но автоматически этого не происходит – нужно подать заявление страховщику. Как правильно оформить документы и забрать деньги – в материале как вернуть страховку по кредиту.

Вопрос – ответ

Можно ли закрыть ипотеку сразу после получения денег, если сделка сорвалась?

Да. По закону всю сумму целевого кредита или ее часть можно вернуть без предварительного уведомления в течение 30 календарных дней с даты получения, уплатив проценты за фактический срок кредитования.

Что будет, если просто перевести на счет сумму больше ежемесячного платежа?

Это зависит от условий договора: у одних банков излишек остается на счете и уйдет в счет следующего платежа, у других засчитывается как частичное досрочное погашение. Чтобы деньги точно пошли в счет долга, подайте распоряжение на досрочное погашение.