Дополнительные расходы при ипотечном кредитовании

Что это значит для вас

Кроме первоначального взноса и ежемесячного платежа вам понадобятся свободные деньги на день сделки: обычно без отчета об оценке и полиса страхования жилья банк кредит не выдаст. Если эту сумму не подготовить заранее, выход на сделку придется перенести. Часть расходов повторяется ежегодно, поэтому их стоит закладывать в бюджет на весь срок кредита.

Как это работает

Оценка жилья. Банку нужен отчет независимого оценщика о рыночной стоимости квартиры или дома: от нее зависит, сколько банк готов выдать в кредит. Отчет заказывает и оплачивает заемщик, обычно у компании из списка аккредитованных банком.

Страхование залога. Если договор об ипотеке не содержит других условий о страховании, заемщик обязан за свой счет страховать заложенную квартиру или дом от рисков утраты и повреждения – так установлено Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Премия платится при оформлении и затем каждый год до погашения кредита, а ее размер зависит от остатка долга и тарифа страховой компании.

Добровольные страховки. Страхование жизни и здоровья заемщика, а также титула – риска потерять право собственности из-за претензий прежних владельцев – закон не требует. Если такое страхование не обязательно по закону, банк обязан предложить и вариант кредита без него – на сопоставимых условиях по сумме и сроку возврата. Если условие о страховании есть в кредитном договоре, при отказе от полиса ставка по кредиту может оказаться выше.

Регистрация сделки. Переход права собственности регистрирует Росреестр, за это платится госпошлина, размер которой установлен законом. Банки предлагают электронную регистрацию – подачу документов без визита в МФЦ; это платная услуга по тарифу банка.

Нотариус. Удостоверение договора нужно не для всех сделок: оно требуется, например, при продаже долей и при участии в сделке несовершеннолетнего собственника. Отдельно оплачиваются согласие супруга и доверенности, если они нужны. Нотариальный тариф складывается из федерального и регионального тарифов.

Расчеты с продавцом. Деньги передают через аккредитив, счет эскроу или банковскую ячейку – за это банк берет комиссию по своим тарифам. При покупке строящегося жилья по договору долевого участия деньги зачисляются на счет эскроу.

Посредники и сервисы. Отдельная статья – услуги риелтора и юридическая проверка объекта, если вы к ним обращаетесь. Плату за установление пониженной ставки по ипотечному кредиту банк брать не вправе.

Практический совет

Попросите банк до сделки назвать полный перечень платежей с суммами – оценка, страховки, регистрация, расчеты с продавцом – и сложите их отдельно от первоначального взноса. Цену полиса узнайте в нескольких страховых компаниях из списка аккредитованных банком: тарифы у них отличаются.

Риски и ограничения

Ежегодные платежи. Если не продлить полис на заложенное жилье, банк вправе потребовать досрочно вернуть долг. Поставьте напоминание за месяц до окончания полиса и уточните у страховой компании, можно ли платить премию частями.

Отказ от добровольной страховки. Отказаться от полиса жизни или титула можно в период охлаждения, срок которого установлен законом, но если такое условие есть в кредитном договоре, банк повысит ставку. Посчитайте обе суммы – премию и дополнительные проценты – до того, как подпишете отказ.

Сделка не состоялась. Деньги за оценку и услуги посредников не возвращаются, даже если банк откажет в кредите или продавец передумает, а при отказе в государственной регистрации не возвращается и госпошлина. Заказывайте оценку после одобрения кредита и проверяйте документы на квартиру до оплаты услуг.

Вопрос – ответ

Можно ли оплатить эти расходы за счет кредита?

Оценку, госпошлину и услуги посредников обычно оплачивают своими деньгами до сделки. Некоторые банки разрешают внести первый страховой взнос за счет кредитных средств – такое условие прописывают в кредитном договоре.

Входят ли дополнительные расходы в налоговый вычет?

Перечень расходов, по которым дают имущественный вычет при покупке жилья в ипотеку, установлен законом. Прежде чем включать в декларацию платежи за оценку, страхование, госпошлину и услуги посредников, сверьтесь с этим перечнем на сайте Федеральной налоговой службы.

Вернут ли часть страховой премии, если погасить ипотеку досрочно?

При полном досрочном погашении кредита заемщик вправе требовать возврата части премии за оставшийся срок страхования на условиях, установленных Федеральным законом № 353-ФЗ. Заявление подается в страховую компанию, порядок расчета суммы указан в договоре страхования.