Гаражная ипотека

Что это значит для вас

Вы платите за гараж частями, но переплата будет заметной, а объект все это время под обременением: продать, подарить или обменять его без согласия банка не получится. Государственной поддержки по таким кредитам нет: льготные программы со сниженной ставкой рассчитаны на покупку жилья, а имущественный вычет по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) при покупке гаража не дают. Главная сложность обычно не в деньгах, а в документах на сам гараж: без зарегистрированного права собственности банк его в залог не возьмет.

Как это работает

Проверка объекта. Банк смотрит, является ли гараж самостоятельным объектом недвижимости: есть ли у него кадастровый номер и запись о праве собственности продавца в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Членская книжка гаражного кооператива зарегистрированное право не заменяет: даже если паевой взнос выплачен полностью и право собственности возникло, для сделки с залогом его нужно зарегистрировать.

Земля под гаражом. Если это отдельно стоящее здание, вместе с ним в залог идет земельный участок или право его аренды. Когда участок под гаражом не оформлен, банк чаще всего отказывает.

Оценка и решение. Заемщик подтверждает доход, банк оценивает стоимость гаража и определяет сумму кредита с учетом первоначального взноса.

Договор и регистрация. После сделки ипотека регистрируется в ЕГРН как обременение. Заложенный гараж остается у заемщика: им можно пользоваться и ставить туда машину.

Погашение. После выплаты долга запись об ипотеке погашается, и обременение снимается.

Практический совет

Закажите выписку из ЕГРН на гараж и на участок под ним до подачи заявки: если права продавца не зарегистрированы, гараж не может быть предметом ипотеки. Спросите в банке, кредитует ли он гаражи в кооперативах и требует ли оформленную землю. Сравнивайте не ставку, а полную стоимость кредита: у кредита под залог гаража и у потребительского кредита она может оказаться близкой, а расходов на залог во втором случае нет.

Риски и ограничения

Обращение взыскания. Пока долг не выплачен, гараж находится в залоге, и при просрочке банк может потребовать погашения долга за счет заложенного гаража – порядок установлен законом и прописан в договоре. Отсрочку платежей банк давать не обязан: при первых трудностях заемщику стоит самому обратиться за реструктуризацией.

Страхование залога. По закону об ипотеке залогодатель страхует заложенное имущество за свой счет, если в договоре не написано иное. Страхование жизни и здоровья – добровольное, но при отказе банк обычно повышает ставку; это условие прописано в договоре.

Нет льгот и вычета. Имущественный вычет по НДФЛ дают при покупке жилья и земельных участков под индивидуальное жилищное строительство – при покупке гаража он не предоставляется.

Ограниченный выбор банков. Гараж – низколиквидный залог, и такие кредиты выдают не все банки. Иногда вместо залога гаража предлагают залог другой недвижимости или кредит без обеспечения на меньшую сумму.

Вопрос – ответ

Можно ли взять в ипотеку гараж в кооперативе, если у продавца только членская книжка?

Нет. Банк принимает в залог объект, право на который зарегистрировано в ЕГРН. Пока право продавца на гараж и землю под ним не зарегистрировано, сделку с кредитом провести не получится.

Можно ли заложить гараж, который уже есть в собственности, и получить деньги на другие цели?

Да, это нецелевой кредит под залог недвижимости. Гараж оценят, ипотеку зарегистрируют в ЕГРН, а деньги можно потратить как угодно, но при неплатежах банк обратит взыскание на гараж.