Вывод созаемщика из ипотеки

Что это значит для вас

Пока вы числитесь созаемщиком, банк вправе требовать весь платеж именно с вас – независимо от того, кто живет в квартире и кто вносит деньги по факту. Этот долг видят другие банки, когда вы просите собственный кредит. Выйти из договора реально, но обычно только тогда, когда оставшийся заемщик по доходу тянет платеж один. Отказ от доли в квартире сам по себе от обязанности платить не освобождает.

Как это работает

Заявление. Созаемщики обращаются в банк с совместным заявлением об изменении состава должников. Банк выдает список документов: подтверждение дохода оставшегося заемщика, документы о разделе имущества, свидетельство о расторжении брака, если причина в разводе.

Оценка оставшегося заемщика. Банк заново проверяет доход, стаж и кредитную историю того, кто остается в договоре, и считает, хватает ли его дохода на платеж. Иногда соглашается при дополнительном условии – частичном досрочном погашении или дополнительном залоге.

Решение. Банк согласует изменение или отказывает. Объяснять причину отказа он не обязан.

Подписание. Стороны подписывают дополнительное соглашение к кредитному договору. Если меняются условия залога или собственник жилья, стороны оформляют документы по ипотеке; какие изменения нужно зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и сколько стоит регистрация, скажут в банке.

Страховка. Договор страхования переоформляют: страхование заложенного жилья обязательно, если договор об ипотеке не предусматривает иное, а личное страхование привязывают к тому, кто остался должником.

Практический совет

Прочитайте в кредитном договоре пункт об изменении состава заемщиков и условиях его согласования. До подачи заявления попросите в банке письменный перечень требований и документов, а по итогам рассмотрения – письменный ответ. Пока вопрос не решен, следите за графиком в мобильном банке – просрочка попадет и в вашу кредитную историю.

Риски и ограничения

Без согласия банка не получится. По Гражданскому кодексу Российской Федерации (ГК РФ) перевод долга на другого человека без согласия кредитора ничтожен. Поэтому решение суда о разделе долга между бывшими супругами не выводит вас из кредитного договора: с ним нужно идти в банк и просить изменить договор.

Соглашение между созаемщиками работает только между вами. Расписка или соглашение о том, кто платит ипотеку, банк не связывает: он вправе требовать деньги с любого из созаемщиков. Если платите вы, а по договоренности должен был другой, вы вправе потребовать с него свою часть уплаченного – но уже отдельно, не через банк.

Кредитная история. Пока вы созаемщик, платежи и просрочки по этой ипотеке отражаются в вашей кредитной истории.

Если банк отказал. Остаются три пути: рефинансировать ипотеку в другом банке, оформив новый кредит на одного заемщика (новый банк тоже оценит его доход); продать квартиру с согласия банка и погасить долг; погасить ипотеку досрочно. Пока ни один из них не сработал, вы остаетесь должником.

Вопрос – ответ

Остается ли у меня доля в квартире, если меня вывели из кредитного договора?

Это разные вопросы: собственность подтверждается записью в ЕГРН, а состав должников – кредитным договором. Чаще всего банк согласует вывод как раз тогда, когда выходящий передает свою долю оставшемуся заемщику, но автоматически одно за другим не следует – долю нужно переоформлять отдельно.

Можно ли вместо вывода заменить одного созаемщика другим?

Да, банк может согласовать замену: новый кандидат подает документы и проходит проверку дохода и кредитной истории как обычный заемщик. Для банка это тот же пересмотр состава должников, поэтому и отказать он вправе так же. Как устроена эта процедура на практике – в материале как переоформить кредит на другого человека.

Что будет, если после моего вывода оставшийся заемщик перестанет платить?

С даты, когда подписано дополнительное соглашение, вы больше не должник: требовать с вас платежи банк не вправе. При длительной просрочке он будет взыскивать долг с оставшегося заемщика и обращать взыскание на заложенную квартиру.