Вторичный рынок

Что это значит для вас

Вы видите то, что покупаете: дом построен, двор и дорога до школы существуют не на плане. Въехать можно сразу после сделки, не оплачивая съемное жилье во время стройки. Взамен вы берете на себя проверку прошлого квартиры: у нее были прежние собственники, и спорная сделка в этой цепочке может обернуться для вас судом. Ипотека на вторичное жилье обычно идет по рыночной ставке – основные льготные программы рассчитаны на покупку у застройщика.

Как это работает

Поиск и осмотр. Вы выбираете квартиру, смотрите дом, подъезд и состояние коммуникаций и договариваетесь с продавцом о цене.

Проверка документов. Вы выясняете, на каком основании продавец владеет квартирой – покупка, наследство, приватизация, дарение, – кто в ней зарегистрирован и нет ли ограничений прав. Сведения о собственнике и обременениях содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Аванс или задаток. Стороны фиксируют цену и дату сделки, покупатель вносит часть суммы. Последствия отказа у аванса и задатка разные: задаток при отказе покупателя остается у продавца, а при отказе продавца возвращается покупателю в повышенном размере – точные последствия прописаны в законе и в соглашении о задатке.

Договор и расчеты. Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме одним документом. Деньги обычно передают через банк – аккредитив, счет эскроу или ячейку, – чтобы продавец получил их после перехода права.

Регистрация. Переход права собственности регистрирует Росреестр. Право собственности на квартиру возникает у вас с момента государственной регистрации, а не с момента подписания договора или передачи денег.

Передача квартиры. Продавец передает ключи по акту приема-передачи, стороны фиксируют показания счетчиков.

Практический совет

Закажите выписку из ЕГРН сами, не полагаясь на распечатку продавца: в ней видно, кто собственник, с какого времени и есть ли залог, арест или аренда. Спросите у продавца, кто зарегистрирован в квартире и не использовался ли при ее покупке материнский капитал: такие сделки оспаривают чаще, и их стоит проверять особенно внимательно. Договаривайтесь о расчете через банк и о том, что продавец получает деньги после регистрации перехода права.

Риски и ограничения

История квартиры. Сделку могут оспорить, если в прошлом были нарушены чьи-то права: не учтен наследник, не выделены доли детям при использовании материнского капитала, продавец в момент сделки не понимал значения своих действий. Снижают риск проверка всей цепочки собственников и титульное страхование – страховка на случай утраты права собственности.

Зарегистрированные жильцы. Из квартиры могут не выписаться к сделке, и тогда снимать человека с регистрационного учета придется через суд. Отдельный случай – тот, кто отказался от приватизации в пользу других членов семьи: он сохраняет право пользоваться квартирой и после ее продажи. Состав зарегистрированных выясняйте до внесения задатка.

Обременения и долги. Залог, арест и аренда видны в ЕГРН, но долги прежнего владельца там не отражаются. Задолженность по коммунальным услугам остается за прежним собственником, а долг по взносам на капитальный ремонт переходит к новому владельцу вместе с квартирой – запросите у продавца справку об отсутствии задолженности.

Банкротство продавца. Если продавца признают банкротом, его сделки проверяет суд, и продажа квартиры по заниженной цене может быть оспорена. Поэтому в договоре указывают реальную сумму, а не «удобную» для налогов продавца. О том, как безопасно приобрести имущество должников, рассказано в материале как купить квартиру на торгах по банкротству.

Вопрос – ответ

Новостройка после сдачи дома – это вторичка?

Если застройщик передал квартиру и покупатель зарегистрировал право собственности, следующая продажа идет уже на вторичном рынке, даже если в квартире никто не жил. Пока квартиры продает сам застройщик, это первичный рынок, независимо от того, сдан дом или нет.

Обязательно ли удостоверять договор у нотариуса?

Чаще всего достаточно простой письменной формы договора. Нотариус обязателен, в частности, когда продается доля в праве общей долевой собственности или когда собственник – несовершеннолетний либо ограниченно дееспособный.