Как купить квартиру на торгах по банкротству и не прогореть

На торгах по банкротству реализуют недвижимость ипотечников, которые больше не в состоянии платить по своим обязательствам, а также арестованную за долги недвижимость физлиц и юрлиц, которые проходят процедуру банкротства. 

Для того чтобы участвовать в торгах, необходимо зарегистрироваться на торговой площадке, получить усиленную квалифицированную электронную подпись в аккредитованном удостоверяющем центре, подать заявление и оплатить задаток, предусмотренный площадкой. Задаток возвращается, если не удалось выиграть торги, в противном случае — задаток идет в счет стоимости недвижимости. Но если победитель отказывается от сделки, задаток переходит площадке.

Обычно на торгах можно приобрести недвижимость на 15–30% ниже рыночной стоимости. Еще более привлекательна комбинированная стратегия: покупка квартиры на торгах с последующим инвест-ремонтом для перепродажи. Такой подход позволяет получить доходность от 30–50% годовых, а иногда и выше.

Посчитаем. Например, на торгах приобретается квартира в новостройке (без ремонта, так называемый бетон) за 10 млн рублей, тогда как аналогичные квартиры в данном ЖК стоят 14 млн рублей. Если пользоваться услугами юриста и все перепроверять, то расходы составят около 100–150 тыс. рублей. То есть такое вложение принесет доход 39% годовых (но также нужно учесть срок реализации квартиры, так как нужно будет оплачивать коммунальные платежи, а также расходы по ее продаже).

Перед участием в торгах необходимо заранее определить для себя максимальную стоимость, которую возможно отдать за эту недвижимость. Данная цифра определяется, во-первых, на основе анализа рынка — стоимости аналогичных квартир (среднерыночная цена минус процент, который вы хотите получить за эту сделку), во-вторых, текущего уровня спроса, в-третьих, предполагаемых сроков реализации (эту информацию можно уточнить у риелторов). Например, если аналогичные квартиры в среднем стоят 10 млн рублей, а вы хотите получить как минимум 10% прибыли, значит, максимальная сумма, которую можно отдать за приобретаемую недвижимость, — 9 млн рублей.

Если есть возможность сделать качественный ремонт по оптимальной цене, то доходность можно увеличить. Однако все нужно тщательно просчитать. 

Посмотрим реальные торги. В городе Брянске на торгах продается квартира площадью 62,9 м2 с обычным ремонтом, с первоначальной стоимостью 3,347 млн рублей.

 

Средняя стоимость аналогичных квартир — 4,3 млн рублей. Чтобы получить доход в размере 10%, необходимо приобрести квартиру на торгах примерно за 3,8 млн рублей. 

Можно попытаться продать квартиру дороже среднерыночной стоимости. Для этого потребуется сделать свежий ремонт и приготовиться ждать. 

Для расчета потенциальной доходности и оценки целесообразности приобретаемой недвижимости необходимо учитывать предполагаемый срок реализации квартиры. Если квартиру удастся перепродать в течение полугода, то 10% дохода можно считать вполне приемлемым результатом. Если же на реализацию квартиры уйдет более года, то выгоднее будет эти средства положить в банк на вклад.

Еще один момент, который необходимо брать во внимание, — это налог при продаже недвижимости в случае владения ею менее 5 лет. С 2025 года была введена прогрессивная шкала уплаты НДФЛ при продаже квартиры:

• 13% от прибыли, полученной от продажи недвижимости, если она (прибыль) не превышает 2,4 млн рублей. Например: квартира была куплена за 1,4 млн рублей, а продана за 2,0 млн рублей, тогда налог составит 600 тыс. * 0,13 = 78 тыс. рублей.
• В противном случае — 13% от суммы прибыли до 2,4 млн рублей (максимум — 312 тыс. рублей налога) + 15% от разницы между суммой прибыли и 2,4 млн рублей. Например: квартира была куплена за 2 млн рублей, продана за 5,7 млн. Разница между ценой купли и продажи — доход, с которого и нужно будет заплатить налог, составила 3,7 млн рублей. Из этой суммы 2,4 млн облагаются налогом по ставке 13%: 2,4 млн * 0,13 = 312 тыс. рублей, остаток 1,3 млн — по ставке 15%: 1,3 млн * 15% = 195 тыс. рублей. Общая сумма налога составит 312 тыс. + 195 тыс. = 507 тыс. рублей.

Как правило, на торгах по реализации недвижимости применяется инструмент «Аукцион на повышение». Сначала на основе предварительной оценки квартиры устанавливается ее стоимость, далее участники торгов повышают ее на установленный площадкой шаг (обычно 5–10% от начальной стоимости). Победителем признается тот, кто назначит максимальную стоимость. В некоторых случаях торги признаются несостоявшимися, если в них принимал участие только один участник.

Однако в большинстве случаев, если единственный участник предложил сумму выше первоначальной, он все равно признается победителем.

При покупке квартиры на торгах необходимо учитывать следующие моменты, поделилась Екатерина Фролова, директор Агентства инвестиционной недвижимости «Миллион на ремонте»:

Проверка квартиры

Перед участием в торгах соберите максимум информации об объекте. Помимо выписки из ЕГРН, запросите выписку из домовой книги — в квартире не должно быть зарегистрированных лиц. В идеале она должна быть свободна от жильцов. Для дополнительной уверенности опросите соседей, чтобы узнать о возможных проблемах.

Выбор площадки для торгов

Участвуйте только на проверенных и безопасных платформах. Это минимизирует риски мошенничества и нарушений в процессе. Необходимо также помнить, что размер задатка на торгах законодательно ограничен — 20% от стоимости недвижимости. Если площадка требует больше, это должно насторожить.

Риск оспаривания сделки

Сделки с недвижимостью, купленной на торгах, оспариваются редко, если торги проведены в соответствии с законом. Однако теоретически любой может подать иск, как и в случае с обычными сделками на рынке. Чтобы снизить этот риск, убедитесь, что торги прошли без нарушений, а все документы оформлены правильно. Вероятность отмены законной сделки минимальна, но полностью исключить такую возможность нельзя.

• Если у недвижимости было несколько собственников и будет признано судом, что первый (или другие) собственник приобрел ее незаконно (например, получил в наследство с нарушениями прав других наследников), то сделка признается незаконной и квартира изымается. В этом случае вернуть свои деньги практически невозможно. 

Как обезопасить себя в этом случае? Необходимо внимательно изучить историю квартиры (запросить выписку из ЕГРН), проследить всех собственников и условия предыдущих манипуляций с недвижимостью. Также необходимо проверить факт перевода денег в ходе предыдущих сделок купли-продажи: выписка из банка, расписка и т. п. (особенно важно это сделать, если с момента сделки прошло менее 3 лет).

• В приобретенной квартире могут быть прописаны несовершеннолетние, которых будет очень сложно выписать. К тому же выселить людей, имеющих несовершеннолетних детей, которые прописаны в этой квартире, в зимнее время нельзя.

Как обезопасить себя в этом случае? До покупки недвижимости проверить всех зарегистрированных в данной квартире. Для этого необходимо запросить расширенную выписку из домой книги.

В некоторых случаях победитель торгов должен будет сам снять обременение с квартиры. Для этого необходимо собрать документы (договор купли-продажи, протокол торгов, подтверждение оплаты) и обратиться в орган, наложивший обременение. 

Приобретать недвижимость на торгах может практически любой человек, даже не имеющий специального юридического образования. Однако нужно учитывать, что для реализации такой стратегии инвестирования необходимо все хорошо рассчитать, учесть все риски и внимательно проверить все документы. В начале пути лучше доверить проверку документов профессионалам и учесть эти расходы при разработке инвестиционной стратегии.