Льготная ипотека

Что это значит для вас

Пониженная ставка заметно уменьшает ежемесячный платеж и переплату за весь срок – при той же сумме кредита. Взамен вы принимаете ограничения: подойти должны и вы как заемщик, и выбранное жилье, а сумма кредита по программе ограничена.

Как это работает

Правила программы. Правительство утверждает, кто относится к льготной категории, какая ставка действует, какая сумма кредита предельная, какой первоначальный взнос минимальный и до какой даты программа работает. Отдельные программы адресованы семьям с детьми, специалистам аккредитованных ИТ-компаний, жителям отдельных территорий, покупателям сельского жилья.

Выбор банка. Кредит выдает банк, который участвует в программе и получает на нее лимит. Банк добавляет к государственным условиям свои требования к заемщику: доход, стаж, кредитная история.

Одобрение. Вы подтверждаете, что подходите под льготную категорию, – например, документами о детях или справкой с работы. Банк проверяет и эти документы, и вашу платежеспособность. Отказать он вправе, даже если формально вы под условия программы подходите.

Покупка жилья. Вы выбираете объект из тех, что допускает программа, и выходите на сделку. Жилье переходит в залог, а деньги банк перечисляет продавцу или, при покупке строящейся квартиры, на счет эскроу.

Субсидия. Ставку в вашем договоре фиксируют на весь срок, а банку государство возмещает разницу между ней и рыночным уровнем. Для вас этот расчет ничего не меняет: вы платите только по своей ставке.

Практический совет

До того как вносить задаток за квартиру, проверьте в правилах программы, подходите ли вы под льготную категорию и какое жилье по ней можно купить.

Найдите в проекте кредитного договора пункт о повышении ставки и прочитайте, при каких условиях банк вправе ее поднять и до какого уровня.

Спросите в банке, какие платежи входят в сделку помимо процентов: оценка жилья, страхование залога, комиссии банка.

Риски и ограничения

Ограничение по жилью и сумме. Большинство программ рассчитано на покупку у застройщика, а предельная сумма кредита ограничена и зависит от региона. Если квартира стоит дороже лимита, разницу добирают своими деньгами или вторым кредитом по рыночной ставке – тогда средняя ставка по сделке выходит выше льготной.

Потеря права на льготную ставку. Если условие программы перестает выполняться – например, сотрудник ИТ-компании увольняется и не устраивается в другую аккредитованную компанию в отведенный срок, – банк вправе повысить ставку в порядке, прописанном в договоре.

Одна льготная ипотека на человека. Взять второй кредит по льготной программе, пока не погашен первый, по общему правилу нельзя. Исключения описаны в правилах конкретной программы.

Выгода не сводится к ставке. Низкая ставка при более высокой цене жилья может дать тот же итог, что и рыночная ставка при более низкой цене: результат сделки определяет цена объекта вместе с переплатой и всеми платежами по ней.

Вопрос – ответ

Можно ли погасить льготную ипотеку досрочно?

Да, участие в программе этого не ограничивает. Долг возвращают полностью или частично раньше срока, предварительно уведомив банк: срок уведомления установлен законом, а порядок пересчета процентов за фактическое время пользования деньгами прописан в кредитном договоре.

Изменится ли моя ставка, если ключевая ставка вырастет или снизится?

Нет. Ставка по льготному кредиту зафиксирована в договоре и за ключевой ставкой не следует – на размер бюджетной компенсации банку вы не влияете. Измениться она может только по основаниям, прописанным в договоре, например при утрате права на льготу. Как решения ЦБ отражаются на уже выданных кредитах, подробно разобрано в материале влияние ключевой ставки на платеж по ипотеке.

Можно ли внести материнский капитал как первоначальный взнос?

Да, средства материнского капитала направляют на первоначальный взнос или на погашение долга и процентов по льготной ипотеке. Банк при этом проверяет, достаточно ли вам собственных средств для минимального взноса по правилам программы.