Первоначальный взнос

Что это значит для вас

От размера взноса зависит, одобрят ли вам кредит, по какой ставке и сколько вы отдадите банку сверх цены квартиры. Чем больше вы вносите сами, тем меньше сумма долга, ежемесячный платеж и переплата. Но взнос нужно собрать и подтвердить до сделки: без него большинство банков заявку не рассматривает.

Как это работает

Минимальный размер. По обычным, не льготным программам минимальный размер взноса определяет банк – он указан в условиях кредитования. По программам с господдержкой минимальная доля прописана в условиях самой программы.

Подтверждение средств. Вместе с заявкой заемщик показывает, откуда деньги: выписку со счета, справку об остатке, договор продажи прежней квартиры, сертификат на материнский капитал или свидетельство на региональную выплату.

Расчет суммы кредита. Банк вычитает взнос из стоимости жилья и считает долю взноса от меньшей из двух величин – цены в договоре и стоимости по отчету оценщика. Если оценка ниже цены продавца, разницу покупатель добавляет к взносу из своих денег.

Из чего складывается взнос. Это накопления, деньги от продажи прежнего жилья, материнский капитал и жилищные субсидии. Материнский капитал закон разрешает направить на первоначальный взнос по жилищному кредиту, не дожидаясь трех лет ребенка.

Передача денег. Взнос передают на сделке – через банковскую ячейку, аккредитив или напрямую по расписке; в новостройке деньги покупателя, включая взнос, зачисляются на счет эскроу и до сдачи дома застройщику не достаются.

Практический совет

Уточните в банке до подачи заявки, какой минимальный взнос действует по выбранной программе и какими документами его подтверждают. Попросите рассчитать платеж для двух вариантов – минимального взноса и увеличенного за счет накоплений или материнского капитала.

Риски и ограничения

Низкий взнос. Чем меньше взнос, тем выше риск для банка, поэтому по заявкам с небольшим взносом чаще отказывают, а ставку устанавливают выше. Если до минимальной доли не хватает немного, обычно дешевле подождать и дособрать сумму, чем соглашаться на повышенную ставку.

Заем на взнос. Если взять потребительский кредит или микрозаем на взнос, платеж по нему банк учтет при расчете вашей долговой нагрузки и может отказать в ипотеке, а при одобрении вы будете платить сразу по двум договорам. Прежде чем занимать, посчитайте оба платежа вместе и сравните их со своим доходом.

Сорванная сделка. Деньги, которые вы передали продавцу как задаток, остаются у него, если сделка не состоялась по вашей вине. Пропишите в соглашении с продавцом, что сумму возвращают, если банк отказал в кредите.

Вопрос – ответ

Можно ли оформить ипотеку без первоначального взноса?

Отдельные банки предлагают программы, где взнос формально не нужен, но ставка по ним выше, а требования к доходу и объекту жестче. По программам с господдержкой минимальный взнос обязателен, но часть его можно закрыть материнским капиталом.

Можно ли вернуть налог с суммы первоначального взноса?

Отдельного вычета по первоначальному взносу нет: имущественный вычет считают по расходам на покупку жилья. Максимальная сумма таких расходов, с которой считается вычет, – 2 млн рублей. Как в этих расходах учитывается внесенный вами взнос, уточните в налоговой инспекции.

Есть ли максимальный размер первоначального взноса?

Сверху банки взнос обычно не ограничивают, но у каждой программы есть минимальная сумма кредита. Если вы вносите почти всю цену и остаток долга получается слишком маленьким, банк ипотеку не оформит.