Первоначальный взнос по ипотеке

Что это значит для вас

Это те деньги, которые нужно накопить до сделки: банк выдает кредит только на часть стоимости жилья, остальное вносит покупатель. Чем больше вы вносите сами, тем меньше сумма кредита, ежемесячный платеж и переплата и тем охотнее банк одобряет заявку.

Как это работает

Доля от стоимости. Банк устанавливает минимальную долю, которую покупатель вносит сам. По собственным программам банк определяет ее самостоятельно, а по льготным госпрограммам минимальный взнос задан условиями самой программы, установленными на федеральном уровне.

Оценка объекта. Для расчета банк берет стоимость квартиры по отчету независимого оценщика. Если оценка ниже цены в договоре, банк обычно считает кредит от меньшей из двух сумм, а разницу покупатель добавляет своими деньгами.

Подтверждение средств. Банку нужно показать, что деньги есть и откуда они: выписка по счету, договор продажи прежнего жилья, договор дарения от родственников.

Чем можно оплатить. Помимо накоплений взнос можно оплатить материнским капиталом – закон разрешает направить его на уплату первоначального взноса по ипотечному кредиту. Региональные выплаты и субсидии засчитываются, если это допускают их условия.

Расчет кредита и расчеты по сделке. Сумма кредита равна стоимости жилья за вычетом взноса. При покупке строящегося жилья деньги покупателя зачисляются на эскроу-счет, на вторичном рынке расчеты обычно идут через аккредитив или банковскую ячейку. Порядок прописан в договоре.

Практический совет

Уточните в банке, от какой суммы он считает взнос – от цены в договоре или от оценочной стоимости. Спросите, какие документы принимаются как подтверждение накоплений и можно ли зачесть материнский капитал.

Риски и ограничения

Расходы сверх взноса. Оценка, страхование, госпошлина за регистрацию и услуги по сделке оплачиваются отдельно. Если потратить на взнос все накопления, на оформление денег может не хватить – оставьте запас.

Маленькая доля. При небольшом взносе в первые годы долг может оказаться выше рыночной цены квартиры: продать ее и закрыть кредит без доплаты не получится. Выход – копить дольше или выбирать жилье дешевле.

Доли детям при материнском капитале. Если взнос полностью или частично оплачен материнским капиталом, жилье нужно оформить в общую собственность родителей и детей. Продать такую квартиру позже можно только с согласия органа опеки, поэтому решение о переезде лучше планировать заранее. Пошаговый порядок оформления – в материале как выделить доли детям по материнскому капиталу.

Вопрос – ответ

Можно ли взять потребительский кредит на первоначальный взнос?

Прямого запрета нет, но новый кредит виден банку в кредитной истории, а платеж по нему увеличивает долговую нагрузку заемщика. Из-за этого по ипотеке могут отказать или одобрить меньшую сумму.

Вернут ли деньги, если сделка сорвется?

Деньги в аккредитиве или ячейке продавец получает только после регистрации перехода права собственности, поэтому при сорвавшейся сделке они возвращаются покупателю на условиях договора. Деньги на эскроу-счете при расторжении договора участия в долевом строительстве возвращаются покупателю банком.