Погашение регистрационной записи об ипотеке

Что это значит для вас

Когда запись погашена, недвижимость остается вашей уже без ограничений: вы можете продать ее, подарить, обменять, согласовать перепланировку или выделить доли детям, не спрашивая банк. Пока запись не погашена, покупатель увидит обременение в выписке из ЕГРН, а сделку без согласия залогодержателя не зарегистрируют.

Как это работает

Основание. Залог прекращается, когда исполнено обязательство, которое он обеспечивал, – чаще всего когда внесен последний платеж по ипотечному кредиту. Запись в реестре это только отражает, поэтому ее погашают отдельным действием. Еще одно основание – решение суда о прекращении ипотеки.

Заявление. Запись погашается по заявлению банка либо по совместному заявлению банка и собственника. Закон предусматривает и другие случаи, когда запись погашают без такого заявления. Сейчас банки обычно направляют такое заявление сами, в том числе в электронном виде.

Закладная. Если права банка удостоверяла закладная, вместе с заявлением представляется закладная с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме.

Погашение. Росреестр вносит в ЕГРН сведения о прекращении залога. На это отводится три рабочих дня с момента поступления заявления, государственная пошлина не взимается.

Подтверждение. Проверить, что залог снят, можно по выписке из ЕГРН: в разделе об ограничениях прав и обременениях ипотеки быть не должно.

Практический совет

Запросите в банке справку о полном погашении задолженности и закрытии кредитного договора – она пригодится при споре. Через несколько недель после последнего платежа закажите выписку из ЕГРН и проверьте раздел об ограничениях и обременениях: если ипотека все еще указана, обратитесь в банк и узнайте, направлено ли заявление. Если при покупке использовался материнский капитал, после снятия обременения выделите доли супругу и детям. Пошаговая инструкция – в материале как выделить доли детям по материнскому капиталу.

Риски и ограничения

Запись не погашается автоматически. Пока заявление никто не подал, обременение остается в реестре, даже если кредит закрыт несколько лет назад. Чаще всего это выясняется при попытке продать жилье, когда сделка уже на подходе. Поэтому выписку стоит заказать сразу после закрытия кредита, а не перед продажей.

Непогашенный остаток. Если на счете остались незакрытые копейки или проценты за последние дни пользования кредитом, обязательство не считается исполненным и основания для погашения записи нет. Перед последним платежом запросите у банка точную сумму на дату закрытия.

Приостановка. Если данные в заявлении расходятся со сведениями реестра или исполнение обязательства не подтверждено, запись сразу не погасят, а заявителю сообщат причину. Тогда документы исправляют и подают заново, а при отказе банка снять залог – обращаются в суд.

Вопрос – ответ

Что делать, если банк, выдавший ипотеку, ликвидирован или у него отозвали лицензию?

Заявление в этом случае подает ликвидатор или конкурсный управляющий – при банкротстве банка, привлекавшего вклады граждан, конкурсным управляющим по закону является Агентство по страхованию вкладов (АСВ). Если получить заявление не удается, запись погашают по решению суда: собственник подает иск о прекращении ипотеки.

Прекращается ли договор страхования вместе с залогом?

Нет, сам по себе он продолжает действовать до конца оплаченного периода. Обязанность страховать заложенное имущество отпадает, и от договора можно отказаться досрочно, а порядок возврата части премии прописан в правилах страхования.