Погашение ипотеки за счет залога

Что это значит для вас

Вы теряете квартиру, но не обязательно остаетесь с долгом: банк забирает из вырученных денег то, что ему причитается, а остаток, если нет других кредиторов с заявленными требованиями, достается вам. Сколько останется на руках, зависит от того, кто продает: при вашей продаже по рыночной цене – заметно больше, чем после торгов. Если квартира дешевле долга, разницу банк может потребовать дополнительно, и здесь многое решает, оставил ли он жилье за собой.

Как это работает

Основание. Пока платежи вносятся по графику, банк не вправе обращать взыскание на залог. Право требовать погашения за счет квартиры появляется у него при нарушении кредитного договора – обычно это систематическая просрочка.

Продажа по договоренности. До суда квартиру чаще продают по согласованию с банком: на отчуждение заложенной недвижимости нужно его согласие, если договор не предусматривает иное. Деньги покупателя идут на погашение остатка долга, залог снимается, разница остается заемщику.

Суд. Если договориться не вышло, банк обращается в суд. Суд определяет сумму требований, способ реализации – как правило, публичные торги – и начальную продажную цену: при оценке квартиры оценщиком она составляет 80% от рыночной стоимости из его отчета.

Торги. Если первые торги не состоялись, назначаются повторные со снижением цены на 15%. Если не состоялись и они, банк вправе оставить квартиру за собой по цене не более чем на 25% ниже начальной цены первых торгов.

Расчеты. Из вырученной суммы сначала покрываются расходы на оценку и проведение торгов, затем требования банка – основной долг, проценты и неустойка. Остаток распределяется между другими кредиторами, которые заявили свои требования, и залогодателем.

Практический совет

Если платить стало тяжело, напишите в банк заявление о согласовании самостоятельной продажи квартиры – до того, как он обратится в суд. Запросите справку об остатке долга на предполагаемую дату сделки: в ней видно, сколько уйдет банку и сколько останется вам. Найдите в кредитном договоре и договоре об ипотеке пункты о согласии банка на продажу и о праве досрочно потребовать весь долг.

Риски и ограничения

Единственное жилье. Ипотечную квартиру не защищает правило о неприкосновенности единственного жилья: взыскание возможно, даже если переезжать некуда. После перехода права собственности прежний собственник и члены его семьи теряют право пользования квартирой.

Цена при торгах. Начальная цена ниже рыночной, а при повторных торгах она снижается еще. Чем дальше зашло взыскание, тем меньше денег остается вам, а расходы на реализацию тоже вычитаются из выручки.

Остаток долга. Если стоимости квартиры не хватило на весь долг, задолженность может сохраниться. Закон предусматривает случаи, когда остаток такого долга перед банком прекращается, но они описаны узко и зависят в том числе от страхования, поэтому рассчитывать на автоматическое списание не стоит. Сверьте с банком, какая сумма закрыта, и возьмите справку об отсутствии задолженности.

Когда взыскание невозможно. Банк не может обратить взыскание, если нарушение незначительно: просрочка меньше трех месяцев и сумма долга меньше 5% стоимости предмета ипотеки. При трудностях с платежами заемщик вправе потребовать ипотечные каникулы, если одновременно выполнены условия закона; реструктуризацию банк дает по своему решению.

Вопрос – ответ

Можно ли продать ипотечную квартиру покупателю, который платит своими деньгами, а не берет кредит?

Да. Часть цены покупатель направляет на погашение остатка долга, после чего банк выдает документы для снятия обременения, а остальное продавец получает по согласованной с банком схеме расчетов.

Вернут ли мне первоначальный взнос и уплаченные проценты?

Нет. Вам возвращается только то, что осталось от цены продажи после расчета с банком и оплаты расходов на реализацию. Проценты – плата за пользование кредитом за прошедшее время, они не пересчитываются и не возвращаются.