ДДУ

Что это значит для вас

Цена, площадь и срок передачи зафиксированы в договоре, а ваши деньги до сдачи дома лежат в банке на отдельном счете, к которому у застройщика нет доступа. Взамен вы ждете: пользоваться квартирой можно после того, как дом введут в эксплуатацию и вам передадут ключи по акту, а распоряжаться ею – после того, как право собственности зарегистрируют. За нарушение срока передачи застройщик отвечает деньгами.

Как это работает

Подписание. Вы заключаете договор с застройщиком. В нем обязательно указываются конкретная квартира с планом, этажом и площадью, срок передачи, цена и порядок оплаты, гарантийный срок и способ обеспечения обязательств застройщика. Если хотя бы одного из этих условий нет, договор считается незаключенным.

Регистрация. Договор подают в Росреестр, обычно это делает застройщик. Заключенным ДДУ считается с момента государственной регистрации – до нее у вас нет никаких прав на квартиру. Регистрация защищает и от повторной продажи той же квартиры другому человеку.

Оплата. Платить по договору можно только после его регистрации. Деньги вносятся не застройщику, а на счет эскроу в уполномоченном банке – своими средствами или за счет ипотечного кредита. Застройщик строит дом на свои или кредитные деньги.

Строительство и ввод. Когда дом готов, застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию и уведомляет вас о готовности квартиры к передаче. После этого банк перечисляет ему деньги со счета эскроу.

Передача. Вы осматриваете квартиру и подписываете акт приема-передачи. Если видите недостатки, их фиксируют в отдельном акте осмотра и застройщик обязан их устранить.

Собственность. Право собственности возникает после его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Практический совет

Прочитайте в проекте договора срок передачи квартиры, ее характеристики, условие о перерасчете цены при расхождении проектной и фактической площади и реквизиты счета эскроу. Проверьте документы застройщика по конкретному дому в единой информационной системе жилищного строительства.

Риски и ограничения

Банкротство застройщика. Если дом не достроят, деньги со счета эскроу возвращает банк, а сами средства на таком счете застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в пределах лимита, установленного законом о страховании вкладов. Но вернут ровно внесенную сумму: если за время строительства жилье подорожало, купить такую же квартиру на эти деньги уже не получится.

Срок передачи. Просрочка – основной риск по ДДУ. За каждый день задержки застройщик платит неустойку – 1/300 ставки рефинансирования Банка России от цены договора, а гражданину – в двойном размере. Если передача задерживается больше чем на два месяца, вы вправе отказаться от договора в одностороннем порядке и забрать деньги со счета эскроу. Правительство может вводить периоды, когда неустойки и штрафы по таким договорам не начисляются, – перед расчетом проверьте, не действует ли такой период сейчас.

Расхождение площади. Фактическая площадь квартиры после обмеров может отличаться от проектной. Если в договоре есть условие о перерасчете цены, при увеличении площади вы доплачиваете, при уменьшении – застройщик возвращает разницу. Смотрите, есть ли в договоре предел допустимого отклонения.

Недостатки после заселения. На сам объект долевого строительства гарантийный срок составляет не менее 5 лет, на технологическое и инженерное оборудование – не менее 3 лет. В этот срок застройщик обязан бесплатно устранять недостатки, возникшие не по вине жильцов.

Вопрос – ответ

Можно ли продать квартиру, купленную по ДДУ, до сдачи дома?

Да, через уступку права требования: это возможно после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на покупателя и только до подписания акта приема-передачи. Договор уступки тоже регистрируется в Росреестре, а если квартира в ипотеке, потребуется согласие банка.

Когда можно получить налоговый вычет за квартиру, купленную по ДДУ?

Право на имущественный вычет возникает с года, когда вы подписали акт приема-передачи квартиры, а обратиться за ним в налоговую можно после регистрации права собственности в ЕГРН. Как получить эти деньги от государства – в материале как вернуть налог при покупке квартиры.