Недействительность сделки

Что это значит для вас

Если купленную вами квартиру или машину суд вернет прежнему владельцу, деньги вы получите назад не в той сумме, которую заплатили, а в той, которую можете подтвердить документами. В обратной ситуации недействительность – это способ вернуть свои деньги, когда вас обманули при подписании или вы подписали договор, не понимая его сути. Поэтому так важно, что написано в договоре и как подтвержден расчет.

Как это работает

Основания. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) перечисляет, из-за чего сделка теряет силу: она нарушает требования закона, совершена для вида или прикрывает другую сделку, ее подписал недееспособный, несовершеннолетний или человек, который в тот момент не понимал значения своих действий, существенно заблуждался насчет предмета, был обманут, запуган или принужден к сделке на крайне невыгодных условиях.

Два вида. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом – так закон расценивает, например, мнимую и притворную сделку или сделку человека, признанного судом недееспособным. Оспоримая недействительна в силу признания судом: это сделка под влиянием обмана, угрозы, существенного заблуждения, а также подписанная тем, кто в момент подписания не понимал значения своих действий.

Обращение в суд. Кто вправе требовать признания оспоримой сделки недействительной, определяет ГК РФ. Применения последствий ничтожной сделки тоже требует сторона, а другое лицо – в случаях, предусмотренных законом: так сделки должника оспаривают в деле о банкротстве. Как безопасно приобрести имущество должника на аукционе – в материале о покупке квартиры на торгах по банкротству.

Последствия. По общему правилу каждая сторона возвращает другой все полученное по сделке, а если вернуть полученное в натуре невозможно – возмещает его стоимость деньгами (ст. 167 ГК РФ). Это и значит «применить последствия недействительности сделки»: суд возвращает стороны в прежнее положение.

Сроки. Для оспоримой сделки срок исковой давности – 1 год (ст. 181 ГК РФ). Для требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки та же статья устанавливает отдельный срок и момент, с которого он считается.

Практический совет

Указывайте в договоре настоящую цену и проводите расчет так, чтобы его можно было подтвердить: безналичным переводом, через аккредитив или ячейку с описью. Перед покупкой жилья проверьте, нужно ли нотариальное согласие супруга продавца, и посмотрите сведения о продавце в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Если вы собираетесь оспаривать сделку, сохраните переписку, расписки и платежные документы – именно по ним суд определит, что и в каком размере вы передали.

Риски и ограничения

Возвращать нечем. Решение суда не создает у второй стороны денег: если продавец потратил полученное, вы получите исполнительный лист и будете годами ждать взыскания. Снижает риск только проверка продавца и расчет через банк до подписания, а не после.

Пропуск срока. Если срок для обращения в суд пропущен, вернуть деньги или имущество, скорее всего, уже не получится, даже когда сделку действительно можно было оспорить. Поэтому при сомнениях в сделке не откладывайте обращение к юристу и в суд.

Имущество уже перепродано. Когда вещь успели продать дальше, вернуть ее по правилам возврата полученного не выйдет: потребуется отдельный спор с новым владельцем, и его исход зависит от того, при каких обстоятельствах он покупал имущество. Для жилья этот риск снижает страхование титула.

Вопрос – ответ

Если сделка ничтожна, нужно ли вообще идти в суд?

Ничтожная сделка не действует независимо от решения суда, но на практике без суда не обойтись: чтобы забрать деньги, вернуть вещь или изменить запись в реестре недвижимости, нужно решение о применении последствий недействительности.

Можно ли признать недействительной только часть договора?

Да. Если можно предположить, что сделка была бы совершена и без недействительной части, остальной договор продолжает действовать (ст. 180 ГК РФ). Так отменяют отдельное условие, а не весь договор.

Обязательно ли судиться, если обе стороны согласны все вернуть?

Нет. Закон не запрещает сторонам добровольно вернуть друг другу полученное. Суд нужен, когда вторая сторона не согласна или когда без решения не изменить запись о праве собственности.