Приобретение в ипотеку залоговой недвижимости

Что это значит для вас

Вы получаете доступ к объектам, которых большинство покупателей сторонится, иногда – с уступкой в цене. Взамен сделка идет дольше и по более сложной схеме: нужно согласие банка продавца, деньги уходят двумя потоками – в банк и продавцу, а собственником вы становитесь только после регистрации перехода права. Главный вопрос в такой сделке – чем защищены ваши деньги в тот период, когда чужой долг уже погашен, а квартира еще не ваша.

Как это работает

Проверка объекта. Покупатель заказывает выписку из ЕГРН и смотрит запись об ипотеке, а у продавца запрашивает справку его банка об остатке долга и реквизитах для погашения. Там же выясняется, оформлялась ли закладная – от этого зависит порядок снятия обременения.

Согласие залогодержателя. Заложенное жилье продавец вправе продать с согласия банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Банк проверяет схему расчетов и сроки погашения долга.

Одобрение кредита покупателя. Банк покупателя одобряет и самого заемщика, и объект: после сделки квартира станет залогом уже по его кредиту. Не каждый банк берется кредитовать объект с действующим обременением, и схему сделки определяет именно он.

Расчеты. Часть денег в размере остатка долга направляется в банк продавца, остальное – продавцу. Расчеты проводят через аккредитив, счет эскроу или банковскую ячейку: деньги раскрываются только при выполнении условий, записанных в договоре.

Снятие обременения и регистрация. После полного погашения банк продавца подает в Росреестр заявление о погашении записи об ипотеке. Дальше регистрируются переход права собственности к покупателю и новая ипотека в пользу его банка.

Варианты сделки. Если у продавца и покупателя один и тот же банк, он обычно гасит долг внутренним переводом и подает документы одним пакетом – шагов меньше. Если банки разные, между погашением долга и регистрацией проходит больше времени. Отдельный вариант – замена заемщика: покупатель с согласия банка принимает на себя кредит продавца вместе с квартирой, не оформляя новый. Как устроена эта процедура на практике – в материале переоформление кредита на другого человека.

Практический совет

Запросите у продавца справку его банка об остатке долга с реквизитами для погашения и свежую выписку из ЕГРН – в ней видно, кто залогодержатель и нет ли других ограничений. Узнайте в своем банке, кредитует ли он объекты с непогашенной ипотекой и по какой схеме: с погашением долга до регистрации или одновременно с ней. Не соглашайтесь указывать в договоре цену ниже фактической – разницей вы рискуете при любом споре по сделке.

Риски и ограничения

Продавец передумал. Долг погашен вашими деньгами, обременение снято, но квартира пока принадлежит ему, и он может отказаться от сделки. Защита – предварительный договор с порядком расчетов и задаток: по Гражданскому кодексу Российской Федерации (ГК РФ) сторона, получившая задаток и сорвавшая сделку, возвращает его в двойном размере, а уплаченные за чужой долг деньги можно потребовать назад, в том числе через суд.

Отказ банков. Банк продавца не обязан согласовывать продажу, а ваш банк не обязан кредитовать такой объект. Выясните позицию обоих и получите письменные условия до того, как передадите продавцу аванс или задаток.

Права детей и супруга. Если ипотека частично погашалась материнским капиталом, у детей есть право на доли, а на продажу жилья с долями несовершеннолетних нужно разрешение органа опеки и попечительства. На сделку с общим имуществом супругов требуется нотариальное согласие второго супруга. Запросите эти документы до подписания договора. Как правильно распределить собственность в такой ситуации – в материале как выделить доли детям после использования маткапитала.

Разрыв между погашением и регистрацией. Чем дольше промежуток, тем выше риск, что вмешаются обстоятельства: болезнь или смерть продавца, арест, новые долги. Сокращает разрыв схема, при которой документы на погашение записи об ипотеке и на переход права подаются одним пакетом.

Вопрос – ответ

Что будет, если купить заложенную квартиру без согласия банка продавца?

Залогодержатель вправе потребовать признать такую сделку недействительной либо досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство и обратить взыскание на квартиру. Поэтому согласие банка – не формальность: без него вы рискуете и деньгами, и жильем.

Останется ли обременение, если долг продавца погашен не полностью?

Да. Покупатель заложенного имущества встает на место залогодателя и несет его обязанности по договору об ипотеке, то есть квартира остается в залоге, а банк сохраняет право обратить на нее взыскание. Поэтому долг закрывают полностью и до регистрации перехода права либо одновременно с ней.

Сколько времени занимает снятие обременения?

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления заявления в Росреестр. Дольше обычно идет подготовка: банк должен получить деньги, разнести платеж и выдать документы для погашения записи.