Залог недвижимости

Что это значит для вас

Для кредитора залог – страховка, поэтому под обеспечение обычно дают большую сумму и больший срок, чем без него. Плата за это – обременение на вашей недвижимости: свободно распорядиться ею вы уже не сможете, а при длительной просрочке рискуете остаться без жилья, даже если оно единственное.

Как это работает

Основание. Залог возникает двумя путями. По договору – вы сами передаете недвижимость в залог, чтобы получить деньги. В силу закона – например, когда жилье куплено на кредитные средства банка: оно оказывается в залоге без отдельного договора о залоге.

Оценка. Кредитор определяет стоимость недвижимости – по отчету оценщика или по собственной методике. Сумма долга, как правило, меньше этой стоимости: разница остается запасом на случай падения цен и расходов на продажу.

Регистрация. Ипотека регистрируется: в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) появляется запись об обременении. Ее видит каждый, кто закажет выписку, – в том числе покупатель, которому вы захотите продать жилье.

Пользование. Вы продолжаете жить в квартире, делать ремонт, регистрировать в ней родственников. А продать, подарить или обменять заложенную недвижимость можно только с согласия залогодержателя, если договор не предусматривает иное.

Погашение. Когда долг выплачен, запись об ипотеке погашают по заявлению в срок, установленный законом. После этого недвижимость снова свободна от обременения. Что нужно сделать сразу после выплаты долга – в материале снятие обременения после погашения ипотеки.

Взыскание. Если долг не возвращают, кредитор обращает взыскание на предмет залога. По общему правилу взыскание обращают по решению суда, а заложенное жилье продают с торгов. Но закон допускает случаи, когда требования кредитора удовлетворяют и без обращения в суд. Из вырученных денег гасят долг и расходы на взыскание, остаток возвращают залогодателю.

Практический совет

Прочитайте в договоре пункты о досрочном возврате долга и об обращении взыскания: там указано, при каких нарушениях кредитор вправе потребовать всю сумму сразу и может ли он обойтись без суда.

Проверьте, в какую сумму оценили недвижимость: от оценки зависит и размер долга, и то, будет ли нарушение считаться несоразмерным стоимости жилья.

Если недвижимость приобретена в браке, заранее оформите нотариально удостоверенное согласие супруга – без него сделку не зарегистрируют.

Риски и ограничения

Единственное жилье. Запрет забирать единственное жилье за долги на заложенную недвижимость не распространяется: квартиру могут продать, даже если вам и вашей семье больше негде жить. Поэтому до подписания договора считайте платеж не по максимуму, а по сумме, которую вы потянете при падении дохода.

Страхование и содержание. Заложенное имущество страхует от утраты и повреждения сам залогодатель и за свой счет, если в договоре не прописаны другие условия. Уточните, какие риски входят в полис и кто получит выплату при страховом случае.

Кому вы отдаете жилье в залог. Закон ограничивает круг организаций, которые вправе выдавать гражданам займы под залог жилого помещения. Если заем под залог квартиры предлагает частная компания или частное лицо, проверьте кредитора в реестрах на сайте Банка России и не подписывайте договор, пока не поймете, кому и на каких условиях переходит право на жилье.

Вопрос – ответ

Можно ли сдать заложенную квартиру в аренду?

По закону – да: согласие залогодержателя не нужно, если срок аренды не превышает срок обеспеченного обязательства, а жилье используется по назначению. Но договор об ипотеке может потребовать согласия или запретить аренду, поэтому сначала прочитайте его условия. Инструкция для арендодателей – в материале как сдавать квартиру под залогом банка.

Дают ли налоговый вычет по процентам, если кредит взят под залог имеющейся квартиры?

По нецелевому кредиту – нет. Вычет по процентам положен только по целевым кредитам и займам, потраченным на покупку или строительство жилья, и цель должна быть указана в договоре.

.