HELOC

Что это значит для вас

Если вы читаете зарубежные договоры, отчетность или статистику по домохозяйствам, важно не приравнивать HELOC ни к ипотеке, ни к кредитной карте: задолженность по нему растет и сокращается по мере выборки, но обеспечена жильем. Если вы рассматриваете такой кредит за рубежом, учтите, что платеж по нему меняется как минимум дважды – при пересчете плавающей ставки и при переходе от периода выборки к периоду погашения.

Как это работает

Оценка доли в жилье. Кредитор определяет рыночную стоимость объекта и вычитает из нее остаток долга по всем кредитам, обеспеченным этим же жильем. Полученная разница – home equity, доля собственника в стоимости жилья; она и служит базой расчета.

Лимит. Банк берет долю рыночной стоимости, которую считает предельной долговой нагрузкой на объект, и вычитает остаток долга по первой ипотеке. Остаток – лимит линии. Дополнительно кредитор оценивает доход, долговую нагрузку и кредитную историю.

Период выборки. Первые несколько лет заемщик берет деньги частями – переводом, чеком или привязанной картой – и по мере возврата основного долга лимит восстанавливается. Минимальный платеж в этот период часто состоит только из процентов на выбранную сумму.

Период погашения. После окончания выборки новые суммы брать нельзя, а платеж включает и проценты, и основной долг. Погашение растягивается на несколько лет, и платеж заметно вырастает даже при неизменной ставке.

Ставка. Чаще плавающая: индекс плюс маржа банка, в США индексом служит prime rate – базовая ставка по кредитам первоклассным заемщикам. Договор может предусматривать верхний предел ставки. О рисках такого формата кредитования – в материале опасность плавающей процентной ставки.

Практический совет

Проверьте в договоре три пункта: дату окончания периода выборки, формулу минимального платежа отдельно для каждого периода и порядок пересчета ставки – индекс, маржу и верхний предел. Спросите кредитора, при каких условиях он вправе приостановить выборку или сократить лимит и какие платежи предусмотрены за открытие, обслуживание и досрочное закрытие линии.

Риски и ограничения

Залог жилья. При длительной просрочке кредитор обращает взыскание на заложенный объект. В России на жилье, заложенное по договору об ипотеке, взыскание возможно, даже если оно у должника единственное. Поэтому сумму выборки имеет смысл соизмерять не с лимитом, а с платежом, который вы потянете в период погашения.

Платежный шок. Пока идет период выборки, платеж из одних процентов выглядит небольшим и не уменьшает долг. Запросите у кредитора расчет будущего платежа заранее и, если он велик, рефинансируйте задолженность до окончания выборки.

Плавающая ставка. Платеж пересчитывается вслед за индексом, и заемщик несет процентный риск сам. Смягчают его верхний предел ставки в договоре или перевод выбранной суммы в кредит с фиксированной ставкой, если кредитор дает такую возможность.

Сокращение лимита. По условиям договора кредитор вправе приостановить выборку или уменьшить лимит – например, если стоимость жилья упала или платежеспособность заемщика ухудшилась. Рассчитывать на линию как на постоянный резерв нельзя: деньги, которые нужны наверняка, лучше выбрать заранее.

Вопрос – ответ

Можно ли оформить HELOC в российском банке?

Возобновляемую линию под залог жилья банки гражданам практически не открывают: ближайший доступный продукт – нецелевой кредит под залог недвижимости, который выдается одной суммой. Реальную цену такого кредита показывает полная стоимость кредита (ПСК) – она указана в договоре, а залог регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Микрофинансовым организациям выдавать гражданам займы под залог жилого помещения запрещено.

Нужно ли платить, если линия открыта, но деньги не выбраны?

Проценты начисляются только на выбранную сумму, поэтому при нулевой задолженности процентных платежей нет. Но договор может предусматривать плату за открытие линии, ежегодное обслуживание или комиссию за неиспользованный лимит – это стоит выяснить до подписания. О разнице в расчетах по сравнению с обычными картами – в материале начисление процентов по кредитной карте.

Что будет с линией, если продать жилье?

Залог обременяет объект, поэтому продать его без расчета с кредитором нельзя: задолженность по линии гасится из цены сделки, после чего обременение снимают, а линию закрывают. Если долг больше доли собственника в цене, разницу придется доплатить из своих средств.